Có nên xuống tiền bất động sản thời điểm này hay không?

Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Trước những biến động của lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3-5 năm nhằm kích cầu.

Thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư: Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế thay đổi và niềm tin thị trường được củng cố từ các chính sách vĩ mô.

Về giá cả, ông Đính cho rằng chưa có cơ sở để giảm sâu. Để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn (như trái phiếu), giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: Từ khi có thông tin lãi suất tăng, mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản của người dân không ảnh hưởng quá nhiều. Theo khảo sát, giai đoạn sau Tết, lượng quan tâm tiệm cận gần với những năm trước chỉ giảm khoảng 10-15%. Mức độ quan tâm về giá với thị trường Hà Nội, đất nền giảm 4%, trong khi đó chung cư, nhà riêng đi ngang. Đặc biệt, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư tăng 30% so với trước Tết… Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu và thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng” như nhiều lo ngại.

Câu hỏi “có nên xuống tiền bất động sản thời điểm này hay không?” cần được nhìn nhận trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét hơn.

Ở bất kỳ giai đoạn nào của thị trường cũng luôn tồn tại một nhóm khách hàng phù hợp, vấn đề là người mua có xác định đúng nhu cầu và thời điểm hay không. Theo đó, trong bối cảnh hiện nay, người mua đang có nhiều lợi thế hơn khi có thể lựa chọn kỹ lưỡng và đàm phán giá tốt, thay vì phải “xuống tiền nhanh” như giai đoạn thị trường nóng trước đây.

Thực tế, thị trường đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Nếu như trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.

Ông Quốc Anh cho biết thêm rằng, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa nhu cầu thực sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Thời điểm này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Quyết định mua không nên chỉ dựa vào biến động lãi suất ngắn hạn, mà cần đánh giá tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính cá nhân.

Nếu thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách vĩ mô ổn định, đặc biệt là về lãi suất và tín dụng, bất động sản vẫn có dư địa phát triển trong trung và dài hạn.

Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà

Cũng tại Hội thảo, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ: Thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2007-2008, 2011-2013 hay sau Covid-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); Nhóm đầu tư dài hạn; Nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà. Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu.

Chúng ta cần thay đổi cách nhìn. Bất động sản không chỉ là “bất động”, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng.

Ông Lượng cũng đề xuất phân biệt rõ giữa: Nhà ở xã hội (mang tính chính sách); nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu; phân khúc cao cấp, thương mại. Chính sách cần phân tầng rõ ràng thay vì áp dụng chung. Ngắn hạn, thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất.

Về trung và dài hạn, Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn: Ổn định chính trị; đô thị hóa cao; dân số trẻ; khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động. Nếu nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ.

"Tôi cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không", ông Lượng cho hay.