Tồn kho chủ yếu ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền

Thông tin từ Cục phát triển nhà và  thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2023 và triển khai nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng cho thấy, nửa đầu năm, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Bằng nhiều biện pháp tháo gỡ quyết liệt, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Báo cáo cho thấy, trong 6 tháng cuối năm, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư… có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới. Cụ thể, nhà ở thương mại hoàn thành 42 dự án với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46% so với năm 2022; nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 5 dự án với quy mô 850 căn hộ; dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 17 dự án, bằng 57% so với năm 2022.

Tính đến hết quý III/2023, có khoảng 324.300 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 41,29% cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022; lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63% so với năm 2022.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý III vào khoảng 18.808 căn. Trong đó, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Cũng theo Bộ Xây dựng cho biết, trong các tháng cuối năm giá nhà liền thổ và một số loại phân khúc bất động sản khác lại giảm 10-20%, tùy vị trí và khu vực. Trong khi đó giá bán căn hộ chung cư vẫn có xu hướng tăng trong năm 2023.

Báo cáo về thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 11, DKRA cho biết, nguồn cung mới của phân khúc đất nền và nhà liền thổ vẫn ở mức thấp khi ghi nhận mức giảm lần lượt là 84% và 43% so với cùng kỳ năm trước và tháng trước. Nguồn cung mới tập trung tại khu vực Bình Dương, các tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung mới.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường đất nền vẫn ở mức thấp với mức giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Nhà liền thổ thì gần như không có sản phẩm nào bán thành công. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% – 10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường bất động sản vẫn chưa hết khó khăn

Thị trường bất động sản năm 2024 được dự báo có dấu hiệu hồi phục nhưng vẫn chưa hết khó khăn.

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2023 mới đây,  TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu thực về nhà ở để an cư luôn hiện hữu. Do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp, người dân vẫn sẽ mua. Nhất là với chung cư, với tầm giá khoảng 3 tỷ/căn vẫn dễ mua bán hơn so với nhà riêng, nhà phố hay các sản phẩm cao cấp giá hơn chục tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, về nguồn cung, ông Đính cho rằng, năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường, do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc. Cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, song vẫn còn Luật Đất đai chưa được phê duyệt.

Chưa kể với hai luật vừa thông qua, phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa trong cả năm tới, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn.

Mới đây, một đơn vị nghiên cứu báo cáo thị trường nhận định, sớm nhất là quý III/2024, nguồn cung mới được cải thiện.

Lý giải về sự thận trọng trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, xét từ các yếu tố như thời gian cần để các bộ luật mới thẩm thấu vào thị trường, tăng trưởng kinh tế năm 2024 và diễn biến tâm lý người mua nhà, năm tới mới chỉ bắt đầu chu kỳ “đảo chiều” của bất động sản , còn sớm để nói đến sự phục hồi và tăng trưởng.

Ông Quốc Anh cũng nhấn mạnh sự “đảo chiều” ở đây không phải là thị trường sẽ hết khó và tiến ngay vào giai đoạn phục hồi. Đây chỉ là điểm kết thúc chu kỳ “đi xuống” của bất động sản. Từ điểm đảo chiều, thị trường sẽ tiến vào giai đoạn “đi ngang”, thanh khoản ít nhiều có cải thiện nhưng khó tăng trưởng đột phá.