Trong năm 2023, những thay đổi về khung pháp lý chưa được thông qua, cũng như các sự kiện thanh tra, điều tra vẫn còn là trở ngại lớn cho sự hội phục của thị trường bất động sản. Thống kê của Bộ Xây dựng, hiệp hội, các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong năm 2023 rất hạn chế nhưng số lượng dự án đang triển khai lại ở mức cao.

Các chuyên gia nhận định định điều này phản ánh tâm lý e ngại chung trên thị trường, lượng giao dịch suy giảm ở cả loại hình nhà ở thành phẩm và đất nền, cũng như các dự án đang triển khai phải tạm dừng.

Phần lớn các nhà phát triển đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản của nhóm doanh nghiệp này, nhóm chuyên gia FiinRatings đưa ra đánh giá tại báo cáo “Triển vọng Thị trường Vốn nợ năm 2024 - Thích nghi với thay đổi”.

Tính đến ngày 31/12/2023, bất động sản là nhóm ngành xếp thứ 2 (sau năng lượng) về giá trị chậm trả nợ gốc và lãi trái phiếu với khoảng 59.190 tỷ đồng, phần lớn thuộc về các doanh nghiệp chưa đại chúng.

Sau khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép cơ cấu lại nợ trái phiếu ra đời, các doanh nghiệp có xu hướng lựa chọn các phương án tái cấu trúc để xử lý vấn đề thanh khoản trước mắt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành gia hạn nợ gốc hoặc lãi, thanh lý tài sản bảo đảm, hoán đổi nợ bằng bất động sản… Đồng thời, điều khoản trái phiếu cùng có sự thay đổi tương ứng như điều chỉnh lãi suất, bổ sung tài sản bảo đảm, cùng một số cam kết khác…

Theo thống kê của người viết từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cho thấy, tỷ trọng nợ trái phiếu trên quy mô dư nợ vay tính đến cuối năm ngoái không quá cao (ngoại trừ Novaland gần 67%), phần lớn tín dụng là nguồn vốn chủ lực của nhóm này. Một số doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu bằng 0 được thể hiện trên báo cáo tài chính như Kinh Bắc (Mã: KBC), Phát Đạt (PDR)... Tuy nhiên, nhóm này không nằm khỏi khó khăn chung của toàn thị trường khi dòng tiền vẫn đang chịu áp lực lớn, thậm chí âm hàng nghìn tỷ đồng.

Về triển vọng năm 2024, nhóm chuyên gia đánh giá các nhà phát triển bất động sản dân cư sẽ tiếp tục đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Ước tính có khoảng 97.990 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay, chiếm hơn 41% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trên thị trường và giảm 2,4% so với cùng kỳ.

“So với năm 2023, thị trường sẽ đối mặt thêm gánh nặng từ các lô trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi được gia hạn trước đó thông qua Nghị định 08, ước tính giá trị cần xử lý khoảng 94.100 tỷ đồng. Áp lực thanh toán của doanh nghiệp bất động sản được dự kiến khó được giải tỏa khi thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp diễn vì độ trễ chính sách và các doanh nghiệp cần thời gian để cân đối lại dòng tiền hoạt động. Rủi ro chậm trả của thị trường cũng sẽ gia tăng do một số điều khoản gia hạn trong Nghị định 08 đã hết hiệu lực lẫn áp lực từ các đợt phát hành trái phiếu có cam kết mua lại trong năm 2024”, FiinRatings nhận định.

Nhìn chung, với áp lực từ một lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn (ước tính gần 120.000 tỷ đồng - mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây), chuyên gia đánh giá rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản dân cư.

Mặt khác, sẽ có sự phân hóa mạnh trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp sau các diễn biến khó khăn chung của thị trường đã kéo dài từ năm 2022 tới nay. Các doanh nghiệp có chất lượng dự án được đảm bảo với dòng sản phẩm đa dạng, cùng quỹ đất sạch được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm, đi kèm khả năng triển khai và thực thi dự án có nhiều cơ hội tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn và có sức chống chịu tốt hơn.

Ở khía cách tích cực, nhóm chuyên gia cho rằng các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023, đầu năm 2024 được kỳ vọng tạo tiền đề cho sự hồi phục của thị trường.

Tuy nhiên, các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả. Dự kiến Chính phủ sẽ ban hành 9 nghị định, 6 thông tư hướng dẫn thi hành trong năm 2024 để hỗ trợ đẩy nhanh quá trình này.