Năm 2022, thị trường bất động sản trong nước đã hứng chịu hai cú sốc liên tiếp là tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Mặc dù, một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra, song năm 2023 được Colliers Việt Nam dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.

Theo đơn vị nghiên cứu, các yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Thị trường Việt Nam cũng không tránh khỏi quỹ đạo chung đó.

Tình trạng giao dịch trầm lắng kéo đã dài từ giữa năm ngoái và chưa có dấu hiệu dừng lại, nhưng từng phân khúc ghi nhận sự tác động khác nhau.

Các chuyên gia của Colliers nhận định, tình trạng cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa phát triển của thị trường Việt Nam còn rất lớn. Tuy nhiên, thị trường cần được xây dựng trên các nền tảng vững chắc.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam nhận định: “Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững.”

Theo ông, đây là thời điểm vàng để bất động sản tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Một khi các nền tảng cung – cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố sẽ được tạo đà cho thị trường tăng trưởng ổn định trong dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài.

Xét theo phân khúc, bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư Colliers Việt Nam cho rằng, các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp - hậu cần và nhà ở sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023, cũng như có những chuyển biến rõ nét trong vài năm tới.

Trong đó, loại hình chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) dẫn đầu mức độ quan tâm nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý III/2023.

Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án phân khúc tầm trung với giá hợp lý. Các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp (KCN) sẽ tăng trưởng mạnh hơn.

Với bất động sản công nghiệp, các chuyên gia của Colliers dự báo, đây là phân khúc sôi động nhất tại thị trường Việt Nam trong năm nay. Một trong những lý do khiến cầu vượt cung ở phân khúc này là do nguồn cung đất cho thuê trong KCN chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng và thời hạn thuê.

Các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững. Bên cạnh đó, vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm.

“Trong bối cảnh cạnh tranh tại khu vực, các chiến dịch trải thảm đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng", ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Colliers Việt Nam, nhận định.

Ông cũng cho rằng, quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động lại là một câu chuyện khác. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý.

Còn với bất động sản bán lẻ, theo bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers Việt Nam, tiềm năng thị trường vẫn còn dồi dào, các thương hiệu lớn tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô.

Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí tăng và các quỹ đất lớn, đầy đủ pháp lý còn hạn chế. Bên cạnh đó là những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư, mức độ phát triển tại từng khu vực.

Ngoài ra, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp bán hàng đa kênh và tập trung vào trải nghiệm khách hàng ngày càng trở nên khẩn thiết. “Điều này đồng nghĩa việc quy hoạch, phát triển, thiết kế và vận hành mặt bằng bán lẻ cần phải điều chỉnh để bắt kịp sự thay đổi trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng”, bà Trang nói.

Bà cũng nhận định, diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người của Việt Nam còn khá thấp và giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới vì các chủ đầu tư nhân có lợi thế cầu vượt cung.