Người dân được hưởng lợi từ Luật Đất đai mới

Tại Hội thảo nhận định thị trường bất động sản mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, dù đến 2025, 3 bộ Luật lớn gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh  bất động sản mới có hiệu lực nhưng sẽ làm thay đổi “sân chơi” bất động sản từ 2024.

Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai 2024 thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, theo Luật Đất đai sửa đổi, sẽ bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà trong đền bù thu hồi đất.

Người dân trong diện giải tọa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đại như người mua nhà sẽ được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong luật đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại.

Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người mua nhà hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người người mua nhà, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người mua nhà đang định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp – ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.

Đồng quan điểm với ông Tuấn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhiều quy định mới từ Luật Đất đai 2024 được sửa đổi theo hướng "lấy người dân làm trọng tâm". Rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt.

Ngoài ra, còn liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Một quy định khác là sau năm 2025, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, trước khi các chủ đầu tư có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà sẽ bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Biện pháp làm giảm giá bất động sản 

Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số và dự báo trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, “nút thắt” về nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết mà vẫn đang tiếp diễn, kéo dài khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Các doanh nghiệp có nguồn hàng mở bán giai đoạn này đang giữ thế thượng phong. Họ sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hoá lợi nhuận nếu không gặp khó về dòng tiền. Bên cạnh đó, quá trình giải ngân đầu tư công vẫn tiếp tục được đẩy mạnh, hệ thống hạ tầng từ giao thông tới xã hội không ngừng được cải thiện khiến mặt bằng giá bất động sản tiếp tục có cơ sở leo thang.

Nêu giải pháp để giá bất động sản giảm trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, để có thể giảm giá bất động sản, cơ cấu lại phân khúc cần có sự “chung tay, góp sức”, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý Nhà nước tới các doanh nghiệp, Ngân hàng.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản. Đồng thời, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi “gây khó” cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án, tránh phát sinh các “chi phí bôi trơn”, vô hình chung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm.

Bên cạnh đó, để giảm giá bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân. Ngân hàng Nhà nước cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Trong khi đó, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2024, nguồn cung bất động sản vẫn hạn chế nhưng tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung bất động sản từ các chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý I, đầu quý II/2024 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường.

Các dự án Luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật  Kinh doanh bất động sản sửa đổi và mới nhất là Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường bất động sản. Song những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu… “Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, nguồn cung bất động sản sẽ có sự cải thiện. Tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn”, ông Bình nhấn mạnh.