Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo thị trường quý I/2026. Trong đó ghi nhận cả nước có khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán. Nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Toàn thị trường có hơn 24.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%, giảm 10% so với quý trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

VARS thông tin, lượng giao dịch tập trung chủ yếu vào giai đoạn trước Tết Nguyên đán, với nguồn hàng chủ đạo là các dự án pháp lý sạch đã triển khai từ năm 2025. Đặc biệt, những dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%.

Trong đó, phân khúc chung cư vẫn đóng vai trò đầu tàu thanh khoản, đóng góp 69% lượng giao dịch do nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của toàn thị trường. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 60%, tương đương 15.000 giao dịch, giảm 13% so với quý trước.

Quý I ghi nhận giá bán căn hộ tiếp tục leo thang tại các thành phố lớn. Ở Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu/m2, tăng 28% so với năm 2025, các dự án mở bán đều thuộc phân khúc hạng sang. Nếu tính cả nguồn cung từ Hưng Yên, giá trung bình các dự án mới đạt 87 triệu/m2.

Tại TP HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 110 triệu/m2, tương đương năm 2025. Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình khoảng 91 triệu/m2, tăng 10% so với năm 2025, nguồn cung mới có thêm dự án hạng sang và đa số tăng giá bán giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp không rơi vào trạng thái đóng băng mà chuyển sang giai đoạn giải ngân chọn lọc. Thanh khoản không còn phụ thuộc vào mức giá cao hay thấp, mà phụ thuộc vào giá trị sử dụng và năng lực khai thác thực tế của sản phẩm, chủ yếu tập trung tại khu vực lõi đô thị, nơi có nhu cầu ở và cho thuê.

Giá bán có xu hướng giảm so với mức đỉnh hồi tháng 9 - 10/2025, giao dịch có tín hiệu thận trọng hơn. Thị trường đã xuất hiện các giao dịch cắt lỗ chung cư, song không nhiều do áp lực tài chính chưa tới ngưỡng và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn vẫn còn.

Tình trạng này cũng được ghi nhận tại báo cáo ngành bất động sản dân cư của CTCP Chứng Khoán VPBank (VPBankS, mã: VPX).

Đơn vị cho biết hiện tại, thị trường có hiện tượng giá nhà giảm cục bộ do chủ đầu tư thứ cấp cắt lỗ. Điều này có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở các khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM.

Tuy nhiên, xu hướng này chỉ diễn ra tại các dự án ngoài trung tâm, còn giá nhà tại các khu vực lõi đô thị sẽ tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí đắc địa và nguồn cung hạn chế.

Mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng đang ở mức đáng kể. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã đồng loạt tăng khoảng 0,5 - 1,5 điểm % so với tháng 12/2025. Việc thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản, đặc biệt ở thị trường thứ cấp.

Dưới góc độ chuyên gia TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, ngành bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Sự sàng lọc này không chỉ đến từ các yếu tố nội tại mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường cũng đang dần được tái định hình.

Tâm lý đầu cơ lướt sóng dần bị triệt tiêu. Hành vi và tâm lý của người mua đang thay đổi rõ rệt. Nếu như trước đây tâm lý FOMO từng chi phối mạnh các quyết định đầu tư, thì hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái sợ chọn sai, ưu tiên các sản phẩm an toàn với pháp lý minh bạch, có khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.