Những lực đẩy đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2023

Tại Diễn đàn “Dự báo thị trường BĐS 2023”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng là do đang gặp phải một số điểm nghẽn như pháp lý, nguồn vốn tín dụng và các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu và nhiều kênh dẫn vốn khác đang trục trặc. Cùng với đó, hàng hóa trên thị trường hiện nay đang có tính chất không phù hợp với nhu cầu, chủ yếu là những hàng hóa nằm ở phân khúc cao cấp. Ngoài ra, niềm tin của các nhà đầu tư, người tiêu dùng trên thị trường đang bị sụt giảm.

Theo ông Đính, nếu các cơ quan quản lý nhà nước không sớm tháo gỡ các điểm nghẽn này, sẽ không thể thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và làm khó cho kế hoạch phát triển kinh tế chung của quốc gia.

Ông Đính cho hay, một trong những tín hiệu tích cực của thị trường hiện nay là vừa qua, Chính phủ đã thành lập tổ công tác theo Quyết định 1435/QĐ-TTg nhằm rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc. Tiếp đó Chính phủ lại có Công điện 1164/CĐ-TTg để đôn đốc các đơn vị liên quan thực hiện theo Quyết định 1435 trước đó.

Theo ông Đính, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo đó, các bộ ngành sẽ chủ động làm việc và cùng với các địa phương, doanh nghiệp trong việc rà soát khó khăn, vướng mắc để triển khai thực hiện các dự án bất động sản; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp; đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời, vượt qua thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cùng với đó, các bộ ngành rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Ông Đính cho rằng, nguồn vốn cho  thị trường bất động sản sẽ được cung ứng đầy đủ theo mục tiêu, linh hoạt và nhịp nhàng hơn. Đặc biệt, yêu cầu về việc giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật sẽ được đặt lên hàng đầu.

Bất động sản kỳ vọng đảo chiều và phục hồi cuối năm 2023 

Dự báo thị trường bất động sản 2023, ông Đính cho rằng trong quý I/2023, thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khả năng sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý. Triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng. Các vướng mắc về vốn, pháp lý dần được tháo gỡ.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, trong năm tới, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo để thứ nhất là kênh tín dụng ngân hàng làm sao chúng ta phân bổ nguồn vốn tín dụng sớm hơn, không bị phân cấp như năm vừa qua, tức là lộ trình kiểm soát chặt chẽ; cần khơi thông rất mạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng như kênh phát hành cổ phiếu.

Ở góc độ phản ứn của doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng các chủ đầu tư cần đẩy mạnh tái cấu trúc gồm: tái cấu trúc chủ sở hữu, hệ thống vận hành và tái cấu trúc năng lực, trong đó, doanh nghiệp cần tư duy lại thị trường, tái cơ cấu sản phẩm, phân khúc bất động sản tạo được dòng tiền bền vững và hiệu quả hơn. Theo đó, thị trường dự báo sẽ đón nhận nhiều hơn các sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là động lực kéo thị trường giữ được đà tăng trưởng cho những năm sau.

Nhận định năm 2022 là năm khó khăn với lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn trước đó cho rằng sớm nhất đến cuối năm 2023, bất động sản mới có thể đảo chiều.

Theo ông Quốc Anh, một số nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong năm qua bao gồm nguồn vốn tắc nghẽn, giá bất động sản đã tăng quá cao, nhân sự trong ngành biến động. Ngoài ra, những thông tin về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ảnh hưởng lớn đến sự quan tâm của người dùng... 

“Nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hoặc quý III/2024, bất động sản mới có thể đảo chiều”, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích. “Nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình Quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, ông Quốc Anh phân tích. 

Một khảo sát về dự báo thời điểm thị trường phục hồi được Batdongsan.com.vn triển khai dựa trên ý kiến đánh giá của gần 500 nhà môi giới cho thấy, 34% đáp viên đánh giá khoảng cuối quý III và đầu quý IV/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường bất động sản phục hồi trở lại, 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng quý II/2023 thị trường sẽ phục hồi và 19% đáp viên cho rằng phải đến quý II/2024, tín hiệu tích cực mới trở lại.

Nhìn chung, các ý kiến đều nhận định 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nhưng khó khăn này sẽ không kéo dài và giải pháp để kéo lại sức bật cho bất động sản vẫn có. Mọi diễn biến tiếp theo đều phụ thuộc vào các chính sách dòng vốn và quản lý của nhà nước mở cửa đến đâu.

Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp, ông Quốc Anh cho rằng lúc này, doanh nghiệp bất động sản cần nhất là cải thiện điểm tín dụng vì điều này hỗ trợ doanh nghiệp khi thị trường quay trở lại đà tăng. Ngoài ra, doanh nghiệp cần làm minh bạch kênh phát hành trái phiếu, đảm bảo khả năng trả nợ.

Hơn nữa, để thúc đẩy giao dịch, doanh nghiệp cần đưa ra phương án tài chính hấp dẫn cho người mua cũng như đẩy nhanh tiến độ pháp lý và tiến độ dự án để có thêm nguồn vốn từ việc khách hàng trả trước. Doanh nghiệp bất động sản cũng phải đa dạng hóa nguồn vốn và chủ động tìm hiểu chương trình phục hồi, nhất là các chương trình nhà xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ.