Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại Việt Nam đang có hơn 200 dự án  bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các khu du lịch đã được triển khai. Các dự án này tạo ra gần 100.000 căn condotel, khoảng 30.000 căn villa và 15.000 căn khách sạn mới.

Theo chủ trương của Chính phủ, tới năm 2030 Việt Nam đặt mục tiêu trở thành cường quốc du lịch, với 160 triệu lượt khách trong nước, khoảng 50 - 70 triệu khách quốc tế  mỗi năm. Do đó, theo ông Đính, để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch phải có khoảng 400.000 - 500.000 căn phòng lưu trú. Chưa kể các loại hình dịch vụ như vui chơi giải trí,... đặc biệt là du lịch cao cấp gần như không có.

Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện tại, Việt Nam mới đạt được 1/3 hệ thống hạ tầng để có thể đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch trong tương lai và chất lượng chưa cao. Tuy nhiên, trong các quy định pháp luật như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều chưa nhắc tới các nhà phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

“Nếu các dự án du lịch không thuộc trường hợp thu hồi đất có nghĩa là các chủ đầu tư phải tự xoay sở. Hiện nay có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang nằm án binh bất động chờ phê duyệt, tháo gỡ vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật. Nếu tình trạng này vẫn tiếp tục sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch và sẽ làm nản lòng nhà đầu tư. Ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy kinh tế khu vực thông qua thu hút đầu tư về du lịch cũng sẽ gặp khó khăn”, ông Đính nhận định.

Cần khẩn trương sửa quy định trong Luật Đất đai để phát triển du lịch

Cũng tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia khẳng định cần phải có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch.

Theo ông Lực, do rào cản chính sách nên cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam vẫn còn nhiều mặt hạn chế. Theo đó, quy mô cơ sở lưu trú tăng chậ m. Chưa kể, đến cuối năm 2022, có tới 82,7% các cơ sở lưu trú là hạng 3 sao hoặc không xếp hạng (không đủ tiêu chuẩn xếp hạng). Các cơ sở xếp hạng cao cấp chỉ chiếm tỷ trọng thấp: xếp hạng 5 sao chiếm 10,7%; hạng 4 sao chiếm 6,6% cho thấy hạn chế trong việc phục vụ khách du lịch có thu nhập cao từ Châu Âu, Mỹ…

Phân tích sâu hơn về rào cảnchính sách đất đai cho phát triển du lịch, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ ràng trong các quy định liên quan.

Thứ nhất, du lịch chưa thuộc danh mục ngành nghề khuyến khích đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, chưa thuộc danh mục lĩnh vực được thực hiện đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; việc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế đêm gắn với thu hút khách du lịch còn vướng các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, bảo vệ môi trường, lao động...v.v.

Thứ hai, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập: mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất (theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư).

“Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách địa phương và khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án. Việc thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân là rất khó. Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại”, TS. Cấn Văn Lực phân tích tại Hội thảo.

Quan trọng hơn, Điều 79 của  Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Là một ngành có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, liên quan tới nhiều ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống người dân như đã phân tích ở trên, ông Lực cho rằng, ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo. Theo đó, cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở /khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch.

TS. Cấn Văn Lực lý giải, đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn. Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Để giải quyết các vướng mắc trên, ông Lực cho rằng, cần phải sửa đổi một số quy định trong Luật Đất đai. Thứ nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…v.v. Việc bổ sung trên có thể giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển KT-XH cũng như an sinh xã hội.

Thứ hai, nên xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, từ đó tạo điều kiện để thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này.

Đồng quan điểm, TS.Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho rằng, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết.

Bên cạnh đó, theo ông Trung, nếu bổ sung các loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như trên thuộc phạm vi đấu thầu thì cũng cần bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.

Mặc dù vậy, ông Trung lưu ý trong trường hợp bổ sung các loại dự án này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần làm rõ như thế nào là khu đô thị mới.

Bởi lẽ, tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 có quy định “dự án xây dựng khu đô thị mới” thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng việc xác định như thế nào là khu đô thị mới vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể, chi tiết nào dẫn đến vướng mắc trong việc xác định đối tượng thu hồi đất.