Giá chung cư Hà Nội lập "đỉnh" mới

Tại báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội cho biết, tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội từ đầu năm đến nay khá khả quan nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế; phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý I/2024.

Theo CBRE, từ đầu năm đến nay, thị trường tiếp tục ghi nhận nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế trên các địa bàn trọng điểm là Hà Nội và TP HCM. Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý I.

Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2023, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý I/2024 đã tăng thêm 11%. Con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 - 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó.

Trong khi đó, tại TP HCM, chỉ có khoảng 500  căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán từ năm 2023; trong đó, chỉ có hơn 80 căn thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố. Đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất của một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại thành phố này và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về mặt bằng giá bán bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP HCM trong quý I cũng ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thời điểm cuối quý I/2024, giá sơ cấp chung cư TP HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Còn tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt mức 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bao trì) - con số này tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

"Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng. Trong khi đó, thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến. Sau giai đoạn "bùng nổ" năm 2021-2022 đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng sang dự án chung cư" - bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Công ty CBRE dự báo, năm 2024, Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thế tăng 10% theo năm.

Thị trường đất nền sẽ "ăn theo" chung cư?

Giá chung cư liên tục "nóng sốt" thời gian gần đây đã thúc đẩy một nhóm khách hàng chuyển hướng sang nhà đất và kéo theo đà tăng giá ở phân khúc đất thổ cư hay đất nền. Tuy nhiên, do khan hiếm nguồn cung nên giá nhà đã bị đẩy lên cao hơn so với thực tế.

Khảo sát mức giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại thị trường đất nền ven Hà Nội, giá bán của khu vực Đông Anh có xu hướng nhích khoảng 5- 10% so với cuối năm 2023. Cụ thể, đất tại Tây Bắc Lễ Pháp, giá bán đang ở mức 70 - 95 triệu đồng/m2, đất trong làng thuộc Vân Nội, Bắc Hồng đang có mức giá 35 - 40 triệu đồng/m2, tăng 2 giá so với cuối năm 2023.

Tại Hoài Đức, giá đất ở vị trí kinh doanh, đường hai ô tô tránh nhau thuộc Kim Chung, giá đang ở mức 83 - 95 triệu đồng/m2, tăng so với mức giá 80 - 90 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái. Tương tự, đất hai ô tô tránh nhau ở An Thượng, Di Trạch, La Phù đang ở mức 63 - 80 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3 giá so với cuối năm ngoái...

 Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, giá nhà đất tặng mạnh thời gian qua là do nhiều dự án đang mắc về cơ chế chính sách, các thủ tục pháp lý về đấu thầu, đấu giá kéo dài nhiều tháng khiến dự án không thực hiện đúng thời hạn. Cùng với đó là việc chuẩn bị thực hiện bảng giá đất theo giá thị trường cũng là nguyên nhân để tăng giá.

“Trong khi nguồn cung không đủ cầu, thì có một dòng tiền rất lớn là ngoại hối đổ vào đầu tư bất động sản, do đó cần đẩy mạnh việc cởi mở cơ chế chính sách để doanh nghiệp phát triển”, ông Điệp cho hay.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.

Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua. Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, sự phục hồi chung toàn  thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao ở giai đoạn này. Bởi kinh tế vĩ mô vẫn phải đối diện với nhiều thách thức, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực. Ngoài ra, đất nền vẫn là loại hình thu hút nhu cầu mua chủ yếu là đầu tư.

Vì vậy, người mua cần xác định nếu là mua để ở thì nên quyết định sớm khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu chỉ đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và xác định hướng đầu tư dài hạn.

Ông Tuấn cũng lưu ý với nhà đầu tư, ở thời điểm này là nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh Doanh Bất động sản sửa đổi. Vì thế, trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá nhưng ở mức độ nhất định.

Khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền và giá tăng nóng, không còn tình trạng "bong bóng" bất động sản. Sự bùng nổ giá đất nền khó diễn ra trong giai đoạn tới.