Thị trường đất nền được "cởi trói"

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trong 6 tháng đầu năm 2023 khoảng 187.000 giao dịch, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Trong đó, lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Báo cáo diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2023 tiếp tục hạn chế ở hầu hết các loại hình bất động sản. Số lượng dự án mở bán rất ít.

Riêng phân khúc đất nền, nguồn cung và giao dịch đều trầm lắng. Thậm chí, nguồn cung thứ cấp đất nền tại các địa phương trong 6 tháng đầu năm nay, theo Viện Kinh tế Xây dựng, vẫn tiếp tục có xu hướng giảm so với nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 38,9%, tại TP HCM giảm khoảng 45,7%, tại Đà Nẵng giảm khoảng 35,3%, Bình Dương giảm khoảng 46,8% và tại Đồng Nai giảm khoảng 43,2%.

Cùng với đó, lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm 32,9%, tại TP HCM giảm 51,1%, tại Bình Dương giảm 46,8%, tại Đà Nẵng giảm 42,8%.

Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Trong đó, việc cho phép UBND tỉnh quy định khu vực phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng được xem là một trong những nội dung quan trọng.

Tại TP Hà Nội, hồi cuối tháng 4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Mới đây nhất, Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã ký thêm quyết định về việc ủy quyền các nội dung thuộc trách nhiệm của UBND TP liên quan đến xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hà Nội.

Theo quyết định, UBND TP ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP Hà Nội.

UBND cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quyền, nhiệm vụ đã được UBND TP ủy quyền và theo quy định của pháp luật; chịu trách nhiệm trước pháp luật và UBND TP trong phạm vi quyền, nhiệm vụ được ủy quyền; không được ủy quyền lại cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền, nhiệm vụ đã được ủy quyền tại quyết định này.

Tất cả những động thái “cởi trói” này được giới chuyên gia đánh giá, rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản cả nước nói chung và phân khúc đất nền nói riêng.

Thị trường đất nền sẽ khởi sắc trở lại từ cuối năm 2023

Chia sẻ trên Báo Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thông tin cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ có tác động tích cực cho thị trường. Dù chưa mạnh mẽ nhưng sẽ là sức bật cho thị trường tốt hơn, nhất là phân khúc đất nền.

Theo ông Điệp, với chính sách này sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản thị trường đất nền so với trước đó. Tuy nhiên, giá đất phân lô vẫn chưa thể tăng trong thời điểm hiện tại.

“Việc giao quyền cho địa phương quyết định sẽ giúp các địa phương chủ động trong việc tạo nguồn cung trên thị trường từ những quỹ đất quy hoạch, từ đó sẽ góp phần điều tiết thị trường hợp lý hơn”, ông Điệp nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP HCM nhận định, thông tin cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ có tác động tích cực cho thị trường. Dù chưa mạnh mẽ nhưng sẽ là “cú huých” cho thị trường tốt hơn, nhất là phân khúc đất nền.

Cụ thể, chính sách này sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản thị trường đất nền so với trước đó. Tuy nhiên, ông Bảo cho rằng, dù thanh khoản tăng, giá đất phân lô vẫn chưa thể tăng trong thời điểm hiện tại.

Phân tích thêm Nghị định 35, Chủ tịch CLB Bất động sản TP HCM đánh giá, việc cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng thực tế là Nhà nước đang đơn giản hóa thủ tục bởi trước đây, việc này là do nhiều ban ngành Trung ương tham gia quyết định.

“Việc giao quyền cho địa phương quyết định sẽ giúp các địa phương chủ động trong việc tạo nguồn cung trên thị trường từ những quỹ đất quy hoạch, từ đó sẽ góp phần điều tiết thị trường hợp lý hơn.

Như vậy, lúc này thị trường sẽ mang tính cạnh tranh hơn. Bởi bất động sản mang tính địa phương nên chỉ có địa phương mới hiểu được nhu cầu ở của người dân khu vực đó thực tế như thế nào, từ đó tránh việc đầu cơ của những nhà đầu tư từ nơi khác tới”, ông Bảo nói.

Trong khi đó, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc, Batdongsan.com.vn đánh giá về thị trường đất nền tại Hà Nội sau khi được tách thửa trở lại. Ông Hảo cho biết, việc cho phép tách thửa đất nền trở lại là một “tia sáng nhỏ” cho thị trường đất nền Hà Nội. Tuy nhiên, muốn đất nền có đòn bẩy phục hồi tốt hơn thì cần trợ lực lớn hơn như đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội, đẩy mạnh việc lên thành phố vệ tinh phía Tây của Hòa Lạc, Xuân Mai, và thành phố phía Bắc sông Hồng (Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh), đẩy mạnh giải ngân đầu tư công ở một số huyện ngoại thành, làm các cầu bắc qua sông Hồng...

“Cùng với đó thị trường cần cơ sở tín dụng như có các gói cho vay bất động sản lãi suất tốt hơn dưới 10% thay vì 11 - 13% trung bình như hiện tại và trong đó có cơ cấu vốn/thế chấp dành cho vay mua đất nền”, ông Hảo nhấn mạnh.