Thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh sâu, trong đó dòng tiền không còn đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng như trước mà trở thành yếu tố sàng lọc, tái định hình lại cấu trúc thị trường.

Chia sẻ tại Toạ đàm "Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026: Cơ hội và thách thức trong bối cảnh biến động vĩ mô" tổ chức chiều 15/4, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết, diễn biến trong quý I/2026 cho thấy, trong khi nền kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì nền tảng tích cực, áp lực từ mặt bằng lãi suất cao, tỷ giá và lạm phát đang khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà phải thay đổi cách tiếp cận thị trường.

"GDP quý I năm nay tăng 7,83%, mức cao nhất kể từ năm 2011. Tuy nhiên, cùng với các tín hiệu tích cực từ tăng trưởng kinh tế và việc tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường, môi trường kinh doanh bất động sản vẫn chịu sức ép đáng kể từ các biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là chi phí vốn duy trì ở mức cao", bà Miền cho hay. 

Đại diện VARS cho rằng, thị trường hiện vận hành trong trạng thái “kép”, vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại.

Biểu hiện rõ nhất của quá trình này là sự phân hóa ngày càng mạnh giữa các chủ thể tham gia thị trường. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và nền tảng pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp yếu hơn buộc phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường.

"Số liệu trong quý I cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét. Hoạt động M&A bất động sản cũng diễn ra sôi động", bà Miền cho hay. 

Nhu cầu ở thực dẫn đầu thanh khoản 

Cũng theo Phó Viện trưởng VARS IRE, mặt bằng lãi suất vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi liên tục duy trì ở mức cao từ cuối năm 2025 đến hết quý I. Mức lãi suất phổ biến trong khoảng 13-15% đang trở thành một “bộ lọc” đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực, khiến quyết định xuống tiền được cân nhắc kỹ hơn trước. Trong bối cảnh đó, dòng tiền không còn dàn trải mà dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Diễn biến thanh khoản của thị trường cũng cho thấy sự thay đổi về bản chất vận hành.

Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Nếu tính riêng nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 58%, tương ứng hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ này giảm nhẹ, một phần do trùng với thời điểm Tết Nguyên đán, song vẫn được đánh giá là khả quan nhờ lực đỡ từ nhu cầu ở thực lớn và các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt của chủ đầu tư.

Đáng chú ý là thanh khoản không còn phụ thuộc đơn thuần vào việc giá cao hay thấp, mà ngày càng gắn chặt với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, phân tích, trên thị trường sơ cấp, giá bán vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu tăng lên. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ.

"Diễn biến này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn, khi yếu tố quyết định thanh khoản nằm ở công năng khai thác và giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn", ông Chung cho hay. 

 Tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn duy trì ở mức cao do các chi phí đầu vào tăng hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, mức giá giao dịch thực tế có xu hướng linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch cũng kéo dài hơn.

"Diễn biến này phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước", ông Chung phân tích. 

Trong khi đó, tại TP. HCM và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này chủ yếu đến từ việc kỳ vọng thị trường vẫn được duy trì trong trung và dài hạn, nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.

Nghiên cứu của VARS IRE cho thấy người mua không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều đó lý giải vì sao các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo, mức giá phù hợp vẫn duy trì thanh khoản tốt, thậm chí có dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần 100%. Ngược lại, các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích, đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực, tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng.

Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản thị trường. Phân khúc này chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch trong quý I, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 60%, tương đương gần 15.000 giao dịch. Dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước, con số này vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực, vốn đang được xem là động lực cốt lõi của thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Theo ông Chung, các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích, đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực, tiếp tục trầm lắng.

"Nhìn lại tổng thể, thị trường bất động sản quý I đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu.

Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn",  Tổng giám đốc SGO Homes đánh giá.