Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận năm 2023 của DKRA cho thấy, trong năm vừa qua, nguồn cung và sức cầu đều sụt giảm mạnh.

Đất nền sụt giá 10 - 17%

Ở phân khúc đất nền, trong năm 2023 có 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Lượng tiêu thụ đất nền đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước.

Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70 - 90 m2. Khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng.

Mặt bằng giá sơ cấp giảm 10 - 13% so với năm 2022. Các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường thứ cấp giá giảm 13 - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

Nguồn cung căn hộ thấp nhất trong 5 năm

Ở phân khúc căn hộ, có 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 22.071 căn) trong năm, giảm 32% so với năm 2022, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương.

Lượng tiêu thụ căn hộ đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

DKRA cho biết, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, tuy nhiên các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,... nhằm kích cầu người mua.

Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm phổ biến 3 - 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chậm trễ tiến độ xây dựng.

Biệt thự, shophouse thanh khoản yếu ớt

Về phân khúc nhà phố, biệt thự, so với năm 2022, nguồn cung mới sụt giảm mạnh chỉ tương ương khoảng 13%, trong đó các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP HCM với tỷ lệ giảm lần lượt là 91%, 94% và 95%. Bình Dương là địa phương dẫn dắt khu vực TP HCM và vùng phụ cận khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới của thị trường.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, ghi nhận mức giảm 92% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 1,9 - 2,4 tỷ đồng và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Dù chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào, tuy nhiên mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 6 - 10% so với lần mở bán trước đó. Cùng với đó là hàng loạt chính sách được các chủ đầu tư áp dụng như chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán,... nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8 - 10% so với thời điểm đầu năm 2023, thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ở mức khiêm tốn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đảm bảo tiến độ thi công, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Kịch bản nào cho thị trường phía nam trong 2024?

Dự báo về năm 2024, DKRA cho rằng, các động thái từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường.

Nguồn cung mới phân khúc đất nền sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Nguồn cung mới dao động khoảng 2.900 - 3.100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách ưu đãi, chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Tại thị trường thứ cấp, giao dịch phát sinh chủ yếu ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có giá trị vừa phải phù hợp với phần lớn khả năng tài chính của các nhà đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP HCM khoảng 8.000 - 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 - 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung tại thị trường TP HCM, trong khi căn hộ hạng B và C tiếp tục là phân khúc chủ đạo tại Bình Dương cũng như các tỉnh giáp ranh.

Nguồn cung, sức cầu thị trường vào đầu năm không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ quý III khi những chính sách pháp lý đủ độ "ngấm" lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP HCM hay dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng... tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản cũng như mặt bằng giá thứ cấp khó có những đột biến trong ngắn hạn. Tuy nhiên các giao dịch cắt lỗ, giảm sâu giá bán có thể sẽ giảm đáng kể do phần lớn người mua lạm dụng đòn bẩy tài chính đã thực hiện cơ cấu hoặc bán bớt tài sản giai đoạn 2020 - 2023.

Trong năm 2024, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự tại TP HCM và vùng phụ cận dự kiến tăng nhẹ, dao động trong khoảng 1.200 - 1.500 căn. Nguồn cung của thị trường chủ yếu thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo.

Trong đó, các địa phương như Long An, Đồng Nai, Bình Dương dao động trong khoảng 300 - 500 căn, BR-VT khoảng 120 - 140 căn, TP HCM khoảng 60 - 80 căn. Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới.

Sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay, các dự án gặp vướng mắc về pháp lý.