Nhà chung cư đang bị "thổi giá"?

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 8 tháng năm 2022, các phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá rao bán tăng từ 15 - 15,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp ở TP HCM tăng lần lượt là 3%, 5,5% và 8%.

Hiện trên thị trường chung cư Hà Nội, căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) có giá rao bán tăng cao nhất (15,5%). Đây là phân khúc thu hút lượng quan tâm lớn nhất và tăng mạnh nhất (10%), lượng tin đăng cũng tăng 11%. Tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội cao khoảng gấp 2 thậm chí gấp 3 so với TP HCM.

Chia sẻ trên Reatimes, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong 2 quý vừa qua, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội tốt hơn TP HCM.

“Yếu tố giúp giá chung cư của Hà Nội tăng là do giá đất tăng, hai phân khúc này có sự cộng sinh cho nhau. Chẳng hạn giá nhà mặt đất bán 50 triệu/m² mà chung cư bán 15 triệu đồng/m2 là vô lý, cho nên phải có sự nâng lên. Hay vừa rồi giá chung cư khu vực ngoại thành còn cao hơn khu vực trung tâm, vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh quá. Xung quanh Hà Nội có những nơi tăng lên 40 - 50 triệu/m² thì giá chung cư cũng phải lên. Rõ ràng người ta sẽ định giá dựa trên cơ sở mặt bằng khu đó tăng thì chung cư cũng phải tăng theo”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, bên cạnh giá đất tăng thì còn phải kể đến một yếu tố quan trọng nữa là xu hướng chính trị thế giới tác động khiến cho giá các nguyên vật liệu như xăng, dầu,... tăng, kéo theo chi phí xây dựng cũng sẽ tăng theo, cho nên bắt buộc giá bán phải tăng.

Thêm vào đó, Hà Nội hay TP HCM đều là những thành phố lớn có tốc độ đô thị hoá cao. Mỗi năm, để đáp ứng nhu cầu ở thì phải có khoảng 70.000 đơn vị bất động sản, trong khi đó lượng giao dịch thời gian vừa qua thấp, nguồn cung mới cho chung cư cũng thấp nên dẫn đến tăng giá. Theo ghi nhận, Hà Nội năm nay hầu như không có dự án mới nào được duyệt.

Bên cạnh đó, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, hiện tại thị trường đang trầm lắng nên trong ngắn hạn giá nhà ở chung cư sẽ không tiếp tục tăng được. Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn còn tăng, vì mặt bằng giá Hà Nội vẫn còn khá thấp so với TP HCM. Ở Hà Nội, giá chỉ rơi vào khoảng 60 triệu đồng/m² hoặc 90 triệu đồng/m² là cao nhưng không nhiều, trong khi TP HCM mặt bằng giá khoảng 80 - 90 triệu đồng/m², thậm chí nếu vị trí đẹp hơn hơn phải 100 triệu đồng/m². Một điểm đáng chú ý nữa là ở Hà Nội nhà đầu tư vẫn chuộng bất động sản liền thổ nhiều hơn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết căn hộ bình dân ngày càng hạn hẹp do giá trị đất ngày càng tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ.

“Giá nguyên vật liệu xây dựng như xi măng, cát, gạch cũng đang tăng mạnh là nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng cao. Bên cạnh nguồn cung mới phân khúc nhà chung cư giá rẻ và giá trung bình hạn chế, những dự án chuẩn bị đầu tư cũng đang bị ách tắc bởi cơ sở pháp lý khiến thị trường sẽ thiếu hàng trong giai đoạn trung hạn”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Nguồn cung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM cũng khan hiếm dẫn đến tình trạng "sốt ảo", đi kèm đó là hiện tượng thổi giá.

Nhận định về hiện tượng giá nhà cao quá mức, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, tình trạng này rất có thể là một chiêu trò của ngành sale bất động sản. Về bản chất giai đoạn vừa rồi ở Hà Nội nguồn hàng khan hiếm các chủ đầu tư tận dụng tình trạng cầu cao, cung ít nâng giá lên và thông qua các đơn vị phân phối để bán sản phẩm.

"Trên thị trường có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh… từ đó tạo ra một thị trường không chuyên nghiệp, thiếu minh bạch. Thiếu hàng thì mới phát sinh giá chênh từ giá chủ đầu tư, cũng có những hiện tượng thổi giá", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn và thiếu nguồn cung

Theo đánh giá của một vị chuyên gia, thị trường bất động sản năm nay đã bắt đầu ngấm đòn và một trong những lo ngại là rủi ro tài chính. Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng và đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp trong nước cũng tăng lên. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn mất cân đối dòng tiền dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Trong khi đó, số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Năm 2018, cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường nhưng trong năm 2019 chỉ còn một nửa.

Giai đoạn  2020-2021, dịch bệnh khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng chú ý, đơn vị này cho biết, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có hai nguyên nhân chính dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm.

Thứ nhất chính là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè khi phê duyệt dự án. Thứ hai, từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên lượng giao dịch sụt giảm.

"Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng đang bị mất cân đối về cung - cầu, ông Đính nói.

Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, Chủ tịch VARS cho biết, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ là các nguyên nhân dẫn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư và các nhóm ngành liên quan khác.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, tình trạng "lệch pha" cung cầu khiến thị trường bất động sản  phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững.

“Để kéo giảm giá nhà là rất khó, nhà ở xã hội nguồn cung nhỏ giọt, hàng loạt dự án nằm “đắp chiếu” do những vướng mắc, ách tắc về thủ tục hành chính. Việc giá nhà tăng, được đánh giá sẽ gây hệ quả nghiêm trọng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Chủ tịch HoREA cho rằng, cần phải xây dựng quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính. Đồng thời cần sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại ở đô thị loại 1, đô thị đặc biệt.