Trong báo cáo mới phát hành, CTCP Chứng khoán VNDirect cho biết, trong quý cuối năm 2022, khối lượng trái phiếu phát hành riêng rẻ của nhóm bất động sản ghi nhận 630 tỷ đồng. Chỉ có 3 doanh nghiệp thực hiện phát hành, bao gồm: CTCP Đầu tư Nam Long (500 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Đức Trung (100 tỷ đồng) và CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (30 tỷ đồng). Lãi suất phát hành có xu hướng tăng so với quý trước, lên mức trung bình 12%/năm. 

Lũy kế cả năm 2022, giá trị phát hành riêng lẻ của nhóm bất động sản ghi nhận mức sụt giảm 79%, chỉ đạt 62.310 tỷ đồng, chiếm 23% tổng giá trị phát hành.

Nhóm phân tích cho biết, trong năm 2023, bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riếng lẻ (gần 273.000 tỷ đồng) trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ).

Trong đó, các doanh nghiệp có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (14.476 tỷ đồng), CTCP Saigon Glory (7.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang (4.960 tỷ đồng).

Báo cáo của VNDirect nêu: "Trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt, chi phí tài chính gia tăng và thắt chặt phát hành trái phiếu, một số tổ chức phát hành có ít cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhằm tái cơ cấu tài chính và đáp ứng nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Rủi ro về khả năng thanh toán tập trung ở một số lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao và hay biến động theo chu kỳ như lĩnh vực bất động sản".

FiinRatings mới đây cũng đưa ra nhận định, các chủ đầu tư bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm và còn tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn. Dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.

Trong vòng hai năm tới, gánh nặng đáo hạn trái phiếu của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường.

Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.

Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực, thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, tăng chiết khấu để kích cầu.

Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác đối với nợ vay ngân hàng hay các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,...

Ba năm vừa qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định nhằm kiểm soát chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.

Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành trong giai đoạn này thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết - nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch, được thể hiện qua đòn bẩy tài chính.

Thống kê của FiinRatings cho thấy, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.

Nhiều doanh nghiệp gặp khó, khất nợ trái phiếu

Tính từ đầu năm 2023, đã có ít nhất 6 doanh nghiệp xin hoãn trả nợ trái phiếu do không có tiền thanh toán.

Cụ thể, ngay đâu tháng 2, Công ty CP Xuất nhập khẩu An Giang - Angimex mã chứng khoán AGM đã tổ chức Hội nghị Chủ sở hữu trái phiếu tại tỉnh An Giang để xin ý kiến trái chủ về kế hoạch xử lý hai gói trái phiếu với hai mã AGMH2123001 và AGMH2223001.

Hồi cuối năm 2022, Angimex tuyên bố mất khả năng thanh toán lãi hai lô trái phiếu (lãi suất 7%/năm). Lô trái phiếu AGMH2123001 được phát hành vào ngày 9/11/2021 với tổng giá trị là 350 tỷ đồng và lô trái phiếu AGMH2223001 được phát hành vào ngày 14/3/2022 với tổng giá trị 300 tỷ đồng.

"Tình trạng hiện nay đang bị quá hạn thanh toán, nguyên nhân là do các sự kiện bất khả kháng về nhân sự xảy ra trong thời gian qua; bên cạnh đó, chính sách tiền tệ bị thắt chặt trên thị trường tài chính hiện nay cũng mang lại nhiều khó khăn cho Angimex nói riêng và các công ty khác trên thị trường nói chung", đại diện AGM cho hay.

Cũng trong tuần đầu tháng 2, Công ty cổ phần Lâu đài trắng (Vũng Tàu) công bố thông tin về chậm thanh toán lô trái phiếu. Theo kế hoạch thanh toán là ngày 5/1/2023 nhưng Lâu Đài trắng lùi sang ngày 28/2/2023. Lý do là thị trường không tích cực, chưa thu xếp được nguồn vốn theo kế hoạch.

Trước đó, trong tháng 1/2023, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Incons thông bố về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu HTNBH2122002 đáo hạn vào ngày 31/12/2022. Lô trái phiếu này có giá trị phát hành 300 tỷ đồng, Công ty mới thanh toán được tiền lãi và 90 tỷ đồng tiền gốc, hiện vẫn còn nợ nhà đầu tư 210 tỷ đồng nợ gốc.

Thay vì thanh toán đúng hạn vào ngày 3/1/2023, Hưng Thịnh INCONS đã “khất” nhà đầu tư trả một nửa tiền gốc đầu tháng 3/2023 và nửa còn lại cuối tháng 3. Nguyên nhân được Công ty đưa ra là tín dụng bị thắt chặt, các thị trường vốn khác (chứng khoán, trái phiếu) không tích cực, các chủ đầu tư không thu xếp kịp nguồn để thanh toán cho Công ty khiến nguồn tiền bị ảnh hưởng.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đức Long Gia Lai cũng phải thanh toán khoản trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư vào ngày 30/12/2022 với gốc và lãi hơn 180 tỷ đồng, song không thể trả nợ đúng hạn cho nhà đầu tư. Công ty cho biết, đang đàm phán và thỏa thuận với trái chủ để gia hạn và kéo dài thời gian trả gốc, lãi, thời điểm thanh toán chưa được Công ty công bố.

Lãnh đạo Đức Long Gia Lai cho hay, nguyên nhân khiến Công ty chậm thanh toán trái phiếu cho nhà đầu tư là tình hình sản xuất - kinh doanh gặp nhiều khó khăn, lãi suất tăng cao, tín dụng siết chặt…, nên dòng tiền còn hạn chế.

Mới đây nhất, thêm hai doanh nghiệp nữa xin chậm trả gốc và lãi các lô trái phiếu đã đến hạn gồm Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Vina2 và Công ty CP Lavida Invest.

Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Vina2 là doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng bất động sản. Tại hội nghị người sở hữu trái phiếu năm 2023 diễn ra tuần qua, Người sở hữu trái phiếu đã thông qua Nghị quyết chậm trả gốc lãi lô trái phiếu VC2H2122001. Đây là lô trái phiếu phát hành ngày 27/10/2021 giá trị phát hành 150 tỷ đồng, kỳ trả lãi 6 tháng một lần.

Mục đích vốn sử dụng lô trái phiếu này là tăng quy mô vốn hoạt động của công ty, thực hiện các chương trình dự án đầu tư của công ty, bổ sung vốn thi công công trình Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Căn hộ I-Tower Quy Nhơn.

Nếu theo đúng lịch thì ngày 27/10/2022 vừa qua là Vina 2 phải thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, Vina2 đã xin khất thêm một năm nữa tức là tới ngày 27/10/2023 Công ty mới có khả năng thanh toán toàn bộ số tiền nợ phải trả bao gồm gốc 118,7 tỷ đồng và lãi phát sinh cho trái chủ với lãi quá hạn được xác định là 150% mức lãi suất đã công bố 11,5% theo quy định và cam kết với người sở hữu trái phiếu.

Trong khi đó, Công ty CP Lavida Invest là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn quản lý đầu tư và cung cấp dịch vụ tái cấu trúc, thu xếp nguồn vốn, mua bán sáp nhập bất động sản, hạ tầng giao thông, hạ tầng phục vụ nông nghiệp và năng lượng. Trụ sở công ty này tại L18-11-13, tầng 18 Tòa nhà Vincom Center Đồng Khởi, số 72 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, quận 1, TP HCM. Đại diện pháp luật là ông Nguyễn Việt Dũng.

Với lô trái phiếu LVDCH2123001 giá trị phát hành theo mệnh giá 70 tỷ đồng và lưu hành 62 tỷ đồng, ngày phát hành 8/2/2021 và ngày đáo hạn 8/2/2023. Tuy nhiên, theo Lavida Invest, do công ty chưa kịp sắp xếp được nguồn thanh toán nên sẽ trả thành 3 đợt. Đợt thứ nhất ngày 15/3/2023 sẽ thanh toán 10 tỷ đồng; đợt 2 ngày 15/4 thanh toán 30 tỷ đồng và đợt 3 ngày 30/5 thanh toán số tiền còn lại 22 tỷ đồng.