Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN, chỉ sau Indonesia, Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới. Tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% ở năm 1993 lên 41,7% vào năm 2022.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu - nghèo. Giá nhà tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở.

“Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản”, bà trang Bùi nói.

Từ cuối năm ngoái, Chính phủ Việt Nam đã nỗ lực trong việc cải thiện nguồn cung nhà ở cho thị trường, bao gồm đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn;…

Tính đến quý I/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng với tổng quy mô khoảng 454.000 căn.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân có thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn trong giai đoạn 2021 - 2030. Do đó, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu thực tế.

“Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai sẽ chỉ đáp ứng được 20-30% tổng nhu cầu, thị trường còn thiếu hơn 1 triệu căn”, bà Trang nói thêm.

Thông thường, mô hình nhà ở xã hội tại Việt Nam được xây dựng dưới hai hình thức: Căn hộ và nhà ở gắn liền với đất. Đối với căn hộ sẽ có ba loại diện tích tương ứng với số phòng ngủ: Căn hộ 1 phòng ngủ rơi vào khoảng 46 m2, căn hộ 2 đến 3 phòng ngủ có nhiều diện tích như 46-51-57-69 m2. Đối với nhà liền thổ sẽ được xây từ 1 đến 3 tầng và diện tích đất khoảng 50 đến 75 m2.

Nhà ở xã hội được xếp vào nhóm bất động sản ưu tiên nên không phải tất cả người dân đều có thể mua và sở hữu nhà ở xã hội. Cụ thể, nhà ở xã hội được xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho các nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp, nhóm công nhân trong các khu công nghiệp và nhóm người có công với cách mạng.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội của một số quốc gia

Tại Hong Kong, Chính phủ áp dụng chiến lược Long Term Housing Strategy - LTHS (chiến lược nhà ở xã hội dài hạn) nhằm tạo sự thúc đầu nguồn cung cho nhà ở xã hội. Chiến lược này tập trung vào các yếu tố: (1) Cung cấp lựa chọn thuê nhà trong nguồn cung hiện hữu; (2) tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội qua nguồn cung hiện hữu và phát triển của nguồn cung tương lai; (3) quy định nguồn cung đất và nguồn cầu nhằm ổn định thị trường nhà ở.

So với thị trường nhà ở xã hội Hong Kong chỉ có nhà chung cư thì Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở.

Ở Singapore, quốc gia này đang đẩy mạnh các dự án nhà ở lớn hơn và cao tầng hơn với các tiện ích công cộng cho cư dân do quỹ đất hạn chế. Còn Việt Nam đang áp dụng các chính sách về hạn mức xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở (tương đương quỹ đất 20%), bao gồm chung cư và nhà liền thổ.

Bên cạnh đó, Singapore quy định nghiêm ngặt hơn về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàn lọc cư dân, chế độ sở hữu 99 năm nhằm giúp chính phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.

Tại Hàn Quốc, ngay từ rất sớm, chính phủ đã nhận ra tầm quan trọng của hệ thống nhà ở xã hội. Vào thập niên 1970, công ty Korea Housing được thành lập, tên hiện nay là Korea Land & Housing (LH). Tính đến năm 2018, công ty này chiếm 75% tổng số căn nhà ở xã hội cho thuê ở Hàn Quốc.

Korea Land & Housing trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển dũy đất đô thị để xây dựng nhà ở xã hội và cung cấp nhà ở xã hội (để bán hoặc cho thuê) dưới mức giá thị trường. Trong đó, nhà ở xã hội để bán có giá chỉ bằng khoảng 80% giá thị trường, trong khi nhà ở xã hội cho thuê có giá chỉ bằng 50- 80% giá thị trường, tùy theo loại hình.

Chính phủ Hàn Quốc chia dân số thành 10 nhóm thu nhập, nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm thứ 10 là nhóm giàu có nhất. Các khoản hỗ trợ được phân bổ tương ứng cho các nhóm với các đặc điểm sau: Nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà (nhóm 1, nhóm 2). Nhóm không có khả năng mua nhà (nhóm 3, nhóm 4). Nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) và nhóm tự mua nhà ở (nhóm 7, 8, 9, 10).

Các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện.

Trong khi đó, các nhà phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn tối đa 10%.

Các chính sách về nhà ở xã hội dự kiến được sửa đổi tại Việt Nam

Theo số liệu từ đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, trong năm 2023, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 6.117 căn nhà ở xã hội tại 11 dự án và TP HCM dự kiến có thêm 3.800 căn tại 6 dự án.

Để được mua nhà ở xã hội, người mua cần nằm trong diện ưu đãi, kèm thêm thỏa mãn một số điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình. Kể từ khi được luật hóa từ năm 2005, những quy định về người sở hữu cũng như nhà phát triển được cấp phép đã có nhiều thay đổi.

Một số chính sách ưu đãi nhà ở xã hội từ năm 2013 vẫn giữ nguyên cho đến nay là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án cùng ưu đãi lãi suất thấp.

Các điều luật về nhà ở xã hội cũng đã được thay đổi một số điểm quan trọng để phù hợp với nhu cầu người dân cũng như giúp khuyến khích chủ đầu tư xây dựng loại tài sản này. Từ năm 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên không còn phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội như trước. Các chủ đầu tư thương mại sẽ không còn chịu trách nhiệm về việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc đóng góp để phát triển nhà ở xã hội.

Dù luật dành cho nhà phát triển đã có nhiều thay đổi, tuy nhiên, về phía người mua nhà ở xã hội vẫn còn nhiều khó khăn bất cập. Trong quá trình đăng ký mua nhà, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Quy trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với những người dân có nhu cầu thực sự và cấp bách về nhà ở. Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp các chủ đầu tư bán các đơn vị nhà ở xã hội cho những người không thuộc danh sách đủ điều kiện.

Theo nhận định của bà Trang Bùi, “nhu cầu về nhà ở rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như tăng trưởng kinh tế. Đối với các chủ đầu tư dự định tham gia vào lĩnh vực này trong thời gian tới, việc cân bằng giữa giá bán, chất lượng công trình và các yếu tố bền vững là vô cùng quan trọng. Điều quan trọng đối với các nhà phát triển là tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và nghiên cứu khả thi trước khi bắt đầu dự án”.