Theo báo cáo của MBS Research, trong quý I/2026, thị trường bất động sản diễn biến khá trầm lắng dưới sức ép từ mặt bằng lãi suất cao và liên tục đi lên. Việc lãi suất tăng, cùng với dòng tín dụng vào bất động sản bị siết chặt, đã tạo ra tác động kép lên thị trường.

Ở phía cung, nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn khi triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính lớn hơn đối với các dự án đang trong quá trình thực hiện. Ở phía cầu, sức hấp thụ của người mua nhà có dấu hiệu chậm lại, đặc biệt trong nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc tham gia với mục đích đầu cơ.

Thanh khoản toàn thị trường suy yếu cũng kéo theo những nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số phân khúc trong quý đầu năm. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá đất nền tại Hà Nội giảm 4% so với cuối năm 2025, trong khi giá nhà ở tại TP. HCM giảm 2% trong cùng kỳ.

Ở phía người mua, lãi suất vay cao làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng, khiến nhu cầu mua nhà chững lại, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này khiến thanh khoản thị trường suy yếu rõ rệt trong những tháng đầu năm, đồng thời kéo dài thời gian ra hàng của các dự án.

Thanh khoản thấp cũng phần nào phản ánh vào mặt bằng giá. Một số phân khúc ghi nhận điều chỉnh nhẹ, trong đó giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, còn giá nhà ở tại TP HCM giảm khoảng 2%.

Dù vậy, MBS Research cho rằng thị trường vẫn xuất hiện một số yếu tố tích cực. Trước hết, khung pháp lý của các dự án đang từng bước được hoàn thiện và minh bạch hơn, khi một số văn bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho lĩnh vực bất động sản đã được ban hành. Bên cạnh đó, tiến độ triển khai các dự án đầu tư công tiếp tục mang lại kỳ vọng cải thiện giá trị sử dụng của bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Ngoài ra, tín hiệu từ Ngân hàng Nhà nước về việc yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường tiền tệ ổn định hơn, qua đó hạn chế khả năng lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Các chuyên gia phân tích, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang sở hữu quỹ đất lớn hoặc có kế hoạch mở rộng quỹ đất tại Đồng Nai gồm Novaland (mã: NVL) với dự án Aqua City quy mô 1.000 ha; Nam Long (mã: NLG) với Izumi City 170 ha và Elyse Island 45 ha; Đất Xanh (mã: DXG) với Gem Sky World 92 ha; DIC Corp (mã: DIC) với DIC Đại Phước 464 ha và DIC Long Tân 332 ha; cùng Phát Đạt (mã: PDR) với hai dự án quy mô khoảng 4,7 ha.

MBS dự báo, phần lớn mức tăng mạnh trong dự báo đều đến từ các yếu tố mang tính đột biến, như ghi nhận lợi nhuận từ bán buôn sản phẩm dự án hoặc khoản lãi tài chính phát sinh từ chuyển nhượng cổ phần tại dự án. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp còn lại chủ yếu được dự báo duy trì lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ. Ngoài ra, quý đầu năm vốn không phải giai đoạn cao điểm bàn giao của các dự án bất động sản, vì vậy khả năng tạo ra đột biến lợi nhuận trong quý I/2026 được đánh giá là không lớn.

Vinhomes được dự báo ghi nhận lợi nhuận sau thuế khoảng 19.556 tỷ đồng, tăng 627% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ thương vụ chuyển nhượng một phần dự án Green Paradise (chiếm 15% diện tích toàn dự án) với giá trị ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Hoạt động bán hàng của doanh nghiệp có thể giảm do tác động từ lãi suất cho vay bất động sản cao.

Tương tự, Phát Đạt được dự báo ghi nhận lợi nhuận khoảng 650 tỷ đồng trong quý I (trong khi cùng kỳ lãi 51 tỷ đồng), chủ yếu nhờ chuyển nhượng cổ phần tại CTCP BĐS Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long - đơn vị sở hữu dự án Thuận An 1, và ghi nhận giá trị thanh toán đợt 1 khoảng 1.900 tỷ đồng. 

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp khác chưa ghi nhận đột biến. Đất Xanh được dự báo đạt khoảng 45 tỷ đồng lợi nhuận, giảm nhẹ so với cùng kỳ do vẫn phụ thuộc vào mảng môi giới và chưa có nhiều sản phẩm bàn giao.

Nhóm phân tích dẫn chia sẻ từ lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, Đất Xanh vẫn có một số hợp đồng môi giới bất động sản với biên lợi nhuận cao sẽ được ghi nhận và có thể ghi nhận thêm một phần lợi nhuận tài chính khiêm tốn, từ việc chuyển nhượng cổ phần tại Đất Xanh Miền Nam trong quý I/2026. Dự án The Privé được điều chỉnh tiến độ bàn giao từ năm 2026 sang năm 2027.

Nhà Khang Điền được dự báo đạt khoảng 150 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 23% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia by the Waters (liên doanh với Keppel) đã bán trước đó. Hoạt động bán hàng mới chưa thực sự sôi động khi giá trị sản phẩm cao và người mua có xu hướng thận trọng hơn trong môi trường lãi suất cao.

Trong khi đó, Nam Long được dự báo ghi nhận khoảng 110 tỷ đồng lợi nhuận, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm đất nền tại các dự án như Nam Long II Central Lake (Cần Thơ), sản phẩm thấp tầng tại Waterpoint và Izumi City, song quy mô bàn giao chưa lớn.

Ở mảng bất động sản thương mại, Vincom Retail được dự báo đạt khoảng 1.289 tỷ đồng lợi nhuận, tăng nhẹ 9% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện và số lượng trung tâm thương mại tăng. Tuy nhiên, lợi nhuận giảm so với quý liền trước do không còn ghi nhận các khoản tài chính đột biến.

Trong năm 2026, Vincom Retail dự kiến tăng tỷ lệ lấp đầy tại tất cả các phân khúc, đặc biệt là Vincom Plaza, từ đó hỗ trợ lợi nhuận. Tuy nhiên, kế hoạch mở bán và bàn giao các sản phẩm bất động sản đã được dời sang năm 2027. Lợi nhuận 2026 dự kiến đi lùi từ mức nền cao năm 2025.

MBS Research nhận định điểm chung của các doanh nghiệp trong quý I là chưa bước vào giai đoạn bàn giao cao điểm, trong khi áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, khiến lợi nhuận khó có sự bứt phá đồng đều. Những trường hợp tăng trưởng mạnh chủ yếu dựa vào các giao dịch mang tính thời điểm, chưa phản ánh xu hướng phục hồi thực sự của thị trường.

Trong một báo cáo khác, Chứng khoán BSC cũng phân tích động lực vững chắc từ doanh số mở bán giai đoạn 2025 - 2026 được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt lợi nhuận toàn ngành tăng trưởng ấn tượng.

Theo đó, BSC dự báo lợi nhuận sau thuế cổ đông thiểu số của toàn ngành trong năm 2026 và 2027 đạt lần lượt 46.339 tỷ đồng (+2,3% so với cùng kỳ) và 55.951 tỷ đồng (+20,7%); hoặc đạt 2.817 tỷ đồng (+12,8%) và 6.590 tỷ đồng (+133,9%) nếu loại trừ đóng góp của VHM.

Các cổ phiếu ngành bất động sản đã trải qua đợt điều chỉnh mạnh trong giai đoạn Quý IV/2025 – Quý I/2026 và hiện đang giao dịch tại mức giá trị sổ sách trên thị giá trung vị khoảng 1,2 lần, thấp hơn mức trung bình 1,5 lần trong chu kỳ trước (2013 - 2022), đồng thời cũng là vùng định giá cận dưới trong giai đoạn tăng trưởng lợi nhuận mạnh 2017 - 2019.

BSC tin rằng cấu trúc dịch chuyển lành mạnh của thị trường trong chu kỳ mới, cùng với triển vọng lợi nhuận rõ ràng và mức định giá hấp dẫn hiện tại, sẽ là những yếu tố quan trọng giúp ngành được tái định giá tích cực trong thời gian tới. BSC duy trì quan điểm tích cực hơn đối với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực phía Nam, nơi vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, hạ tầng mới đang trong giai đoạn hình thành và trạng thái cung - cầu bị nén trong nhiều năm qua.