Tại tọa đàm “Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức ngày 25/11, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nói về tính hợp pháp và hợp lý của việc quy định sở hữu nhà chung cư.

Theo ông, vấn đề thứ nhất, nhiều người cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là một quyền dân sự được Bộ luật Dân sự bảo hộ, không thể dùng Luật Nhà ở - một đạo luật chuyên ngành để quy định trái với Bộ luật Dân sự được.

Về mặt thứ bậc, Bộ luật Dân sự có hiệu lực pháp lý cao hơn Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không thể cao hơn Hiến pháp. Trong khi đó, Hiến pháp lại cho phép dùng luật để hạn chế quyền con người trong 4 trường hợp vì lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia; trật tự, an toàn xã hội; đạo đức xã hội; sức khỏe cộng đồng. (Điều 14, Hiến pháp năm 2013).

Việc hạn chế quyền  sở hữu nhà chung cư (theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư) chính là trường hợp thứ hai - để bảo đảm trật tự, an toàn xã hội - theo quy định của Hiến pháp. Như vậy, theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, với việc giải thích Hiến pháp phù hợp, sẽ không có vấn đề pháp lý khi sử dụng Luật Nhà ở để quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Liên quan vấn đề "quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có hợp lý hay không?”, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng câu trả lời không đơn giản.

Theo ông Dũng, trước hết, áp đặt thời hạn sở hữu nhà chung cư rất dễ bị dư luận xã hội phản đối. Đây là một vấn đề tâm lý hơn là một vấn đề pháp lý.

"Đối với rất nhiều người, căn hộ chung cư là một tài sản rất lớn, tích cóp cả đời người mới mua được. Sau một thời gian, cho dù là sau 80 năm, họ không còn được sở hữu nữa và con cháu họ cũng không được thừa kế là điều rất khó được chấp nhận. Trong khi đó, tại sao một chiếc xe máy, một chiếc ô tô hết hạn sử dụng người ta vẫn được quyền sở hữu, còn một căn hộ thì không?

Vấn đề đặt ra là nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn trái với xu thế đô thị hóa", ông nói.

Theo ông, việc ban hành các quy phạm về thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo đảm việc thi hành vẫn hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề. Xe hết hạn sử dụng, không được đi nữa; nhà chung cư hết hạn sử dụng không được ở nữa. Những quy định áp đặt được cho xe thì cũng cần phải áp đặt được cho nhà. Mà như vậy thì không chỉ có xe phải đăng kiểm định kỳ, mà nhà cũng phải thẩm định về độ an toàn định kỳ.

Với những phân tích trên, TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp, nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, nếu Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì vẫn phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư.

Tuy nhiên, the ông, quyền luôn luôn đi liền với trách nhiệm. Muốn không cho phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, thì các chủ sở hữu phải có trách nhiệm chi tiền để duy trì chung cư sao cho không làm cảnh quan của thành phố trở nên nhếch nhác. Ngoài ra, nếu ngôi chung cư sụp đổ gây thiệt hại cho bất kỳ ai, thì các chủ sở hữu sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đó chính là bản chất của pháp luật.