Doanh nghiệp bất động sản đang rất khó tiếp cận tín dụng 

Tại hội thảo "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, vốn tín dụng ngân hàng là cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có đủ nguồn vốn hoạt động. Nếu vốn tín dụng ngân hàng  tắc sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến doanh nghiệp. Thực tế, các doanh nghiệp BĐS hiện nay vẫn rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng.

Theo quy định pháp luật về đất đai, để làm dự án, doanh nghiệp BĐS phải có vốn chủ sở hữu từ 15 đến 20% tổng vốn đầu tư. Nếu dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15% và dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha thì yêu cầu tỷ lệ vốn 20%. Như vậy, 80 - 85% nguồn vốn đầu tư là từ huy động. Tuy nhiên, thị trường huy động còn gặp nhiều khó khăn.

Theo Chủ tịch HoREA, thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam còn sơ khai, thiếu minh bạch và bền vững. Tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1%, và 99% còn là là phát hành trái phiếu riêng lẻ. 

Nguốn vốn qua quỹ BĐS, quỹ tín thác đang tồn tại khiếm khuyết khi hiện nay chỉ có một quỹ duy nhất tại Việt Nam là quỹ của Techcombank, còn được gọi là TechREC. Nhưng quỹ này cho đến nay vẫn còn rất nhỏ bé với số vốn là 50 tỷ đồng.

Một kênh huy động vốn quan trọng khác với doanh nghiệp BĐS là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng nguồn vốn này lại cần vốn tín dụng. Hiện nay, các NHTM không cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay để phát triển dự án sau khi có quỹ đất.

Chuyên gia: Ngân hàng Nhà nước nên nới room sớm

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước định hướng tín dụng tăng khoảng 14%. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị xem xét nâng thêm 1 - 2%, bởi phần lớn các NHTM hiện đã gần cạn room. 

Theo Chủ tịch HoREA, NHNN nên đánh giá và cho phép 4 ngân hàng lớn nới room, và xem xét nới room cho các ngân hàng đạt chuẩn BASE II nhưng vẫn phải đảm bảo ổn định nền kinh tế và kiểm soát lạm phát. 

Trước đó, tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, do Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức, cả hai chuyên gia kinh tế là TS. Cấn Văn Lực và TS. Lê Xuân Nghĩa đều đồng tình rằng NHNN cần lưu ý đến vấn đề này và nên xem xét vấn đề nới room trong tháng 9 tới, bởi nếu không khơi thông sớm kênh vốn này có thể gây hệ lụy tăng nợ đọng và nợ xấu ngân hàng.

Theo ông Lực,  nhu cầu vốn tín dụng trong năm nay tăng trưởng cao gắn với nhu cầu thực hơn so với trước rất nhiều do nền kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh được đẩy mạnh, doanh nghiệp có nhu cầu vốn để hoạt động.

Trả lời về việc vì sao NHNN chưa nới room tăng trưởng tín dụng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng NHNN còn băn khoăn hai vấn đề là quan ngại lạm phát và thanh khoản hệ thống ngân hàng.

"Trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu chúng ta có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá heo thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%. Do đó, không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường, như vậy mới có thể tận dụng được cơ hội phục hồi. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt", TS. Lực nhấn mạnh.

TS. Lực nhận định thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện nay hoàn toàn trong khả năng kiểm soát. Tỷ lệ cho vay so với vốn lưu động trong thị trường 1 theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện nay 25,2% và ngưỡng cho phép của NHNN bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.

"Theo quan sát của chúng tôi, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn đặc biệt là từ tháng 6,7,8. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác không còn ở tỷ lệ 20% - 80% như trước đây mà đã cải thiện hơn rất nhiều," ông Lực cho biết thêm.

Đồng quan điểm với ông Lực, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng, nhiều ngân hàng thương mại sử dụng tiền gửi ngắn hạn cho vay trung-dài hạn làm hệ thống ngân hàng nơm nớp trong tình trạng rủi ro. Hiện vẫn chưa có thông tin nào về việc các ngân hàng thương mại có được nới room tín dụng hay không, trong khi nhiều ngân hàng thông tin room cũ còn lại rất ít.

Trong bối cảnh lạm phát do chi phí đẩy hiện nay, ông Nghĩa nêu quan điểm dùng công cụ thuế để kiểm soát lạm phát là hiệu quả nhất. Khi giảm được lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có cơ hội xem xét tăng room tín dụng. "Nếu không chống được lạm phát do chi phí đẩy, không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới room tín dụng", ông Nghĩa nhấn mạnh.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng trích dẫn số liệu do TS. Cấn Văn Lực công bố hồi đầu năm cho thấy, tăng trưởng tín dụng bình quân 3 năm (2019-2021) của Mỹ là 14%. Đối chiếu theo con số này, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng room tín dụng tại Việt Nam tăng lên 15-16% là mức có thể chấp nhận được.

"Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì có thể nới nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%", theo TS. Lê Xuân Nghĩa.