Trong Báo cáo về nhà ở xã hội Việt Nam, Cushman & Wakefield cho biết, TP HCM và Hà Nội dự kiến sẽ có thêm tổng cộng gần 10.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2023. Tuy nhiên, trước nhu cầu quá lớn trên thị trường nên nguồn cung này khó đáp ứng được.

Tính đến quý I/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2030. “Cụ thể, nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Theo Cushman & Wakefield, đa phần dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Một số chủ đầu tư điển hình có thể kể đến như HUD Việt Nam, BIC Việt Nam và Him Lam tại khu vực phía Bắc. Khu vực miền Trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; phía Nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và nhiều chủ đầu tư khác.

Tính riêng năm 2023, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 6.117 căn  nhà ở xã hội tại 11 dự án. Trong khi đó, TP HCM cũng dự kiến xây dựng thêm 3.800 căn tại 6 dự án, theo số liệu từ đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021- 2030”.

Để được mua nhà ở xã hội, người mua cần nằm trong diện ưu đãi, kèm thêm thỏa mãn một số điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình. Kể từ khi được luật hóa từ năm 2005, những quy định về người sở hữu cũng như nhà phát triển được cấp phép đã có nhiều thay đổi. Một số chính sách ưu đãi nhà ở xã hội từ năm 2013 vẫn giữ nguyên cho đến nay là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế GTGT và TNDN, được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án cùng ưu đãi lãi suất thấp.

Các điều luật về nhà ở xã hội cũng đã được thay đổi một số điểm quan trọng để phù hợp với nhu cầu người dân cũng như giúp khuyến khích chủ đầu tư xây dựng loại tài sản này. Từ 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên không còn phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội như trước. Các chủ đầu tư thương mại sẽ không còn chịu trách nhiệm về việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc đóng góp để phát triển nhà ở xã hội.

Dù luật dành cho nhà phát triển đã có nhiều thay đổi, tuy nhiên, về phía người mua nhà ở xã hội vẫn còn nhiều khó khăn bất cập. Trong quá trình đăng ký mua nhà, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Quy trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với những người dân có nhu cầu thực sự và cấp bách về nhà ở. Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp các chủ đầu tư bán các đơn vị nhà ở xã hội cho những người không thuộc danh sách đủ điều kiện.

Số dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay

Tại tọa đàm: “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023” do do Báo Tiền Phong tổ chức sáng 9/5, bàn về vấn đề phát triển nhà ở xã hội theo đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", ông Trần Xuân Lượng - Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nêu quan điểm.

"Hiện nay, nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, gây nên tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc này. Nguyên nhân chính là do thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận quá thấp", ông Lượng nói.

Vừa qua, Chính phủ có Quyết định số 338 ngày 03/4/2023 duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Ông Lượng cho hay, đề án cũng nêu ra các giải pháp ưu tiên về việc hoàn thiện thể chế, pháp luật, vốn vay. Nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc.

"Vướng mắc khiến nhiều dự án dừng triển khai, số dự án được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu rất lớn", ông Lượng nhận định.

Theo ông, các vướng mắc hiện nay như: Hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Do đó, để gỡ vướng, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất, thứ nhất là về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư. Thứ hai là giảm các thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội. Ưu tiên về pháp lý, ưu tiên như thế nào, thủ tục thẩm tra, thẩm định như thế nào để các nhà đầu tư yên tâm triển khai loại hình này.

Cuối cùng là về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài, từ lượng kiều hối… và mấu chốt là cần có cơ sở dữ liệu minh bạch thì hoàn toàn có thể thu hút được nguồn vốn cho phân khúc nhà ở xã hội.  Cùng với đó, cần phải giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn…

“Nếu giải quyết được những vấn đề này thì 2 triệu căn nhà ở xã hội cũng có thể làm được chứ không phải là 1 triệu căn như đề án”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.