Ngày 29/9/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 3795 về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2021 - 2025, mục đích của quyết định là cụ thể hóa các chỉ tiêu phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh theo Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh Thanh Hóa đến năm 2030 đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 3321/QĐ-UBND ngày 27/8/2021.

Qua đó, xác định tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng, vị trí, khu vực phát triển nhà ở đến năm 2025; xác định quy mô dự án phát triển nhà ở bao gồm số lượng, diện tích sàn xây dựng nhà ở hàng năm trong giai đoạn triển khai kế hoạch để phù hợp với nhu cầu về nhà ở trong Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa đến năm 2030 đã được phê duyệt; đảm bảo tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do các cấp có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành. 

Theo tính toán của UBND tỉnh Thanh Hóa, đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh đạt 28,6 m2sàn/người (trong đó, tại đô thị đạt 35,0 m2sàn/người, nông thôn đạt 24,3 m2sàn/người). Chỉ tiêu về diện tích nhà ở tối thiểu: 10 m2sàn/người. Giai đoạn 2021 - 2025, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm khoảng 19.242.267 m2 sàn (tương ứng với khoảng 193.939 căn nhà ở); trong đó, nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư tăng thêm khoảng 10.523.352 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 53,6%); Nhà ở xã hội  tăng thêm khoảng 502.952 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 2,6%); Nhà ở tái định cư tăng thêm khoảng 1.985.409 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 10,1%); Nhà ở dân tự xây tăng thêm khoảng 6.630.554 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 33,7%).

Để phát triển được những mục tiêu đặt ra theo kế hoạch, tỉnh Thanh Hóa cho rằng nhu cầu về vốn phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 cần khoảng 149.255 tỷ đồng; trong đó, vốn cho phát triển nhà ở thương mại khoảng 89.557 tỷ đồng; vốn cho phát triển nhà ở xã hội khoảng 4.997 tỷ đồng;… Riêng nguồn vốn để phát triển nhà ở nhà ở xã hội được lấy từ nguồn vốn của doanh nghiệp; vốn vay các tổ chức tín dụng ưu đãi, Ngân hàng chính sách xã hội; nguồn thu từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị...

Kết quả đạt được trong gần 10 năm kể từ khi nhà ở xã hội đầu tiên được nhà đầu tư tiến hành xây dựng tại Thanh Hóa đến nay cho thấy, sức hút từ đầu tư phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa mang lại kết quả như mong đợi. Bởi lẽ, số lượng dự án nhà ở xã hội đến nay trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa chỉ được "đếm trên đầu ngón tay".

Một số dự án nhà ở được xây dựng tại Thanh Hóa hiện nay như: Chung cư Tecco Đông Vệ, chung cư Phú Sơn, chung cư 379, chung cư AT Home, chung cư 81 Trường Thi, chung cư Tân Thành...

Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại Thanh Hóa còn khiêm tốn được các chuyên gia lý giải rằng, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội không mang đến lợi nhuận như các hình thức đầu tư nhà ở hay đất nền thương mại. Nguyên nhân là việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bị pháp luật khống chế tiêu chuẩn thiết kế, loại nhà ở, mức trần giá bán, cho thuê, cho thuê mua, lợi nhuận định mức, đối tượng mua nhà ở xã hội, vốn vay…

Nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu các sở, ban, ngành có liên quan, UBND các huyện, thị xã, thành phố tập trung thực hiện có hiệu quả các nội dung chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 13/CTTTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh về việc tăng cường công tác quản lý, thúc đẩy phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.

Cụ thể, tỉnh Thanh Hóa giao các sở tổ chức lập, thẩm định, trình cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương trên địa bàn tỉnh.

Khẩn trương hoàn thành việc rà soát, hoàn thiện hồ sơ đề xuất danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trình UBND tỉnh phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa năm 2022 và các năm tiếp theo của giai đoạn 2021 - 2025 đảm bảo tính quản lý, có kiểm soát, hướng đến thị trường nhà ở trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định, bền vững, tránh hiện tượng lệch pha cung cầu và đảm bảo theo quy định.

Thực hiện các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trên địa bàn; tổ chức thẩm định, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tập trung tổ chức thực hiện thẩm định hồ sơ giao đất các dự án bất động sản, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường.

Tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường; theo dõi và đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh.

Phối hợp với các đơn vị liên quan để hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia đầu tư bất động sản. Bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh theo đúng quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, để có cái nhìn tổng thể nhu cầu thực sự về nhà ở của người lao động tại địa phương, tỉnh Thanh Hóa cần có những rà soát, đánh giá cụ thể sự cần thiết trong việc bố trí quỹ đất, thu hút nhà đầu tư, tiến độ thực hiện cũng như khâu thẩm định, xét duyệt đối tượng mua. Để từ đó, đánh giá nhu cầu thực sự của người lao động về nhà ở để có cơ sở điều chỉnh bổ sung quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tế.

Nan giải bài toán về vốn cho nhà ở xã hội

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội là một sản phẩm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, do được sử dụng ngân sách để đầu tư xây dựng, sau đó bán cho người lao động, người thu nhập thấp với mức giá ưu đãi. Nhưng nguồn vốn cho nhà ở xã hội là vấn đề vô cùng nan giải, chưa thể tháo gỡ.

Mặc dù từ đầu năm 2022 đến nay, Bộ Xây dựng đã tích cực vào cuộc, xét duyệt hồ sơ cho 24 dự án với tổng nguồn vốn vay từ ngân sách Nhà nước trên 7.500 tỷ đồng, thì mục tiêu nhà ở xã hội giai đoạn 2010 – 2020 (12,5 triệu mét vuông sàn) cũng mới chỉ đạt khoảng 62% (bao gồm cả dự án đang triển khai và đã hoàn thành).

Đáng chú ý, sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013 – 2016 được giải ngân hết, việc bố trí nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội cả giai đoạn 2016 – 2021 chỉ được bổ sung thêm trên 3.100 tỷ đồng, trong tổng số 9.000 tỷ đồng nhu cầu trong giai đoạn này, đáp ứng khoảng 35% nhu cầu vốn. Giai đoạn 2016 – 2021, không có bất cứ tổ chức tín dụng nào được chỉ định bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội nên không có chủ đầu tư nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Đến tháng 10/2022, cả nước giải ngân được 2.306 tỷ đồng cho 6.673 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo quy định của Nghị quyết số 11/NQ-CP. Nhưng đây chủ yếu là khách hàng của những dự án đã triển khai xây dựng từ trước đó, mà không phải là khách hàng của dự án mới được cấp phép.

“Những bất cập trong quá trình phát triển nhà ở xã hội ngoài việc liên quan đến quy định về luật còn vướng mắc, còn do ngân sách T.Ư chưa bố trí đầy đủ nguồn vốn để thực hiện chính sách ưu đãi. Nhiều địa phương, DN chưa thực sự quan tâm đến vấn đề nhà ở cho công nhân, người lao động” – Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.

Để giải quyết vấn đề nguồn vốn cho nhà ở xã hội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cần nới rộng quy định cho chủ đầu tư dự án cho nhà ở xã hội được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Đồng thời tạo điều kiện để người mua, thuê mua cho nhà ở xã hội được tiếp cận nguồn vốn vay dễ dàng hơn.

Hiện nay, Quốc hội đã thông qua gói tín dụng 15.000 tỷ đồng để thực hiện chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội. Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN cho phép các Ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bởi vì với quy định hiện nay, cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua cho nhà ở xã hội với điều kiện phải gửi tiết kiệm tại đây trong 12 tháng.

"Các địa phương tập trung tháo gỡ những thủ tục hành chính bên cạnh việc thực hiện đấu thầu khu đất công được quy hoạch làm cho nhà ở xã hội” – ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.