Đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản của Bộ Xây dựng có những nội dung đáng chú ý gì?

Hồng Sơn - 12:00 20/10/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Bộ Xây dựng cho biết, sau 6 năm triển khai Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã phát sinh một số vướng mắc, tồn tại. Do đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm khắc phục những điểm trên.

Cụ thể, điểm đáng chú ý nhất đó chính là đề xuất không cho phép cá nhân môi giới bất động sản độc lập và việc mua bán buộc phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản. Điều này có nghĩa là sẽ chặn đứng việc các môi giới tự do, một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng ôm hàng, thổi giá, "ăn" chênh lệch rất phổ biến thời gian qua. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhấm mạnh rõ: Đợt này, Bộ Xây dựng mạnh dạn đề xuất giao dịch bắt buộc qua sàn, môi giới phải thông qua các tổ chức, để đảm bảo quản lý được các hợp đồng, giao dịch này này. 

Ảnh minh họa. Báo Lao động
Ảnh minh họa. Báo Lao động

Tiếp theo, luật được sửa đổi nhằm giải quyết những điểm bất cập về hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ. Nhiều tồn tại, hạn chế về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn thì Bộ Xây dựng chỉ ra rằng pháp luật hiện hành chưa có quy định kiểm soát nội dung, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ để đảm bảo sự minh bạch về giá bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Bộ nêu rõ, về hình thức, hợp đồng mẫu trong mua bán, cho thuê mua, cho thuê chung cư, nhà ở, công trình xây dựng không được quy định riêng cho từng loại hình bất động sản, chưa đáp ứng được yêu cầu của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Về thanh toán hợp đồng và giá bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định bắt buộc phải thực hiện thanh toán hợp đồng thông qua tổ chức tín dụng; không được sử dụng ngoại tệ trong thanh toán hợp đồng; chưa rõ ràng về nguyên tắc xác định giá giao dịch bất động sản. 

Ngoài ra, một điều đáng chú ý khác là các hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai hiện nay không có thủ tục để thực hiện chuyển nhượng hợp đồng; vì vậy các tổ chức, cá nhân bằng nhiều cách thức khác nhau lách luật để tìm cách chuyển nhượng hợp đồng. Điều này đã gây ra nhiều yếu tố rủi ro cho các bên, nhiễu loạn thị trường, trốn thuế, đẩy các hậu quả pháp lý phức tạp tồn đọng về sau này cho nhà nước phải giải quyết.

Luật mới sẽ yêu cầu hợp đồng kinh doanh bất động sản phải minh bạch, rõ ràng hơn, đồng thời chấm dứt cảnh lách luật, trốn thuế. Ảnh minh họa
Luật mới sẽ yêu cầu hợp đồng kinh doanh bất động sản phải minh bạch, rõ ràng hơn, đồng thời chấm dứt cảnh lách luật, trốn thuế. Ảnh minh họa

Do đó, để khắc phục những tồn tại kiểu này, cơ quan chức năng sẽ sửa đổi bổ sung một loạt yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án nhà ở khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn. Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở có sẵn. Bên cạnh đó yêu cầu các chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh công trình xây dựng có sẵn.

Ngoài hai vấn đề đáng chú ý trên, Luật kinh doanh Bất động sản sẽ động đến sửa đổi nhiều quy định chưa phù hợp. 

- Với kinh doanh quyền sử dụng đất, luật cần bổ sung quy định cụ thể về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để tổ chức, hộ gia đình xây dựng nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tổ chức xây dựng công trình theo dự án.

- Bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

- Thêm rõ các quy định liên quan tới quản lý các cá nhân hoạt động môi BĐS. Bổ sung quy định về hình thức quản lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam. Sửa đổi, bổ sung với môi giới: thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề; quyền và nghĩa vụ của môi giới; thẩm quyền tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Dự thảo cũng đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS theo hướng sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện về năng lực tài chính đối với việc thành lập sàn giao dịch nhà đất; bổ sung quy định về chế độ báo cáo của các sàn giao dịch bất động sản, bổ sung quy định rõ ràng về mô hình sàn giao dịch BĐS; sửa đổi, bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS; sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS …

 

Hết thời "cò" đất lộng hành? 

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường, chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho biết đồng tình về dự thảo sửa đổi luật đã quy định phải theo học khóa đào tạo bất động sản là điều kiện bắt buộc thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, quy định chi tiết quyền hạn, quy mô, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản… bởi xuất hiện tình trạng sốt đất trong vài năm là do môi giới, đầu nậu đất tung tin thất thiệt, thổi giá. 

Ông Cường cũng góp ý cho các cơ quan có thẩm quyền cần bổ sung nội dung thi sát hạch phải có đại diện cơ quan quản lý nhà nước, hội nhà nghề giám sát…, hay quy mô, tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng cần quy định chi tiết, rõ ràng, minh bạch. 

Từ đó, mới chấm dứt tình trạng cò đất như hiện tại, đồng thời buộc nhân viên môi giới, sàn giao dịch cũng phải hoạt động chuyên nghiệp, minh bạch thu nhập, tăng nguồn thu thuế cho Nhà nước, giúp thị trường bất động sản hồi phục và trở lại mạnh mẽ trong tương lai dù được dự báo rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19.