NHNN đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Đáng chú ý, trong đó bao gồm đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở; đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Theo lý giải của NHNN, quy định trên nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với các loại hình cho vay. Tuy nhiên, sau khi dự thảo được công bố đã có một số ý kiến trái chiều về các quy định mới này. 

Việc kiểm soát các khoản vay "có giá trị lớn"... sẽ tác động đến thị trường bất động sản  như thế nào? Trao đổi với Doanh nhân Việt Nam, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã có những nhận định về vấn đề này.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết, NHNN đang soạn thảo thông tư sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Việc sửa đổi điểm c Khoản 6 Điều 2; bổ sung điểm h khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN xuất phát từ thực trạng vừa qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc kiểm soát các khoản vay “có giá trị lớn” hiện được quy định một cách chung chung khiến nhiều người vay lo lắng. Theo vị này, việc quy định chung chung tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng sẽ phải cân nhắc rất nhiều trước khi cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà.

"Do đó, thiết nghĩ, Ban soạn thảo cần phải có quy định rõ giá trị lớn cụ thể là bao nhiêu. Bởi những người có nhu cầu mua nhà chính đáng tại các thành phố lớn, thậm chí ở nhiều tỉnh, hiện rất khó tìm bất động sản có “giá trị nhỏ”, nếu bị kiểm soát khoản vay thì ước mơ có nhà của rất nhiều người sẽ gặp khó khăn", luật sư Hà kiến nghị.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thêm: "Ở điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN chỉ quy định lập phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống) nhưng tại Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung theo hướng lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở.

Tôi cho rằng, việc bổ sung quy định “lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở” là cần thiết. Tuy nhiên, quy định này chỉ nên nhắm đến những người có ý định đầu cơ nhà ở vì việc mua nhà, cải tạo sửa chữa nhà ở là nhu cầu phổ biến của người dân. Nếu quy định theo hướng “siết” ở mức độ rộng hơn, thì có nguy cơ bóp nghẹt đầu ra của thị trường bất động sản".

Sau cùng, luật sư Nguyễn Thanh Hà đánh giá về việc siết chặt quy định và nâng cao năng lực của tổ chức tín dụng. Theo ông Hà, thời gian gần đây, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản chặt chẽ hơn là một trong những nguyên nhân chính khiến tâm lý nhà đầu tư bất ổn. Giao dịch bất động sản trên thị trường đã có dấu hiệu chững lại ở nhiều phân khúc.

Khảo sát tại một số ngân hàng thương mại hiện nay cho thấy việc vay vốn mua bất động sản đang chậm hẳn. Lý do là phân khúc duy nhất hiện được “rộng cửa” cho vay là NOXH và nhà ở công nhân thì hầu như không có cung mới. Cùng với đó, một số các ngân hàng khác cũng yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hồ sơ vay vốn. Thậm chí, có những ngân hàng thông báo khách nộp hồ sơ xét duyệt và chờ đợi.

Siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn; góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Bởi phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng.

Tuy nhiên, cần phải có cơ chế để những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, sửa chữa nhà ở vẫn có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Chính vì vậy, việc nâng cao năng lực tổ chức tín dụng sẽ tốt cho thị trường hơn là việc siết chặt quy định.

Liên quan đến vấn đề kiểm soát cho vay bất động sản "giá trị lớn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá dự thảo sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và "kiểm soát" việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn đã khiến dư luận cho rằng NHNN định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản , bao gồm cả thắt chặt cho vay để mua bất động sản cao cấp.

Lãnh đạo HoREA cho rằng điều này có nguy cơ khiến các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình...

"Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản", ông Châu nói và đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận.

"Tôi đồng ý quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm", ông nói thêm.

Theo ông, NHNN nên thay thế từ "kiểm soát" bằng từ quản lý hoặc tăng cường quản lý và cần quy định "khoản vay có giá trị lớn" để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.