Báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2023, Hội Môi giới bất  động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Trong đó tại Hà Nội có 6 dự án, tại TP  HCM có 5 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong thời gian tới.

Về cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Trong đó, nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều hầu như chỉ tập trung vào giai đoạn kế tiếp của một vài dự án có quy mô lớn. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý I/ 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái. VARS lý giải, hiện nay lực cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.

Theo VARS, lượng giao dịch trong quý vừa qua hơn 72% là sản phẩm căn hộ chung cư. “căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP HCM và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực”, VARS cho biết.

Song, sản phẩm biệt thự/shophouse nhà phố, đất nền dự án ven đô và nhiều địa phương gần như không có giao dịch. Nguyên nhân do giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.

Theo đó, lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền, chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung cư trung cấp, chung cư bình dân chiếm lần lượt 13%. 28%; 2%; 16% và 41%.

Giá phân khúc chung cư khó hạ nhiệt

VARS cũng đã đưa ra nhận định về tình hình thị trường quý II rằng, Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Theo đó, các điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Cùng đó, nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại.

Dự báo về nguồn cung bất động sản, đơn vị này cho rằng, số lượng sẽ tăng cao hơn so với quý I. Riêng phân khúc nhà ở dự kiến có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán ra thị trường.

Về nhu cầu nhà ở có thể sẽ giảm trong quý này do thu nhập đi xuống, lãi suất và giá nhà vẫn ở mức cao. Song, sẽ tăng được lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư về hạ tầng.

Về giá bán bất động sản có thể đi ngang. Song nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ.

Đối với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí sẽ tăng nếu như nguồn cung mới không được cải thiện.

Còn với đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh sẽ có xu hướng tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng mạnh.

Tại hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững mới đây, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.

TS Cấn Văn Lực phân tích, trung bình người Việt Nam cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của người Việt Nam thấp hơn 2 quốc gia này), đồng thời cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

Theo TS Cấn Văn Lực, nguyên nhân giá bất động sản tại Việt Nam cao là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao.

Ông Cấn Văn Lực cho rằng, do xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và trong nước sau 2 năm tăng trưởng khá nóng, giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20 - 50%.

Hơn nữa, do vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời, nguồn vốn bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh, tình trạng lệch pha cung cầu cũng khiến giá cả thị trường bất động sản chưa hợp lý.

Trong khi đó, chia sẻ trên Báo Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện nay cơ bản không có nguồn cung mới, dự án mới. Nguồn cung khan hiếm, không có hàng để bán nên rất khó hạ giá chung cư. Với những dự án hiện hữu còn hàng thì giá bán đã được điều chỉnh giảm về sát với thị trường nên cũng rất khó giảm thêm.

Vấn đề với thị trường chung cư hiện nay theo ông Đính là chi phí đầu vào của chung cư đã bị đẩy lên rất cao, thuế đất cao hơn, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí thủ tục tăng khi thời gian thực hiện kéo dài, giá thuê nhân công tăng, lãi vay tăng…, cái gì cũng tăng thì không có cơ sở nào để giá chung cư có thể giảm xuống trong thời gian tới, ông Đính nhấn mạnh.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ lo ngại tới đây khi các luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản được thông qua thì xin dự án ngày càng khó hơn, quản lý ngày càng chặt chẽ hơn, nên khi chủ đầu tư tính giá nhà sát với thị trường thì giá bán chung cư sẽ ngày càng cao hơn.