62.000 căn chung cư chưa được cấp sổ hồng

Tại buổi giải trình về kết quả giải quyết kiến nghị của cử tri từ đầu nhiệm kỳ 2021 - 2026 đến nay được tổ chức vào chiều 14/6 vừa qua, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội Lê Thanh Nam cho biết, đến nay Sở Tài nguyên & Môi trường đã tiếp nhận và giải quyết cho toàn bộ các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội liên quan đến cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà với tổng số 777 dự án nhà chung cư.

Trong đó có 571 khu nhà ở và chung cư đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư thực hiện đúng; còn 206 dự án có sai phạm, vướng mắc về quy hoạch hoặc các vi phạm khác như chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất...

Đáng chú, ông Lê Thanh Nam cho biết qua tổng hợp, Hà Nội còn 206 dự án với khoảng 62.000 căn hộ có sai phạm do vướng mắc về quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều dự án xây sai phép so với quy hoạch và thiết kế, chủ đầu tư tự ý tăng số tầng, chia nhỏ căn hộ hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển nhượng dự án theo hình thức công ty mẹ cho công ty con.

Sở Tài nguyên & Môi trường đã thực hiện tháo gỡ và báo cáo UBND thành phố cấp trước 33.000m2 với diện tích căn hộ xây đúng quy hoạch và các nội dung khác; còn các diện tích vi phạm đang xử lý.

Mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thực tế thời gian qua tại Hà Nội và một số thành phố lớn, tình trạng người mua căn hộ hàng chục năm nhưng không được cấp sổ hồng do dự án có nhiều sai phạm như xây sai quy hoạch hay chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý xảy ra phổ biến. Việc mua bán những căn hộ chưa được cấp sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trao đổi với phóng viên Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã có những rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết, vì nhiều lý do khác nhau mà chung cư chưa có sổ hồng, chẳng hạn như chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư chưa rõ ràng và không đủ căn cứ để xin cấp sổ hồng; các căn chung cư hiện vẫn đang còn vướng các tranh chấp về quy hoạch như giải phóng mặt bằng, đền bù hoặc tranh chấp mua bán, tặng cho giữa cá nhân với cá nhân hoặc với tổ chức nên chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng; nhiều công trình chung cư chưa hoàn thành để được cấp sổ hồng hoặc để thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng; chung cư đang được chủ đầu tư thực hiện thế chấp tại ngân hàng và hiện tại chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp; chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài…

Theo điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, chung cư chưa có sổ hồng thì vẫn được chuyển nhượng bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, nếu khách hàng mua chung cư chưa có sổ hồng thì có thể sẽ gặp phải một số rủi ro đáng tiếc khi có các vấn đề pháp lý xảy đến như: người mua sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Bên cạnh đó, cũng xảy ra trường hợp khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, nhưng các bên làm hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền nhưng thực chất là hợp đồng mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không có hiệu lực.

Việc có nên mua chung cư chưa có sổ hồng vì giá thấp, luật sư Nguyễn Thanh Hà đưa ra lời khuyên: Việc có nên mua chung cư có sổ hồng hay không phụ thuộc vào điều kiện tài chính của người mua, khi mà thị trường giá nhà chung cư tăng cao, khiến nhiều người không đủ khả năng chi trả. Về ưu điểm khá rõ ràng đầu tiên là về mặt giá cả. Những căn hộ chưa có sổ hồng luôn được các chủ đầu tư công khai về việc giá thấp nguyên nhân do chưa thể cấp sổ hồng cho người mua. Người mua cũng có thể tận dụng thời cơ để đầu tư nếu dự nếu có tiềm năng phát triển, giá trị căn hộ có thể tăng lên sau khi có sổ hồng.

Đi kèm với những cơ hội là rủi ro, việc mua căn hộ chưa có sổ hồng có những nhược điểm nhất định. Người mua có thể gặp phải các rủi ro pháp lý nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện để cấp sổ hồng. Người mua cũng sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, bán lại hoặc thế chấp căn hộ khi chưa có sổ hồng. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc phá sản, việc cấp sổ hồng có thể bị trì hoãn hoặc không thể thực hiện.

Khi mua chung cư, khách hàng cần nắm được những thông tin chính xác và cụ thể của căn hộ chung cư, của chủ đầu tư. Đồng thời, người mua cũng cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý cần thiết của căn hộ chung cư.

Trước khi ký Hợp đồng mua bán, người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin quan trọng, các điều khoản về thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên… để hạn chế các tranh chấp hay xung đột không đáng có.

Trường hợp người mua muốn đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của mình cũng như có được căn hộ chung cư ưng ý nhất, khách hàng có thể tìm đến Luật sư hay Chuyên gia về bất động sản để có thể được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất trong suốt quá trình chuyển nhượng, mua bán chung cư.

Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết thêm: Mua chung cư chưa có sổ hồng giá rẻ có thể là một cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư và pháp lý liên quan, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua chung cư chưa có sổ hồng.

Chọn những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và đã thực hiện thành công nhiều dự án trước đây. Đảm bảo rằng dự án có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, và các giấy tờ liên quan khác.

Nếu khi đã quyết định mua muốn căn hộ chưa có sổ hồng thì người mua nên ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, không thông qua trung gian.

Hợp đồng mua bán cần ghi rõ các điều khoản về giá cả, thời gian thanh toán, cam kết về sổ hồng, quyền và nghĩa vụ của hai bên, thời gian bàn giao nhà, và đặc biệt là các cam kết về thời điểm cấp sổ hồng.

Đảm bảo hợp đồng có các điều khoản quy định về xử lý trong trường hợp chậm trễ bàn giao nhà hoặc không cấp được sổ hồng. Để chắc chắn an toàn, người mua cũng nên đàm phán giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của ngôi nhà, cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán nốt số tiền còn lại. Đồng thời, cũng rất quan trọng khi người mua đến thực địa để kiểm tra tiến độ xây dựng, đảm bảo rằng dự án đang được triển khai theo kế hoạch và không bị đình trệ.