Có tiền nhưng không giải ngân được

Từ 1/4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV cam kết bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội. Trong đó, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho người có nhu cầu mua và doanh nghiệp vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%/năm.

Đến ngày 3/4, NHNN chính thức có văn bản số 2308/NHNN-TD gửi các ngân hàng nêu trên triển khai gói tín dụng này. Theo đó, thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi 3 năm đối với chủ đầu tư; 5 năm đối người mua nhà kể từ ngày giải ngân, không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.

Nhưng lãi suất cho vay lại được áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư; 8,2%/năm đối với người mua nhà. Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ có thông báo tiếptheo về lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.

Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay do ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật; được xác định rõ hoặc nêu rõ cách xác định tại thỏa thuận cho vay ký kết giữa ngân hàng với khách hàng.

Những tưởng gói tín dụng ưu đãi mà phía các ngân hàng thương mại triển khai sẽ ngay lập tức kích cầu công nhân, người lao động thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, các doanh nghiệp sẽ dễ dàng vay vốn để triển khai phân khúc này, nhưng thực tế không phải như vậy.

Tại Hội nghị triển khai đề án “Đầu tư Xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030” do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại nên đơn giản hóa thủ tục tạo điều kiện cho đối tượng thụ hưởng nhanh chóng tiếp cận.

NHNN cũng đã quy định rất rõ nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để đảm bảo triển khai thống nhất cho các ngân hàng thương mại và khách hàng thuộc đối tượng vay vốn bắt đầu từ ngày 1/4. Tuy nhiên, sau gần 2 tháng triển khai, đến nay gói tín dụng vẫn chưa phát sinh dư nợ.

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, những vướng mắc về giải ngân liên quan đến nguồn cung hạn chế bởi các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, quỹ đất ưu đãi chưa thực sự thu hút. Bên cạnh đó, việc xác định giá bán, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội… là các nguyên nhân ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều văn bản chỉ mới được ban hành trong tháng 4 vừa qua cho nên nhiều địa phương vẫn đang lập danh mục cho dự án và danh mục cho những đối tượng đủ điều kiện vay. Vì vậy, gói tín dụng vẫn chưa thể giải ngân.

 Theo quy định, 120.000 tỷ đồng sẽ cho vay chủ đầu tư và người mua nhà dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, nhưng đến nay các Ngân hàng cho biết vẫn đang chờ danh mục dự án đủ điều kiện vay.

Tại cuộc họp tín dụng gần đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, đánh giá: "Dự án được phê duyệt và các thủ tục pháp lý được hoàn thiện, trên cơ sở đó mới đem hồ sơ đến trình ngân hàng cho vay. Xin khẳng định bất kể lúc nào doanh nghiệp đến cũng có vốn để cho doanh nghiệp vay, vấn đề là doanh nghiệp có đủ điều kiện để vay không. Tôi đặt vấn đề ngược lại là tiền thì có, tại sao không đầu tư được, đây là vấn đề vướng về cơ chế, cần giải pháp để tháo gỡ".

Doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn vốn không dễ

Nguồn cung khan hiếm. Nhiều chủ đầu tư không mặn mà vì thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp. Ngoài chấp nhận chủ trương, cấp phép, chủ đầu tư còn phải thẩm định giá bán, đối tượng mua và nhiều quy định khác...

"Có nhiều điều khoản ràng buộc và đưa ra những vấn đề mà nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được, không vay được vốn và sẽ không làm được vấn đề này. Nó liên quan đến phê duyệt tín dụng. Doanh nghiệp phải có báo cáo tài chính, lãi, phải có vốn điều lệ bao nhiêu, đã từng làm những dự án nào và nhiều điều khoản khác", ông Hồ Phi Dũng, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Lạng Sơn chia sẻ trên VTV.vn.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhận định: "Các tổ chức tín dụng đã hướng dẫn chi nhánh triển khai thực hiện. Vấn đề hiện nay phụ thuộc vào nguồn cung nhà ở xã hội, tức là danh mục các dự án mà Bộ Xây dựng và địa phương sẽ cung cấp. Thứ hai là khả năng hấp thụ của người dân, của người mua nhà, doanh nghiệp với gói này, vì mức lãi suất thể hiện nỗ lực của ngân hàng, nhưng vẫn còn tương đối cao".

 Tại hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” mới đây, Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, gói 120.000 tỷ đồng là một tín hiệu tích cực trong bối cảnh doanh nghiệp và người dân đều cần tiền để vay mua và vay xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế, những dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay, những dự án mới và sản phẩm nhà ở xã hội mới thì chưa có.

Theo ông Nghĩa, để chờ có dự án mới mới được giải ngân thì gói tín dụng này sẽ còn “ế ẩm” dài dài vì các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp phép, phê dự án nhà ở xã hội hiện nay quá chậm. Các khâu thực thi từ nhân viên, chuyên viên đến sở ngành kèo dài hàng tháng, thậm chí là hàng năm trời.

“Hiện nay, thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành đều chạy vòng quanh chứ chưa giải quyết dứt điểm. Điều này là mấu chốt khiến nguồn cung nhà ở xã hội mãi teo tóp, không phát triển lên được. Và suy cho cùng chính là nguyên nhân sâu xa khiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không thể giải ngân”, ông Lê Hữu Nghĩa nói.

Chia sẻ thêm những bất cập của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khiến dự án sau gần 2 tháng triển khai vẫn không thể giải ngân, ông Lê Hữu Nghĩa nhìn nhận, lãi suất trên 8% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng sẽ là rủi ro rất lớn cho người mua nhà. Bởi vì, mức lãi suất này quá cao so với khả năng của những người có thu nhập thấp. Và việc hứa hẹn mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần, có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất chỉ khoảng 5%.

Về phía nhà đầu tư, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang phải vay vốn với lãi suất 14%/năm, nên sẽ rất vui mừng nếu được vay vốn với lãi suất 8,7%/năm. Tuy nhiên, mức lãi vay này vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư khác tham gia vào phát triển phân khúc này, chủ yếu vẫn là vì lợi nhuận ít mà lại phải trải qua quá nhiều thủ tục phức tạp, minh chứng cụ thể là giai đoạn tháng 7/2022 trở về trước khi lãi suất có thời điểm thấp hơn mức 8,7% nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn không hào hứng với việc phát triển nhà ở xã hội.

Có 2 địa phương công bố dự án đủ điều kiện vay vốn gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

UBND tỉnh Bắc Giang vừa công bố danh mục dự án vay theo chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng vào ngày 19/5/2023. Tổng số dự án là 12, trong đó có 2 dự án thuộc phân khúc nhà ở xã hội thu nhập thấp bao gồm: Khu nhà ở xã hội số 2 tại Khu số 5, số 9 thuộc khu đô thị phía Nam thành phố Bắc Giang và Dự án Khu nhà ở xã hội tại Khu số 1 thuộc Khu đô thị mới cạnh trường Cao đẳng nghề công nghệ Việt - Hàn, xã Dĩnh Trì, thành phố Bắc Giang.

10 dự án nhà ở xã hội còn lại dành cho công nhân gồm: Dự án Khu nhà ở xã hội Vân Trung, xã Vân Trung, huyện Việt Yên; Nhà ở công nhân khu công nghiệp Đình Trám, huyện Việt Yên; Khu nhà ở xã hội dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh, huyện Việt Yên.

Khu nhà ở xã hội thị trấn Nham Biền, huyện Yên Dũng; Khu nhà ở xã hội dành cho công nhân xã Quang Châu, huyện Việt Yên; Khu nhà ở xã hội tại thôn Nam Ngạn, xã Quang Châu, huyện Việt Yên; Dự án Khu nhà ở xã hội tại thôn Nam Ngạn, xã Quang Châu, huyện Việt Yên

Nhà ở xã hội dành cho công nhân lô CT3, CT4 tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh, huyện Việt Yên; Khu nhà ở công nhân xã Vân Trung, huyện Việt Yên; Khu nhà ở xã hội số 1 tại Khu đô thị và nhà ở xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên.

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng vừa công bố danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ (đợt 1).

Theo đó, danh mục đợt này chỉ có duy nhất một dự án là Nhà ở xã hội tại Khu dân cư Lan Anh 7 mở rộng (Lan Anh 7B), tại xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức do Công ty TNHH Lan Anh làm chủ đầu tư.  Dự án có diện tích đất xây dựng khoảng 10.174 m2, số lượng căn hộ là 187, tổng vốn đầu tư hơn 200 tỷ đồng. Trong đó, nhu cầu vay vốn của chủ đầu tư là 150 tỷ đồng. Đến thời điểm báo cáo, dự án đã thi công 84 căn.

Đây có thể xem là những tín hiệu tích cực đầu tiên cho thấy gói tín dụng đang dần 'thẩm thấu" vào nền kinh tế. Hy vọng trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp tiếp cận được những gói tín dụng hỗ trợ như trên.