Tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng" được tổ chức ngày 20/9, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết, Kinh tế Việt Nam đang ở trong giai đoạn khó khăn. Biểu hiện qua con số GDP 6 tháng chỉ tăng 3,72%, xuất nhập khẩu, xuất siêu 20 tỷ USD nhưng nhập khẩu giảm mạnh.Số doanh nghiệp phá sản 15.000 doanh nghiệp 1 tháng, vốn đầu tư nước ngoài FDI vẫn giảm.

Thị trường chứng khoán lên 1.200 điểm nhưng để lên cao hơn nữa là rất khó, thị trường trái phiếu đóng băng, qua các vụ đại án Tân Hoàng minh, Vạn Thịnh Phát, các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường trái phiếu. Giá vàng trong nước tăng vọt trong khi giá vàng thế giới vẫn lình xình.

Trong năm nay NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3-4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm nay đến nay nhưng theo ông Hiếu, con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng 5,3% trong khi mục tiêu là 14%.

“Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, tại sao có nghịch lý này?”, ông Hiếu đặt câu hỏi và cho rằng rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì càng sản xuất ra thỉ tồn kho càng tăng, càng vay càng lỗ nên họ không vay.

Trái phiếu DN  bất động sản được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi DN bất động sản Lại đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ bên ngân hàng sợ cho vay.

TS.  Nguyễn Trí Hiếu cho biết, NHNN đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay nhưng với DN BĐS, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần vì họ không thể vay được nữa, bất động sản đang giảm giá. DN BĐS sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao. Vậy nên với DN BĐS lãi suất không phải là vấn đề quá lớn.

“Với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024. BĐS vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường bất động sản phía nam cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành,Vành đai 3. Các nhà kinh doanh BĐS phía Nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo BĐS sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, ông Hiếu kết luận.

Thị trường bất động sản đầy thách thức nhưng tiềm năng

Cũng tại Hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Điểm lại những thách thức mà thị trường bất động sản chịu có những yếu tố chính:

Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Yếu tố thứ 4 là các vướng mắc pháp lý, kiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.

Do đó, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay là đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí là có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?

Một vài con số thống kê của thị trường, lũy kế đến nửa đầu năm 2023, tổng số nguồn cung của thị trường TP HCM khoảng 340.000 sản phẩm. Các khu vực chiếm tỉ trọng cao là khu vực phía Đông và phía Nam của TP HCM.

Trong đó khu vực phía Đông là khu vực có tốc độ tăng trưởng nhiều nhất. Xét về tỉ lệ hấp thụ thì cả hai khu vực này cũng dẫn đầu.

Đối với thị trường nhà ở đến nửa đầu năm 2023, đã phản ánh rất rõ là sụt giảm 72% so với giai đoạn cùng kỳ năm trước. Thậm chí nếu so sánh nguồn cung so với giai đoạn đại dịch thì năm nay cũng rất thấp.

Nếu như giai đoạn trước 2020, số lượng phân khúc tầm trung chiếm đa số thì sau giai đoạn này phân khúc chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Thống kê về giá, từ giai đoạn 2019 đến nay bình quân các phân khúc đều tăng giá. Điều này lý giải vì sao thị trường hiện nay tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp.

Những khu vực trước đây vốn là nơi tập trung các dự án trung cấp thì này đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn sản phẩm trung cấp nữa.

Đối với các khu vực vùng ven TP HCM: Trong giai đoạn 2020-2021 trong khi TP HCM sụt giảm phân khúc căn hộ thì Bình Dương nổi lên về nơi cung cấp nguồn cung. Các dự án giáp với TP HCM của Bình Dương gần như tiệm cận mức giá của TP HCM đặc biệt là dọc các quốc lộ….

Tuy nhiên, thị trường Bình Dương hiện nay cũng có sự sụt giảm nguồn cung. Nửa đầu năm 2023 không có nhiều dự án được mở bán ở thị trường này. Mức giá bán cũng đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ trong bối cảnh thị trường đang khó khăn…