"Khái niệm trung tâm TP HCM đã chính thức thay đổi"

2,43 tỷ đồng/m2 là cụm từ được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường bất động sản (BĐS) những ngày qua, sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh. 

Lý do, bởi con số này nằm ngoài sức tưởng tượng của giới đầu tư, trong phút chốc đã biến Thủ Thiêm trở thành nơi có giá đất đắt đỏ nhất thế giới.

"Vụ đấu giá đất vừa qua, Thủ Thiêm tiếp tục tạo ra một đỉnh giá mới, nhưng không phải mức tăng bao nhiêu phần trăm, mà tăng cả hàng chục lần. Đây là mức tăng quá khủng khiếp, nói theo ngôn ngữ nhà đầu tư là giá trên trời", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ với người viết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), sau phiên đấu tại Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua, khái niệm trung tâm TP HCM đã chính thức thay đổi.

"Trước đây, khi nhắc đến trung tâm TP HCM, người ta nghĩ ngay đến quận 1, khu vực lõi được giới hạn bởi các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Ba tuyến đường này cũng là nơi có giá đất cao nhất trên thị trường, đồng thời cao nhất trong bảng giá đất thành phố công bố.

Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã bỏ xa giá đất ba tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TP HCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn", ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ đông và bờ tây sông Sài Gòn.

Trước kỷ lục 2,43 tỷ đồng/m2, nhiều người cho rằng đây là tín hiệu cho thấy Thủ Thiêm đang dần phát triển tiệm cận những đô thị lớn như Hồng Kông, New York,... Số khác lại nhìn nhận sự việc này là chiêu trò thổi giá đất từ phía doanh nghiệp.

Tuy nhiên, có một thực tế mà nhiều nhà đầu tư cũng như chuyên gia phải thừa nhận, rằng bỏ ra 1,1 tỷ USD mua khu đất gần 10.060 m2 để kinh doanh sinh lợi nhuận là không thể.

2,43 tỷ đồng/m2 đất, kinh doanh có lãi là bất khả thi

Nói sâu về khu đất trúng đấu giá của thành viên Tân Hoàng Minh, lô đất có ký hiệu 3 - 12, thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, diện tích khoảng 10.060 m2.

Theo quy hoạch, khu đất này là đất ở tại đô thị, được xây nhà ở chung cư có bố trí chức năng thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất 50 năm, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. 

Diện tích sàn xây dựng tối đa của khu đất là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất 8,91, tỷ lệ sàn xây dựng dành cho nhà ở là 95%, tỷ lệ sàn xây dựng dành cho thương mại dịch vụ là 5%, tầng cao tối đa cho phép là 25 tầng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đối với một dự án chung cư, công thức giá bán sẽ bao gồm tổng của ba yếu tố: Giá thành xây dựng; chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng.

Trong đó, giá thành xây dựng được cấu thành bởi hai tiêu chí là chi phí về đất và chi phí về xây dựng. Chi phí về đất thường chiếm 15%, còn lại là chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị,...).

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, thông thường, chi phí đất đai thường chiếm khoảng 20% đối với một dự án vùng ven và khoảng 30% với dự án ở trong trung tâm. 

"Với con số 2,43 tỷ đồng/m2, chi phí đất sẽ gấp nhiều lần chi phí xây dựng của dự án. Trong trường hợp của Tân Hoàng Minh, theo tôi doanh nghiệp có thể đầu tư phân khúc căn hộ để đáp ứng cho khách ngoại là chính, còn người Việt Nam sẽ rất ít.

Nhưng ngay cả như vậy cũng không khả thi để sinh lời, bởi Việt Nam chỉ cho phép bán 30% lượng căn hộ tại dự án cho người nước ngoài, số còn lại phải bán trong nước. Vì vậy, tôi khẳng định để kinh doanh trên khu đất này là không khả thi", Chủ tịch VARS cho hay.

Theo quy hoạch, lô đất của Tân Hoàng Minh được xây khoảng 570 căn hộ, tính riêng chi phí đất trung bình gần 43 tỷ đồng/căn. Tạm tính theo công thức của ông Nguyễn Văn Đính, giá bán của một căn hộ dự án này sẽ lên đến cả trăm tỷ đồng.

Một nhà phát triển BĐS chia sẻ, với lô đất 3 - 12, nếu xây dựng căn hộ có lãi thì giá cấu thành sẽ lên đến khoảng 20.000 USD/m2. Còn muốn hạ giá thì chủ đầu tư phải xây dựng 70 - 80 tầng.

Song, việc điều chỉnh quy hoạch nâng số tầng lên quá cao cũng là điều không dễ, bởi toàn bộ khu chức năng số 3 đã được phê duyệt quy hoạch chiều cao tối đa là 25 tầng.

Hậu đấu giá, đất Thủ Thiêm sẽ "bay cao" đến đâu?

Mặc dù nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh chưa chính thức xuống tiền để sở hữu khu đất 3 - 12, song kết quả trúng đấu giá đã bắt đầu có những tác động nhất định đến thị trường phía Nam vài ngày qua.

Trao đổi riêng với người viết, ông Đính dẫn báo cáo của Ban chấp hành VARS khu vực phía nam cho hay, từ ngày 13/12, các dự án phía nam đã tạm ngừng bán hàng để nghe ngóng thông tin thương vụ đấu giá đất, hoàn toàn có khả năng điều chỉnh tăng giá bán.

"Năm 2019, Thủ Thiêm từng được thiết lập một đỉnh giá mới khi một số chủ đầu tư ra hàng chung cư với giá lên đến 60 - 80 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, đỉnh giá này đã kéo theo một loạt BĐS ở TP HCM tăng giá, kể cả các dự án giá rẻ cũng bị đẩy từ 20 triệu đồng/m2 lên thành 30 triệu đồng/m2.

Hệ quả này còn lan tỏa ra sang các tỉnh xung quanh, chẳng hạn như Bình Dương, giá tăng từ khoảng 10 triệu đồng/m2 lên 45 triệu đồng/m2.

Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm mới đây lại tạo ra một đỉnh giá mới, không phải mức tăng bao nhiêu phần trăm, mà tăng cả hàng chục lần, mức tăng quá khủng khiếp. 

Đến hiện tại, chưa thể nói thương vụ này là thật hay giả, nhưng nếu là thật, chắc chắn điều này sẽ gây nên hiệu ứng ảnh hưởng đến giá BĐS trên thị trường. Trong bối cảnh hàng hóa BĐS trên thị trường đang khan hiếm, vụ đấu giá Thủ Thiêm giống như một cú hích để các chủ đầu tư đẩy giá lên, điều này không tốt cho thị trường chút nào.

Nguyên lý của BĐS là chỉ tăng trưởng khi có sự đầu tư mạnh mẽ thực tế, tức là đầu tư về đất, xây thô, hoàn thiện nội thất, tiện ích xung quanh... Còn ở đây không có một sự đầu tư thực tế nào mà giá lại tăng mạnh, về lý thuyết đây là tăng giá ảo, là bong bóng.

Một khi thị trường đã giá ảo và bong bóng thì sẽ chững lại, không có giao dịch, từ đó dẫn đến khủng hoảng, đóng băng", theo Chủ tịch VARS.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, sau thương vụ Thủ Thiêm, giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể sẽ bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.

Giá đất khu vực "vạ lây", Thủ Thiêm có thể chậm phát triển

Nếu nhóm Tân Hoàng Minh nộp đủ tiền 1,1 tỷ USD và chính thức sở hữu khu đất 3 - 12, những doanh nghiệp hiện hữu ở Thủ Thiêm hay những nhà đầu tư đang có ý định tiến vào khu đô thị này sẽ đứng trước nhiều thách thức.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất...

Việc định giá sẽ phục vụ cho các giao dịch về đất đai; đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời là cơ sở để xây dựng khung giá đất, bảng giá đất để tính thuế, tính tiền sử dụng đất...

Theo Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, hiện nay các địa phương đều dùng phương pháp thặng dư kết hợp so sánh để định giá thu thuế tiền sử dụng đất, phương pháp nào có giá cao hơn thì thành phố sẽ "chốt" để tránh thất thu.

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Văn Đính: "Khi một đỉnh giá mới được thiết lập, giá đất thị trường khu vực xung quanh sẽ tăng lên, điều này sẽ trở thành một rào cản ngăn các nhà đầu tư tham gia vào toàn thị trường TP HCM chứ không riêng gì Thủ Thiêm.

Bởi, các nhà đầu tư khi vào Thủ Thiêm sẽ phải đền bù đất với giá trên trời, Nhà nước tính thuế đất phải nộp cũng nhiều hơn. Rõ ràng, đây là cuộc chơi không "fair", vô hình đẩy mặt bằng giá đất TP HCM lên một ngưỡng rất cao.

Chưa kể, các chủ đầu tư cũng e ngại bài toán lợi nhuận bị đảo lộn khi chi phí đất tăng cao, nếu muốn kinh doanh có lãi buộc phải tăng giá bán sản phẩm.

Với 2,43 tỷ đồng/m2, người ta cứ so sánh giá đất Thủ Thiêm với những đô thị lớn trên thế giới. Nhưng, điều quan trọng là chúng ta phải xác định TP HCM đang nằm ở đâu, kinh tế Việt Nam đang nằm ở đâu, thu nhập của người Việt Nam đang ở ngưỡng nào so với những quốc gia kia.

Nếu thu nhập đầu người của Việt Nam trung bình chỉ vài nghìn USD/năm mà giá bán đẩy lên quá cao, thì khả năng chi trả rõ ràng là không phù hợp. Nếu Nhà nước và doanh nghiệp không tỉnh táo, đua nhau đẩy giá thì rất dễ dẫn đến thị trường đóng băng và xảy ra khủng hoảng.

Những điều trên sẽ trở thành rào cản kìm hãm sự phát triển và đương nhiên sẽ làm trì trệ, chậm trễ tiến độ đầu tư xây dựng Thủ Thiêm cũng như TP Thủ Đức theo quy hoạch", Chủ tịch VARS đánh giá.

"Khó ôm đất rồi bỏ hoang"

Với việc chi 1,1 tỷ USD để sở hữu khu đất hơn 1 ha trong khi kinh doanh bất khả thi, không ít giả thiết đã được đặt ra, rằng Tân Hoàng Minh mua đất rồi để hoang hóa, không thực hiện dự án. Song theo Chủ tịch VARS, kịch bản này khó xảy ra. 

"24.500 tỷ đồng không phải số tiền nhỏ, tôi nghĩ bản thân doanh nghiệp không có sẵn lượng tiền như vậy, chắc chắn sẽ phải đi vay có lãi suất, lúc đấy để đất hoang không làm gì thì doanh nghiệp tự đẩy mình vào thế khó.

Giả sử trường hợp đó xảy ra, doanh nghiệp này phải được hậu thuẫn về tài chính từ một "khủng long" nào đó trong nước hoặc ngoài nước mà chúng ta chưa biết", theo ông Đính.

Một điều cần lưu ý, trong thông báo đấu giá lô đất 3 - 12 đã nêu rõ, sau khi trúng đấu giá dự án, doanh nghiệp phải thực hiện dự án theo quy định.

Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục, tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ dự án kể từ ngày nhận bàn giao đất; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì được gia hạn sử dụng 24 tháng; hết thời hạn gia hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, sau khi nộp đủ 1,1 tỷ USD, nếu Tân Hoàng Minh bỏ hoang đất, không thực hiện dự án thì hoàn toàn có khả năng bị thu hồi đất mà không được bồi thường. 

"Cũng không loại trừ khả năng nhà đầu tư trả giá rồi bỏ cọc, thị trường đã chứng kiến nhiều trường hợp như vậy. Họ sẵn sàng mất số tiền cọc để nâng giá những dự án xung quanh, sâu xa hơn có thể định giá lại tài sản và tác động vào thị trường chứng khoán...

Với những trường hợp như thế, phải nghiêm trị, nghiêm cấm doanh nghiệp tham gia vào hoạt động BĐS trên toàn quốc vĩnh viễn", ông Đính nói.

Tuy nhiên tựu trung lại, vị này cho rằng những kịch bản trên chỉ là giả thiết đặt ra. Còn quá sớm để kết luận thương vụ đấu giá của Tân Hoàng Minh có tạo ra sự ảnh hưởng của thị trường hay không, bởi quyền trả giá là của nhà đầu tư, họ có quyền tự quyết về phương án đầu tư của mình.