Tại Hội thảo Khoa học Quốc gia để đánh giá kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023 diễn ra ngày 21/4 do Trường Đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, GS. TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã đưa ra nhận định về mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và diễn biến  thị trường bất động sản trong thời gian qua.

GS. TS Hoàng Văn Cường phân tích, những giai đoạn mà kinh tế tăng trưởng tốt thì thị trường bất động sản cũng đạt tốc độ tăng trưởng cao. Vì vậy, nền kinh tế và thị trường bất động sản có mối liên quan mật thiết với nhau. Tuy nhiên, có một câu hỏi đặt ra rằng: Vậy tăng trưởng kinh tế là yếu tố tạo ra lực đẩy cho thị trường bất động sản hay thị trường bất động sản phát triển tác động lại đến sự tăng trưởng kinh tế?

“Rõ ràng có thể thấy, sự lan toả của lĩnh vực bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn vì có tính lan toả trực tiếp đến 40 ngành, nghề trong xã hội, đóng góp 3,46% vào quy mô GDP cả nước năm 2022, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, vốn, xây dựng, thị trường lao động. Vì vậy, đây chính là sự tác động hai chiều. Sự tăng trưởng của nền kinh tế cũng tác động ngay tới thị trường bất động sản và ở chiều ngược lại, sự biến động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nói chung”, GS. TS Hoàng Văn Cường nhận định.

Để làm rõ hơn xu hướng tăng trưởng kinh tế qua các năm, khi phân tích biểu đồ Tăng trưởng kinh tế và diễn biến thị trường bất động sản từ năm 1994 đến nay, GS. TS  Hoàng Văn Cường cho biết, hai giai đoạn 2008 - 2013 và 2020 - 2022 trên thị trường có sự song trùng.

Nếu giai đoạn 2008 - 2009 là thời kỳ tăng trưởng kinh tế bị rơi, xuống dốc do khủng hoảng thì từ năm 2009 - 2010 bất động sản lại có xu hướng tăng trưởng nóng. Sau đó là đến giai đoạn 2011 - 2013 thị trường địa ốc bắt đầu rơi xuống đáy bất động sản. Như vậy, có một giai đoạn thị trường bất động sản đi ngược với xu hướng tăng trưởng kinh tế.

Giai đoạn 2020 - 2022, đại dịch Covid-19 bắt đầu xuất hiện khiến tăng trưởng kinh tế sụt giảm. Nhưng năm 2021, bất động sản lại tăng nóng, đi ngược lại với xu thế tăng trưởng.

“Đến năm 2011 sau khi kinh tế bắt đầu chạm đáy thì giai đoạn 2011 - 2013 thị trường bất động sản mới rơi xuống đáy. Vậy sau năm 2022, thị trường có lặp lại tình trạng suy thoái của giai đoạn đó hay không?”, GS. TS Hoàng Văn Cường đưa ra câu hỏi.

Trao đổi tại Hội thảo, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đã chỉ ra ba vấn đề của thị trường bất động sản năm 2022. Thứ nhất là vấn đề tài chính, nguồn vốn khiến thị trường chững lại. Năm 2011, dư nợ tín dụng của bất động sản chiếm khoảng 37 - 40% GDP. Nhưng đến giai đoạn năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ còn khoảng 26% GDP. Do đó, yếu tố tài chính của năm 2011 và năm 2022 là khác nhau.

Vấn đề thứ hai là về nguồn cung khan hiếm. Năm 2011, nguồn cung bất động sản dư thừa do đầu tư quá mức ở giai đoạn 2005-2007. Nhưng năm 2022 thì thiếu nguồn cung ở mọi phân khúc khi nguồn cung giảm khoảng 40 - 50% so với năm 2021. Có thể thấy, đã có sự khác biệt rất lớn ở hai giai đoạn này.

Cuối cùng là yếu tố về pháp lý. Giai đoạn 2011-2013, các doanh nghiệp có thể vận dụng linh mọi hoạt chính sách để bán hàng nhưng đến thời điểm hiện tại lại có sự chồng chéo, mâu thuẫn pháp lý khiến nhiều dự án không triển khai được hoặc đang triển khai bị dừng lại. Cùng với đó, là tâm lý sợ trách nhiệm, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn bị xử lý nên các nhà đầu tư cũng không còn mặn mà. Vậy nên, tất cả những vấn đề trên tạo nên sự đóng băng của bất động sản năm 2022.

Cần có giải pháp để giúp phát triển thị trường BĐS ổn định

Theo GS. TS Hoàng Văn Cường, không nên để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao, qua đó, ông đã kiến nghị một số giải pháp ngắn hạn và dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023.

Đối với giải pháp trong ngắn hạn, cụ thể là về pháp lý, nên kết thúc sớm việc thanh tra/xử lý với các dự án bị tạm dừng để doanh nghiệp tiếp tục triển khai đưa sản phẩm ra thị trường, bởi thực tế hiện nay rất nhiều dự án đang bị dừng vì thanh tra, kiểm tra.

“Chúng ta phải tập trung giải quyết các vướng mắc pháp lý, từ Trung ương đến địa phương với việc thành lập các ban xử lý ngay các vướng mắc còn tồn tại. Đặc biệt, phải loại bỏ cách trả lời hướng dẫn chung chung “làm theo quy định pháp luật” trong khi quy định pháp luật của chúng ta hiện nay chưa rõ ràng; thay vào đó, phải chỉ ra cách giải quyết cụ thể nhất để địa phương áp dụng.

Bên cạnh đó, cần phải có khuôn khổ pháp lý cao hơn. Có thể có những vấn đề mà ngay cả Trung ương cũng chưa thể giải quyết ngay được. Trong Nghị quyết số 33/NQ-Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh việc đồng bộ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng để có thể đồng bộ hoá được thì cần thêm thời gian. Vậy nên ngay lúc này, chúng ta cần có những nghị quyết của Quốc hội mang tính tức thời để thực hiện ngay những biện pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản”, GS. TS Hoàng Văn Cường đưa ra đề xuất.

Về tài chính, có một số vấn đề cũng cần được giải quyết sớm. Hiện nay, đã có những tín hiệu tích cực và được cho là giải pháp phù hợp là các ngân hàng đang mở lại room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta có thể rơi vào trạng thái từ đang phát triển tốt mà rơi vào suy thoái, điều này sẽ dẫn đến sự đối lập trong mối quan hệ về tài chính.

“Do đó, cần có giải pháp kiểm soát việc cho vay đầu cơ bất động sản và đây cũng chính là yếu tố đặt ra tiêu chí mới. Không nên vận dụng theo các tiêu chí cũ như doanh nghiệp phải có tài sản bảo đảm, hay doanh nghiệp đó đang thuộc diện vướng nợ cũ hay không mà chỉ nên kiểm soát vấn đề như cho vay những dự án có khả năng thanh toán và kiểm soát được dòng tiền… Và nếu cứ áp theo các tiêu chí truyền thống thì nhiều doanh nghiệp sẽ không có cơ hội được vay vốn”, Ông Cường phân tích.

Ngoài ra, đối với trái phiếu doanh nghiệp, nên cho phép chuyển trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm. Đối với những dự án quan trọng, Chính phủ xem xét mua lại trái phiếu để tránh các dự án này rơi vào tay nhà đầu tư nước ngoài.

Những chính sách mới được ban hành trong thời gian ngắn đã cho thấy sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị; sự chỉ đạo, điều hành kịp thời, quyết liệt, sát sao của Chính phủ; sự nỗ lực của các cấp, các ngành và về phía doanh nghiệp, bản thân mỗi doanh nghiệp cũng phải tự trái cấu trúc, tái cơ cấu lại sản phẩm để tập trung nguồn vốn cho mình.

Với các giải pháp mang tính dài hạn, ông Hoàng Văn Cường cho biết, phải có chiến lược phát triển thị trường bất động sản.

“Trên thực tế hiện nay, chúng ta có quy hoạch thế nhưng sự phát triển của các dự án bất động sản lại chưa đi theo quy hoạch. Điều này đã dẫn đến thực trạng trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều khu vực được đầu tư quá mức so với triển vọng phát triển, từ đó tạo các thành phố “ma” và làm chôn vùi nguồn lực đầu tư của xã hội. Do đó, chiến lược của các dự án được cấp phép đầu tư phải song hành với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể, Chính phủ cần phải kiểm soát tiến độ đầu tư các dự án bất động sản theo tiến trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và phát triển du lịch thông qua quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng công cộng và hỗ trợ phát triển hạ tầng xã hội”, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích.

Đưa ra nhận định về quản lý giao dịch bất động sản, theo GS. TS Hoàng Văn Cường, để tránh tình trạng thất thu thuế, giảm hiện tượng “thổi” giá và giúp cơ quan chức năng dễ dàng tịch thu bất động sản vi phạm thì hơn hết phải cương quyết luật hoá, việc giao dịch đất đai và nhà ở cần đăng ký bắt buộc.

Và để minh bạch, công bằng hơn cho thị trường, các giao dịch sẽ phải thực hiện thông qua sàn bất động sản. Việc này sẽ giúp người dùng nhận được đầy đủ thông tin về hàng hóa giao dịch và các sàn giao dịch cũng sẽ chịu trách nhiệm về các thông tin xác nhận (việc cung cấp cho cơ quan Nhà nước để tính thuế, đăng ký biến động, dự báo thị trường).

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, Nhà nước không nên chấp thuận việc các tài sản hình thành trong tương lai đăng ký giao dịch trái phiếu chuyển đổi vì việc này có thể khiến các hoạt động mua bán trao tay “đẩy giá” tăng lên. Cuối cùng, muốn “hạ nhiệt” giá nhà đất, Nhà nước cần đánh thuế sở hữu và thuế thừa kế bất động sản.

Đâu là “nút thắt“ lớn nhất cản trở sự phát triển thị trường bất động sản?

Cũng tại Hội thảo trên, TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương thẳng thắn nhận định, để đạt được mục tiêu tăng trưởng 6,5% trong năm 2023 là rất khó.

"Nếu biết rằng nền kinh tế đang rất khó khăn mà vẫn khẳng định sẽ đạt được mục tiêu tăng trưởng 6,5% đề ra thì sẽ không tạo ra áp lực, sức ép để có thể thay đổi, khôi phục và phát triển nền kinh tế. Do đó, cần phải đánh giá thực chất hơn nữa tình hình hiện nay để đối diện với nó và tìm ra giải pháp hiệu quả, đúng với những vấn đề đang gặp phải", ông Cung nêu quan điểm.

TS. Nguyễn Đình Cung đề xuất, cần tiếp tục tháo được khó khăn cho doanh nghiệp tư nhân, tránh ban hành những chính sách lòng vòng gây thêm khó khăn cho họ. Bởi sự phát triển của nền kinh tế phụ thuộc rất lớn vào vai trò của các doanh nghiệp tư nhân.

Cùng với việc đưa ra những đánh giá về thực trạng nền kinh tế vĩ mô, TS. Nguyễn Đình Cung cũng có những phân tích về thị trường bất động sản.

Theo vị chuyên gia, sự sụt giảm hay “đóng băng” của thị trường bất động sản có phần nguyên nhân xuất phát từ những khó khăn pháp lý chưa được giải quyết triệt để.

Hiện nay, pháp lý cho bất động sản đang còn những điểm chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn khi doanh nghiệp triển khai dự án, nhà đầu tư có những e ngại nhất định khi tham gia thị trường, chính quyền địa phương cũng rất vất vả khi thẩm định, cấp phép. Đây là một trong những lý do dẫn đến tình trạng dự án mới chậm triển khai, khan hiếm nguồn cung bất động sản, mất cân đối cung - cầu.

Về thực tế này, Bộ Xây dựng cũng từng chỉ ra có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai gặp khó khăn, vướng mắc. Tại TP HCM có hơn 80% dự án gặp vướng mắc trên tổng số 180 dự án nhà ở, khu đô thị. TP Hà Nội có 50% trên số lượng 170 dự án; TP Đà Nẵng có 60% trong tổng số 75 dự án; TP  Hải Phòng có 30% trên số lượng 65 dự án; TP Cần Thơ có 40% dự án trên số lượng 79 dự án nhà ở, khu đô thị.

Theo đó, một trong những nguyên nhân nổi cộm dẫn đến tình trạng này do tại các địa phương, tổ chức, người thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Vì vậy, đưa ra giải pháp cho vấn đề này, TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng: “Để hồi sinh được thị trường bất động sản, cần phải có những hành động quyết liệt hơn nữa trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý, có các cơ chế chính sách phù hợp, thủ tục hành chính không rườm rà. Cơ quan nhà nước cần nhận diện rõ pháp lý đang là nút thắt lớn nhất cản trở sự phát triển của thị trường”.