Theo thống kê của SaVills, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội trong quý II/2023 đạt 2.14 triệu m2, giảm 2% theo quý và 1% theo năm sau khi một dự án hạng A và hai dự án hạng C ngừng cho thuê để sử dụng nội bộ. Diễn biến về giá và công suất của thị trường cũng đồng thời ghi nhận biến động.

Trong 7 tháng qua, tình trạng "đối nghịch" tiếp diễn khi doanh nghiệp gia nhập thị trường giảm trong khi doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường vẫn tăng mạnh…

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tính chung 7 tháng năm 2023, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 66,8 nghìn doanh nghiệp, tăng 19,3% so với cùng kỳ năm trước; 36 nghìn doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 27,9%; 10,4 nghìn doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 0,6%. Bình quân một tháng có 16,2 nghìn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, chỉ trong nửa đầu năm đã có 16.900 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc giải thể, tăng 29%/năm và đạt mức cao kỷ lục. Số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh cũng lần đầu tiên sụt giảm kể từ đầu năm 2020.

Cùng đó, nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với khó khăn về tài chính. Điều này đã tác động không nhỏ tới công suất thuê văn phòng tại địa bàn Thủ đô. Riêng 2 quý vừa qua, diện tích cho thuê thêm đã giảm tới 33.400 m2 so với cùng kỳ; trong đó, phân khúc hạng B có mức giảm nhiều nhất là 26.500 m2.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội cho rằng, có hai lý do tác động tới sự sụt giảm về công suất thuê toàn thị trường. Đầu tiên là phân khúc khách thuê trả trên 40 USD/m2 có xu hướng chậm lại hẳn, trong khi đó các hợp đồng với giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn.

Tiếp đó, các doanh nghiệp về mảng công nghệ thông tin, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp công nghệ đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ phát triển nóng. Tại Hà Nội, thậm chí một số doanh nghiệp công nghệ thông tin đã buộc phải trả lại mặt bằng trước thời hạn.

Trước thực trạng này, thị trường quý ghi nhận sự thay đổi về nhu cầu thuê. Theo bà Minh, tại thời điểm 2021 - 2022, các doanh nghiệp về công nghệ thông tin gần như dẫn đầu về nguồn cầu thị trường văn phòng. Tuy nhiên sang tới năm 2023, khi tình hình kinh tế có xu hướng chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào công ty khởi nghiệp, dẫn đến việc những đơn vị này bắt đầu cân đối lại diện tích thuê, thậm chí trả lại mặt bằng thuê văn phòng.

Trước đây, số lượng các giao dịch cho thuê với khách thuê là doanh nghiệp công nghệ thông tin chiếm tới 32% nhưng đến năm nay, tỷ lệ này chỉ còn một nửa - bà Minh chia sẻ.

Chuyên gia này nhận xét, cơ cấu khách thuê cũng đã thay đổi. Từ đầu năm đến nay, các giao dịch thuê văn phòng đa phần đến từ doanh nghiệp thuộc phân khúc sản xuất bởi đây là mảng đang không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi tình hình kinh tế hiện nay.

Đứng thứ hai về nhu cầu thuê là doanh nghiệp về giáo dục, điển hình là các trung tâm ngoại ngữ, trung tâm dạy tin học hay văn phòng của nhiều trường đại học mở tại thị trường Việt Nam.

Bà Minh dự báo, thị trường trong những tháng cuối năm sẽ ghi nhận thêm số lượng các giao dịch lớn với các doanh nghiệp hoạt đông trong lĩnh vực tư vấn, tài chính, luật. Điểm đặc biệt của các doanh nghiệp này là nhu cầu thuê về diện tích sẽ ở mức trung bình, trong khoảng 200 - 500 m2.

Để duy trì tính cạnh tranh và đẩy mạnh công suất, nhiều đơn vị cho thuê đã có phương án hạ giá thuê và tăng cường khuyến mãi để hỗ trợ khách thuê. Trong khi đó, các khách thuê ngày càng ưu tiên vấn đề chi phí và nghiêng về những lựa chọn có giá cả phải chăng hơn.

Hiện các giao dịch trên thị trường văn phòng đều dao động trong khoảng giá từ 20-35 USD/m2. Những tòa nhà trong khoảng giá này vẫn có sức hấp thụ rất tốt. Những tòa nhà với giá thuê cao ở mức 40-50 USD/m2 trên thị trường có dấu hiệu chậm hơn hẳn về số lượng các giao dịch so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, nhu cầu sử dụng văn phòng vẫn tiếp tục được ghi nhận bởi các công ty vẫn khuyến khích nhân viên tới làm việc tại văn phòng nhiều hơn. Bởi điều này có thể đảm bảo an ninh cho công ty; đồng thời thúc đẩy phát triển các dịch vụ tiện ích cho nhân viên sử dụng.

Các công ty đang chú trọng hơn để thiết kế văn phòng đáp ứng được nhu cầu của người làm việc, từ đó gia tăng mong muốn đến văn phòng của các nhân viên. Vì vậy, những tòa văn phòng với đa dạng tiện ích, vị trí thuận lợi và giá cả phải chăng đang là những lựa chọn hàng đầu của các khách thuê hiện nay.

Trước những thay đổi này, bà Minh nhận định: "Nhu cầu đối với mặt bằng văn phòng trong 6 tháng cuối năm 2023 sẽ tập trung tại khu vực Ba Đình, Đống Đa và Cầu Giấy. Khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm sẽ ít tập trung nguồn cầu bởi hiện nay mặt bằng trống tại đây rất hạn chế, đồng thời giá thuê vẫn neo ở mức cao."

Tại địa bàn Hà Nội, bà Minh dự đoán, giá thuê và công suất trung bình văn phòng tới cuối năm sẽ có sự cải thiện, bởi nguồn cung mới tới cuối năm sẽ chỉ vào khoảng 80.279 m2 với dự án Lotte Mall chiếm tới 38% nguồn cung mới.

Tiếp đó là nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất, giáo dục và tư vấn sẽ tiếp tục gia tăng. Đây được xem là những lĩnh vực chính, thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng trong nửa cuối năm 2023 cũng như nửa đầu năm 2024.