Như vậy, khác với các dự thảo đưa ra trước đây nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật lần này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, tức sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Giải thích của Chính phủ là luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

"Cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư", tờ trình Chính phủ nêu.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Tại các hội thảo góp ý trước đó do Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì, các chuyên gia đều phản đối quy định này do cho rằng can thiệp tới quyền sở hữu tài sản của người dân. Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng thời hạn sở hữu nhà chung cư  tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì thế, ông đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật (Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) cũng phản đối quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Bởi, nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Góp ý cho dự thảo, ông Phan Trung Lý, nguyên chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng nêu quan điểm luật cần dựa trên quyền con người để quy định. Tuy nhiên, ông đồng tình việc không có chuyện mua chung cư rồi ở mãi mãi.

Ông nói, quy định của Luật nhà ở cần nêu rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư khi bán nhà. Ngoài ra, Luật cũng cần công khai, minh bạch giữa quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất. "Nếu không tách ra thì không xử lý được tranh cãi trong xã hội về quyền sở hữu chung cư", ông phân tích.

Còn ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng hoàn toàn đồng tình với việc cần có thời hạn sở hữu nhà. Tuy nhiên, theo ông, để người dân yên tâm, cần bổ sung quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng nhà.

Trước các đóng góp của chuyên gia, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, khi đưa ra đề xuất này, Bộ đã rất thận trọng, cân nhắc đến quyền lợi của người dân. Theo Bộ trưởng, Ban soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát các dự án Luật để chỉnh lý, bổ sung, bảo đảm tính hợp hiến, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật cũng như quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng cho người dân, hài hoà lợi ích nhà nước, cộng đồng, doanh nghiệp.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã có văn bản góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đó, HoREA nhận thấy vẫn còn một số quy định bất cập, chưa phù hợp. Chẳng hạn như việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai.

HoREA cho rằng quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 vì không thể đồng nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ nhà chung cư) với quyền sở hữu nhà chung cư. Bởi vì đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Dự kiến, Ủy ban Thương vụ Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp thứ 21, ngày 17/3 tới.

Các nước trên thế giới áp dụng thời hạn sử hữu chung cư như thế nào?

Trong khi Việt Nam vẫn đang tranh cãi về thời hạn sở hữu chung cư hay sở hữu vĩnh viễn thì nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng hình thức có thời hạn.

Tại Trung Quốc, dù hoạt động dưới hình thức “mua” và “bán” bất động sản, nhưng thực tế nó đơn thuần là hình thức cho thuê. Chủ đầu tư sẽ thuê đất và triển khai các dự án như trung tâm mua sắm, căn hộ, nhà ở… Sau đó, người dân mua lại từ các chủ đầu tư sẽ tiếp nhận hợp đồng thuê đất đối với bất động sản nhà ở kéo dài từ 50 năm đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung cư.

Cũng giống như Trung Quốc đại lục, tất cả đất đai ở Hồng Kông đều thuộc sở hữu của chính phủ và người mua phải mua quyền sử dụng đất lâu dài từ nhà nước. Tuy nhiên, hợp đồng thuê đất ở  Hồng Kông có thể dao động từ 50 năm đến 999 năm.

Đối với Thái Lan, người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức sở hữu theo luật của Bộ Đất đai là sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn. Theo đó, hình thức sở hữu có thời hạn sẽ áp dụng tối đa là 30 năm, nhưng khi hết thời hạn người dân sẽ có quyền xin gia hạn.

Chính vì thế, giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà sẽ khác nhau. Cụ thể, vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 đến 70% giá nhà mua vĩnh viễn.

So với các nước khác, Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa lên đến 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp, miễn sao căn nhà còn thời hạn sử dụng khoảng 30 đến 40 năm.

Tại Mỹ, bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự... Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm.

Đáng chú ý, tại Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Tuy nhiên, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc.

Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có thể xin gia hạn. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả thêm tiền.

Tại Ấn Độ, hợp đồng thuê bắt đầu kể từ ngày giao đất và phải tuân thủ các điều khoản và điều kiện nhất định do chính phủ quy định về thời gian thuê, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê, điều khoản chấm dứt, giải quyết tranh chấp... Chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng và bán các dự án khu dân cư hoặc thương mại. Người mua chỉ được phép sở hữu các bất động sản này trong khoảng thời gian 99 năm. Tuy nhiên, sau khi thời hạn thuê kết thúc, chủ sở hữu có thể tìm cách kéo dài thời hạn sử dụng thông qua việc gia hạn hợp đồng thuê. Thời gian thuê đối với hợp đồng mới có thể lên tới 999 năm.