Giải ngân đầu tư công là động lực chính cho thị trường BĐS

Theo báo cáo của Bộ Tài chính về tình hình thanh toán vốn đầu tư nguồn NSNN ước thực hiện 3 tháng đầu năm 2022, ước tính còn hơn 50 nghìn tỷ vốn đầu tư công chưa phân bổ; tỷ lệ giải ngân chỉ đạt trên 11,9% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, thấp hơn cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, theo chỉ đạo của Chính phủ, nếu bộ, cơ quan, địa phương chưa phân bổ hết kế hoạch vốn năm 2022 thì đề xuất chuyển vốn cho các cơ quan khác và phê bình, kiểm điểm người đứng đầu. Với tinh thần quyết liệt và quyết tâm cao của cả hệ thống chính trị, tốc độ giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh, hướng tới mục tiêu giải ngân 100% đầu tư công trong năm nay.

Bên cạnh đó, các quy định hướng dẫn để triển khai gói đầu tư cơ sở hạ tầng trong Chương trình hồi phục và phát triển kinh tế - xã hội đã và đang được hoàn tất, dự kiến sẽ đóng vai trò quan trọng kích thích tăng trưởng nói chung và tạo động lực cho thị trường bất động sản nói riêng.

Tại Báo cáo Thị trường BĐS Việt Nam quý I/2022 do Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services công bố gần đây, các chuyên gia Viện này nhận định diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. 

Trong đó, khu vực miền Bắc tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, với nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn 2021 - 2025 như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh. Theo đó, năm 2022 sẽ chứng kiến việc đẩy mạnh các hạ tầng vùng ven tại khu vực miền Bắc như cao tốc Tuyên Quang - Hà Giang, cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long, cao tốc Hà Nội - Lào Cai, cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, đường nối 2 cao tốc trọng điểm tại phía Bắc…, 

Ngoài ra, có nhiều dự án mở rộng cao tốc về phía Tây và vùng ven biển phía Nam như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Tiền Giang - Bến Tre - Trà Vinh, các dự án nối bờ Đông và bờ Tây như cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, cao tốc Hà Tiên - Rạch Giá - Bạc Liêu. 

Báo cáo cũng cho hay trong 3 tháng đầu năm 2022, sau khi các thông tin quy hoạch được công bố, giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm. Theo đó, sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm khoảng 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá 38%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 40km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%. 

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra nhận định tương tự, rằng ốc độ giải ngân vốn đầu tư công vào các dự án hạ tầng huyết mạch sẽ tạo ra cú hích tích cực cho thị trường bất động sản năm 2022. Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công có thể thúc đẩy các dự án hạ tầng phát triển, qua đó tạo nền tảng tốt cho thị trường địa ốc những năm tiếp theo cũng như tạo động lực phục hồi kinh tế.

Cũng theo ông Thành, bên cạnh giải ngân đầu tư công, việc Chính phủ đẩy nhanh sửa đổi bổ sung luật Nhà ở, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản... nhằm giải tỏa các vướng mắc pháp lý cho thị trường địa ốc cũng được xem là một nhân tố tạo động lực cho thị trường nói riêng và phục hồi kinh tế nói chung.

Dự báo thị trường: nguồn cung tăng song hành cùng giá

Về nguồn cung, tại thị trường Hà Nội, báo cáo của Dat Xanh Services cho biết trong quý I, nguồn cung mới tại Hà Nội ghi nhận ở mức 4.904 căn hộ, tăng 36% so với quý liền trước. Số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Tây (60%), khu Đông (38%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 13.700 căn hộ. 

Dự báo trong hai năm tới, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội sẽ tăng khoảng 54.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì…

Tại TP. HCM, nguồn cung mới quý I ghi nhận ở mức 2.166 căn hộ, giảm 55% so với quý IV/2021, trong đó, tập trung chủ yếu tại Bình Chánh (39%), Thủ Đức (29%), Bình Tân (22%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.401 căn hộ. 

Quỹ đất hạn chế là một trong những nguyên nhân chính khiến số lượng các dự án mở bán mới tại TP. HCM giảm đáng kể trong khi mặt bằng giá bất động sản ngày càng leo thang đi đôi với áp lực hạ tầng do gia tăng dân số và nhu cầu tách khẩu trong khu vực.  

Dự báo trong 2 năm tới,  TP. HCM sẽ có thêm khoảng 50.000 sản phẩm mới, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, khu Nam và khu Tây… 

Tại các thị trường ven Hà Nội, cụ thể là Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Nghệ An, một dự án đô thị lớn tại Hưng Yên đã chiếm đến 69% nguồn cung căn hộ mới cho toàn thị trường khi mở bán với số lượng lớn tương đương 1.000 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ cao đến 90%. Về nguồn cung tương lai, căn hộ tiếp tục là sản phẩm chủ đạo, và nguồn cung mới có xu hướng phân bổ ra khu vực ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh. Bên cạnh đó, thời gian tới vẫn sẽ ghi nhận xu hướng Bắc tiến của các chủ đầu tư lớn  khu vực phía Nam. 

Thị trường miền Trung ghi nhận lại sự hồi phục ở cả hai phía cung - cầu, trong đó đất nền và căn hộ vẫn là hai phân khúc có tỷ lệ hấp thụ tốt. Nhà phố thương mại chiếm lĩnh nguồn cung mới tại Quảng Trị, Phú Yên, Quảng Nam. Phân khúc căn hộ tập trung ở Đà Nẵng, trong khi các khu vực khác chủ yếu là phân khúc thấp tầng. Cơ sở hạ tầng phát triển và được đầu tư mới, cộng thêm động lực lớn từ việc mở lại đường bay quốc tế giúp khôi phục trở lại hoạt động du lịch là triển vọng cho bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi. 

Về nguồn cung tương lai, Đà Nẵng dự kiến dẫn đầu nguồn cung căn hộ đến từ các dự án dọc sông Hàn, với khoảng 2.000 căn hộ. Tương tự, thị trường Khánh Hòa cũng sẽ nhanh chóng đón nhận nguồn cung căn hộ mới. Bình Định khởi sắc bất động sản nghỉ dưỡng, là thị trường thu hút nhà đầu tư nhờ dòng chảy đầu tư công. 

Tại miền Nam, báo cáo khảo sát 3 tỉnh Đồng Nai - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu, kết quả cho thấy nguồn cung căn hộ là sản phẩm chủ đạo, chiếm 63,9% nguồn cung mới. Tuy có xu hướng giảm nhưng nguồn cung mới tại thị trường Bình Dương vẫn chiếm ưu thế với 76% tổng giỏ hàng mới. 

Nhận định thời gian tới, các dự án hạ tầng sẽ là yếu tố giữ độ “nóng” giúp thị trường bất động sản khu vực tiếp tục tăng nhiệt. Với sức cầu được đánh giá khả quan, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa-Vũng Tàu được đẩy mạnh, giá bán các dự án dự kiến sẽ tăng trong các đợt mở bán mới từ 3% - 7%. 

Thị trường miền Tây trong quý I chứng kiến sự sôi động với thông tin đầu tư tiện ích, dự án quy mô lớn từ các chủ đầu tư như AEON, VinGroup, SunGroup... Nhờ kết nối đồng bộ về hạ tầng và thu hút đầu tư, đẩy nhanh tốc độ phát triển công nghiệp, Long An dẫn dắt nguồn cung thị trường. Tại đây, sản phẩm đất nền xung quanh khu công nghiệp vẫn là khẩu vị của nhiều nhà đầu tư. Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng của loại hình nhà liền thổ thông qua các dự án khu đô thị quy mô lớn. 

Về nguồn cung tương lai, loại hình đất nền sẽ tiếp tục dẫn đầu trong quý tới, loại hình nhà xây sẵn dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian gần. Trong quý II, nguồn cung thị trường miền Tây dự báo khởi sắc hơn khi nhiều dự án sắp mở bán sau thời gian dài giữ chỗ.

Về mặt bằng giá, theo báo cáo, giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức bình quân 45 triệu đồng/ m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Mặt bằng giá thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/ m2, tăng khoảng 9% so với quý trước. Với nhu cầu mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP. HCM. 

Tại các thị trường ven Hà Nội, giá căn hộ và nhà liền thổ có xu hướng tăng nhẹ, từ 2 - 5% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch đã được mở bán từ các năm trước. 

Tại thị trường miền Nam, giá bán nguồn cung mới tăng 5%-10% so với quý trước, giỏ hàng cũ có giá bán ổn định theo quý, trong đó, giá bán căn hộ Bình Dương xấp xỉ căn hộ hạng C của TP. HCM, tương đương khoảng 24 - 47 triệu đồng/m2.

Thị trường miền Tây ghi nhận giá bán các dự án trên địa bàn hầu như ổn định, mức tăng nhẹ 3% - 5% so với cuối năm trước. Một số dự án triển khai giai đoạn mới tại các khu vực trung tâm, tiện ích đa dạng ghi nhận tăng giá mạnh hơn các khu vực còn lại. Trong các quý tới, dự báo giá bán chủ yếu sẽ tăng theo tiến độ thông tin quy hoạch hạ tầng, tiện ích; giá bán mới dự kiến tăng 5% - 10% trước thông tin nhiều dự án hạ tầng sắp triển khai.