Thiếu các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), giá các dự án tại TP HCM từ năm 2019 đến nay tăng khá mạnh và thậm chí “lên đỉnh”. Tại khu vực miền Bắc, trong khoảng 5 năm trở lại đây, lượng đầu tư được dồn vào hạ tầng đã tạo ra những động lực tăng trưởng đến kinh tế và đầu tư, kéo theo những phát triển đô thị và thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, Hà Nội là một trong những địa phương dẫn đầu về việc không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng 5 năm trở lại đây, trong khi nhu cầu rất mạnh. Điều này khiến giá bị đẩy lên cao. "Việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây theo tôi không phải dấu hiệu tốt của thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng", chuyên gia nêu quan điểm.

Cũng theo vị này, hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang ít nhưng phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ là chính, chưa có các dự án đáp ứng những nhu cầu thực của người dân, cả kể về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, thể chế hiện nay chưa kích thích việc đầu tư phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của người dân. Thể chế đã và đang được điều chỉnh, kỳ vọng giai đoạn tới việc phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới sẽ tốt lên. Tuy nhiên, luật cũng sẽ có “độ trễ, độ ngấm”, do đó giai đoạn này đang thiếu rất nhiều nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ.

"Chúng ta đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ luỵ. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.

Dưới góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land cho rằng, khi thiết lập mặt bằng giá cao thì không ai được hưởng lợi. “Có nhiều yếu tố tác động đến giá thành bất động sản. Mặt bằng giá sẽ được hình thành thông qua yếu tố đầu vào. Có rất nhiều dự án không được phê duyệt về việc sử dụng đất - một trong những yếu tố quan trọng của đầu vào để cấu thành nên định giá đầu ra”, bà Khanh nói. 

Theo đại diện doanh nghiệp, yếu tố khác tác động đến sự hình thành mặt bằng giá mới là các luật về bất động sản, đặc biệt là khung giá đất mới. 

Nói về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Thị Vân Khanh cho rằng, dòng vốn của người mua nhà đang rất sẵn sàng để tham gia vào thị trường.

"Ở vai trò chủ đầu tư, chúng tôi kỳ vọng vào sức mua của thị trường. Hiện tại, chúng tôi quan sát thấy dòng vốn của người mua nhà đang rất sẵn sàng để tham gia vào thị trường. Bởi, đây là thời điểm tốt nhất khi lãi suất ngân hàng được duy trì ở mức rất ổn định, tạo tiền đề, một luồng vốn rất dồi dào cho người mua nhà.

Theo quan sát, các chủ đầu tư trong 2 - 3 năm vừa qua hầu như rất khó để ra được nguồn cung với pháp lý sạch sẽ để đưa sản phẩm đến cho người mua nhà. 2 - 3 năm qua, phần lớn các chủ đầu tư tập trung vào việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý.

Vì vậy, từ năm 2025 trở đi, có thể nguồn cung tham gia thị trường sẽ tích cực hơn. Chúng tôi dự báo thị trường sẽ được khai thông và sẽ có những khởi sắc nhất định,"  Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land nhận định.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 3 năm tới?

Dự báo trong ba năm tới, ông Đính đánh giá 2025 sẽ là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.

Về vấn đề giá bán, từ nay đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ, do có giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể sẽ đẩy áp lực vào giá. Đơn cử như tại TP HCM, hiện nay bà con nông dân vùng ven đều tăng giá đền bù gấp 3 lần. Giá đất chắc chắn sẽ tăng rất mạnh. Song hiện nay, chính quyền TP HCM vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ. Do đó vẫn còn đâu đó những chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù này.

"Tôi đưa ra hai kịch bản. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn", ông Đính đánh giá. 

Ở góc độ chủ đầu tư, bà Vân Khanh cho rằng, sẽ khó để thị trường quay trở lại như thời điểm 2018 - 2019, khi nguồn cung căn hộ lên tới 30.000 - 35.000 căn (trong khi thị trường năm 2023 khoảng 5.000 căn, 2024 có thể khoảng 7.000 căn).

Thị trường giai đoạn 2025 - 2026 chắc chắn sẽ có độ trễ trong việc phục hồi. Do đó, vị này dự báo nguồn cung trong hai năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng sẽ không cao tới mức dư thừa.

"Còn về sức cầu, dưới góc độ của chủ đầu tư, chúng tôi hiểu rằng mặt bằng giá đã có những điều chỉnh so với trước đây. Với chủ đầu tư, cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà.

Về mặt bằng giá, bà Khanh hy vọng giá ở mức vừa phải, mang tính chất bền vững hơn để người mua nhà có thể theo kịp.

Còn theo dự báo của bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh miền Nam (Masterise Group), trong thời gian tới, những nhu cầu thực vẫn sẽ tiếp tục tăng. Bởi từ trước đến nay, khách hàng vẫn luôn mong có những sản phẩm đảm bảo pháp lý cũng như giúp họ nâng cao chất lượng sống. Ngoài ra, vị này dự báo trong giai đoạn tới, việc đầu cơ sẽ giảm.