Ngày 13/11, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

Hội nghị có sự tham gia của nhiều bộ, ngành và có sự tham gia của 35 ngân hàng thương mại và 22 doanh nghiệp bất động sản, đa phần là các tên tuổi lớn như: Vingroup, Hưng Thịnh, Geleximco, Becamex, Novaland, Him Lam, Sun Group, Masterise, GP.Invest, IMG... Hội nghị được tổ chức nhằm  triển khai tích cực Công điện số 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, rà soát đánh giá cụ thể tình hình thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản, trao đổi thống nhất các biện pháp tích cực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, dự án bất động sản và khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng thương mại trong hoạt động tín dụng bất động sản.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Như vậy, tín dụng bất động sản đang tăng chậm hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Đến ngày 31/10/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỷ đồng, tăng 7,39% so với cuối năm 2022.

Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng rất cao trong khi tổng dư nợ tín dụng bất động sản vẫn ở mức thấp cho thấy, nhu cầu vay mua nhà của người dân vẫn rất thấp...

Thủ tục giải ngân rườm rà, lãi suất các khoản vay cũ còn cao

Tại Hội nghị, nhiều doanh nghiệp bất động sản thừa nhận, khó khăn lớn nhất với bất động sản hiện nay là pháp lý. Tuy vậy, liên quan tới tín dụng, các doanh nghiệp vẫn mong được tiếp cận vốn rẻ hơn, thủ tục thông thoáng hơn, tài sản đảm bảo được định giá tốt hơn…

Đại diện CTCP Vinhomes, ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại hạn chế room tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Một vấn đề nữa là hiện nay tài sản đảm bảo của doanh nghiệp đang thấp hơn giá trị thị trường do thị trường bất động sản đóng băng, không có nhiều giá tham chiếu. Các ngân hàng cũng chỉ chấp nhận tài sản thế chấp là bất động sản, không nhận trái phiếu, cổ phiếu, máy móc thiết bị.

Cũng phát biểu tại Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest lại cho hay, tập đoàn này không vướng mắc về tín dụng ngân hàng tại thời điểm hiện tại. Tuy vậy, từ những thực tế đang diễn ra, ông Hiệp đưa ra một số đề xuất.

Thứ nhất, các ngân hàng thương mại phải rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân xuống trong vòng 1 tháng thay vì 2-3 thá như hiện nay. Đồng thời, đơn giản hồ sơ vay vốn. hiện nay, các ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn.  Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng không cho doanh nghiệp vay tiền để chi giải phóng mặt bằng, trong khi chi phí này của doanh nghiệp là rất lớn.

Thứ hai, về lãi suất, doanh nghiệp này cho hay, lãi suất cho vay tại công ty ông đã giảm từ mức 10,5%/năm tháng 6/2023 xuống 9,5%/năm, song lãi vay này- theo ông Hiệp- vẫn đang ở mức cao và đề nghị ngân hàng tiếp tục giảm xuống.   

Về phía tập đoàn Novaland, ông Dennis Ng Teck Yow -Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết khó khăn về pháp lý – chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao.

Đại diện Tập đoàn Novaland kính đề nghị Chính phủ phối hợp cùng UBND các tỉnh/thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật đầu tư để Quy trình Đầu tư – Giao đất – Quy hoạch – Cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội.

Theo Novaland, thị trường bất động sản đã qua thời điểm khó khăn nhất, riêng Novaland đã hoàn thành 80% việc tái cấu trúc hoạt động. Tuy nhiên, để doanh nghiệp tiếp tục vượt qua khó khăn cần sự tiếp sức đồng hành của các cơ quan chức năng.

Ngoài sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ, Novaland mong mỏi chính sách tài khóa chung tay hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách giãn thuế năm nay và nửa đầu năm tới.

Tổng giám đốc Novaland cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, Ban, Ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế TNDN cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (năm 2022, 2023 và 2024).

Về phía Tập đoàn Hưng Thịnh, ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn lại đề xuất NHNN có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản, thực hiện tốt chủ trương chỉ đạo của Đảng và Nhà nước. Thứ hai, trong điều kiện pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài như thời gian qua, đề nghị các ngân hàng tối giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản, đồng thời kéo dài thời gian cho vay với doanh nghiệp lĩnh vực cung cấp vật liệu xây dựng, doanh nghiệp thi công để các doanh nghiệp này giảm áp lực. Thời gian qua, các nhà thầu, đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng chỉ được vay 6-12 tháng, từ đó gây áp lực trở lại với chủ đầu tư.

Lãi vay ngân hàng đã thấp nhất từ trước đến nay?

Liên quan tới kiến nghị của các doanh nghiệp, Phó Thống đốc  Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú chỉ đạo, với các điều kiện đã được quy định trong Luật, ngân hàng không thể nới. Tuy nhiên, với các điều kiện thuộc thẩm quyền của ngân hàng thương mại thì các ngân hàng căn cứ từng trường hợp cụ thể để tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Liên quan đến room tín dụng, Phó Thống đốc cho hay, hiện doanh nghiệp chỉ vướng ở room tín dụng mà các ngân hàng thương mại cấp cho từng khách hàng, còn room tín dụng toàn hệ thống thì vẫn đang dư thừa.

Phó Thống đốc cũng cho rằng, để thị trường bất động sản sôi động hơn, doanh nghiệp bất động sản cần có sự thống nhất trong cuộc chơi giá nhà. Hiện nay, giá nhà vẫn tăng cao trong khi lãi vay giảm mạnh. Chỉ khi giải quyết được vấn đề giá nhà thì mới giải quyết được vấn đề sức mua thị trường. 

Về phía ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, bất động sản là lĩnh vực đặc biệt quan trọng với Vietcombank. Hiện dư nợ bất động sản đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank.

Ông Tùng cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng.

Thứ hai, cơ cấu thị trường bất động sản chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng.

Thứ ba, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn ùn ùn chảy vào ngân hàng bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng cho hay, lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính của mỗi ngân hàng. Tinh thần chung các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.

Ông Tùng khuyến nghị, các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực… thì mơi tạo niềm tin được với các ngân hàng.

Đại diện MB, Tổng Giám đốc Phạm Như Ánh khẳng định: "Lãi vay đã thấp nhất từ trước đến nay". Về ý kiến các thủ tục, thẩm định cho vay, ông Ánh nói đây là giai đoạn bắt buộc phải thẩm định kỹ bởi doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Ông nói doanh nghiệp cần phối hợp với ngân hàng để cung cấp đầy đủ hồ sơ, không được giấu giếm.

Phó Tổng Giám đốc Techcombank Phùng Quang Hưng cho hay đã làm việc với doanh nghiệp bất động sản nhiều năm, hợp tác sâu, tham gia cùng khâu thẩm định dự án.

Về lãi suất, ông Hưng nói đã giảm nhiều. Lãi vay mua nhà đã giảm khoảng 3% từ đầu năm, có thể chỉ khoảng 7-8% (tùy sản phẩm). Đơn vị này cũng đã phát triển nhiều giải pháp tài chính đa dạng: cho vay vốn lưu động, tài trợ...

Ông Hưng kiến nghị Bộ Tài chính thúc đẩy tính thanh khoản thị trường trái phiếu để hỗ trợ kênh dẫn vốn, không chỉ phụ thuộc tín dụng. Ông cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước cân nhắc giảm hệ số rủi ro cho ngân hàng và xem xét giãn tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ để xếp hạng tín nhiệm.

Đại diện VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng Giám đốc VPBank cho biết: "Không có ngành nào được Thủ tướng quan tâm như bất động sản". 70-80% khó khăn của thị trường này không nằm ở lãi suất ngân hàng mà là các quy định, chính sách của Nhà nước là pháp lý, quá trình thực thi. "Giải quyết vấn đề bất động sản chủ yếu phải ở cơ quan Nhà nước", ông Vinh nói.

Ông nói gói lãi suất 2% không chạy dù đã cố gắng. Ông Vinh đề xuất gói này hỗ trợ cho người mua nhà. Còn với doanh nghiệp bất động sản, ông nói "phải thay đổi, xem lại mình", đặc biệt ở việc minh bạch trong sử dụng vốn, không thể "ôm" tất cả dự án. "Chúng tôi cũng là đơn vị cho vay bất động sản nhiều nhưng giờ cũng sợ luôn", ông Vinh nói.

Tiếp thu các ý kiến của doanh nghiệp, ngân hàng tại Hội nghị, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, với pháp lý dự án sẽ rà soát lại các vấn đề và đẩy mạnh phân cấp về địa phương. “Thời gian qua, tổ công tác của Chính phủ, Bộ Xây dựng chủ trì khi làm việc với địa phương thấy rằng, địa phương nào quyết tâm vào cuộc cùng gỡ khó sẽ giúp được doanh nghiệp giải quyết vướng mắc nhanh chóng”, Bộ trưởng nói.

Ngoài ra, Bộ trưởng mong mong Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại xem xét liên quan đến điều kiện vay, thủ tục, lãi suất như doanh nghiệp đề xuất.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng kết luận, tại hội nghị các doanh nghiệp không dám nói rõ tên ngân hàng nào đang gặp phải vấn đề khó khăn vướng mắc về lãi vay, thủ tục; ngân hàng cũng không nói tên doanh nghiệp đang không đáp ứng điều kiện.

“Các bên phải rõ ràng, sòng phẳng với nhau. Qua đây, doanh nghiệp, ngân hàng phải sự tương tác, tránh ý kiến từ một phía. Tháo gỡ trước mắt cho thị trường bất động sản nhưng vẫn phải đảm bảo căn cơ giải pháp trung và dài hạn. Các giải pháp làm sao không đe doạ an toàn hệ thống ngân hàng”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay.