Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 10 năm qua, giá bất động sản  đã đã liên tục biến động theo chiều hướng tăng dần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm 2020. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề vẫn là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

VARS cho biết, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nguồn cung sụt giảm trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Theo ước tính của VARS, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường bất động sản chỉ xảy ra ở một số phân khúc và khu vực nhất định. Vì vậy, giá bất động sản cũng sẽ chỉ tăng ở một số phân khúc và khu vực cụ thể.

Trong khi khu vực nông thôn và vùng ven của các đô thị lớn hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị, nội đô các thành phố lớn lại đang đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Ngoài ra, nhìn trên diện rộng, nếu nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các “ông lớn” bất động sản.

“Vì vậy, khác với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hay các phân khúc khác, giá bán loại hình căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Chưa kể, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện cũng sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn trong tương lai”, ông Đính chia sẻ trên Reatimes.vn.

Trước diễn biến tích cực, nhiều chuyên gia dự báo về thời điểm hồi phục của bất động sản sẽ sớm xảy ra. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dự báo  thị trường bất động sản sẽ có tín hiệu hồi phục bắt đầu từ năm 2024. Nhưng mức độ bất động sản phục hồi sẽ chậm và khác biệt ở từng loại hình.

Theo đó, căn hộ trung cấp, bình dân sẽ hồi phục đầu tiên do đáp ứng đúng nhu cầu số đông người mua nhà, đất nền và nhà liền thổ có thể chậm hơn, rơi vào khoảng quý II và quý III/2024. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại, sự hồi phục phụ thuộc nhiều vào xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế và du lịch, dịch vụ. Vì vậy có thể sẽ kéo dài khoảng cuối năm 2024.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay mua nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo” buộc người dân sẽ phải thận trọng hơn trước quyết định mua nhà. Vì vậy, giá nhà sẽ không chịu áp lực tăng quá mạnh trong thời gian tới.

Ngoài ra, hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là bất động sản dự kiến sắp đến kỳ đáo hạn. Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ” chọn để giải quyết khoản tài chính này đều có thể ảnh hưởng đến giá nhà.

“Việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều sẽ khiến nguồn cung nhà ở thứ cấp tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường”, ông Đính nói.

Theo vị chuyên gia, dù tốc độ tăng giá nhà không mạnh song cũng cần giải quyết bài toán nguồn cung để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung - cầu để thị trường phát triển thực chất.

Thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản ngày 13/11, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong thời gian qua, trước những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quan trọng và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, của các Bộ, ngành, địa phương, trong đó có Bộ Xây dựng, và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hết sức tích cực nắm bắt tình hình, đánh giá cụ thể những khó khăn vướng mắc liên quan tới lĩnh vực kinh doanh bất động sản, để từ đó triển khai các giải pháp tháo gỡ, hướng dẫn cụ thể cho các dự án bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều lãnh đạo, chỉ đạo rất cụ thể, hiệu quả thông qua những biện pháp giảm lãi suất, và thực tế lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay ta đã giảm rất nhiều so với thời điểm đầu năm 2022. Các Bộ ngành, địa phương cũng đã tham gia rất tích cực trong việc tháo gỡ khó khăn cho dự án và đã có diễn biến rất tốt trong thời gian vừa qua.

Hiện tại, Chính phủ và các bộ, ngành đang tích cực rà soát để sửa đổi bổ sung các pháp luật có liên quan tới khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ một cách căn cơ, lâu dài. Đối với thị trường bất động sản, Chính phủ đang trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng ... dự kiến sẽ được thông qua trong thời gian tới.

“Thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn, có thể nói rằng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nói.

Nói về thị trường bất động sản, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn trong bức tranh tổng thể của thị trường. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP HCM...

Theo ông Hải, về nguồn cung, cơ cấu loại hình sản phẩm bất động sản nói chung chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc loại hình khác. Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. Phân khúc nhà phố, biệt thự, liền kề có tăng nhưng số lượng không nhiều.

Về dự án đang triển khai, so với quý I, số lượng dự án đang triển khai xây dựng quý III tăng lên 123.64%. Nguyên nhân cơ bản là do có nhiều dự án đã được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý… nên số lượng dự án được cấp phép đầu tư, được triển khai xây dựng tăng lên trong quý vừa qua.

Về lượng giao dịch được cải thiện qua từng quý. Cụ thể, quý III ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II, hơn 2 lần so với quý I, Tuy nhiên, vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch COVID-19. Tính chung 9 tháng năm nay, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.