Thanh khoản địa ốc thấp kỷ lục

Dữ liệu của DKRA Group cho thấy, đến cuối tháng 5, sức mua bất động sản nhà ở lẫn nghỉ dưỡng đều giảm trên 95% so với cùng kỳ và tình trạng này kéo dài từ đầu năm 2023 đến nay. Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận, đến quý I, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11% rổ hàng.

Báo cáo mới nhất của VARS đánh giá, thanh khoản yếu do nhiều nguyên nhân: đại đa số người mua hụt dòng tiền khi kinh tế còn nhiều thách thức, lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm. Yếu tố đáng lo ngại nhất, theo đơn vị này, là người mua mất niềm tin vào thị trường bất động sản.

VARS nhấn mạnh, việc niềm tin của người mua nhà bị sụt giảm liên tục trong một thời gian dài đã dẫn đến kịch bản mất thị trường như hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thời gian qua địa ốc luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng, thanh khoản xuống thấp kỷ lục.

Trong khi đó, Công ty chứng khoán ACB (ACBS) cũng đã có những phân tích về thị trường địa ốc thời gian qua, về bất động sản công nghiệp tại thị trường phía Bắc, tính đến cuối quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp khu vực 1 (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên) đạt khoảng 15.500 ha nhờ có thêm 3 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 528 ha ở Bắc Ninh và Hải Dương, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm nhẹ xuống 80,6%, giảm 2,2% theo quý. Giá cho thuê trung bình ở mức 123 USD/m2/thời hạn thuê còn lại, tăng 2% theo quý trong đó Bắc Ninh và Hải Dương ghi nhận mức tăng cao nhất là 3-5%.

Tại thị trường phía Nam, tính đến cuối quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp khu vực 1 (bao gồm TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) đạt 32.432 ha nhờ thêm khu công nghiệp Nam Tân Uyên Giai đoạn 3 mở rộng 346 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 85% và giá thuê tăng 9% so với cùng kỳ lên 173 USD/m2/thời hạn thuê còn lại.

Theo ACBS, một số khách thuê cắt giảm nhân sự và giờ làm do nhận được ít đơn đặt hàng hơn. Bên cạnh đó, FDI đăng ký 5 tháng đầu năm 2023 giảm 7% so với cùng kỳ xuống 10,9 tỷ USD. Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54, TP HCM đưa ra phương án Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP HCM và Ban quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TP HCM (Hepza) được quyền phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trong phạm vi các Khu để rút ngắn thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.

ACBS đánh giá, phân khúc này được hưởng lợi từ xu hướng mở rộng/di dời/đa dạng hóa cơ sở sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia, giá thuê có thể sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm.

Nguồn cung đất công nghiệp ở phía bắc dự kiến sẽ nhiều hơn phía nam nhờ cơ sở hạ tầng phát triển; KCN thông minh, KCN sinh thái, sản phẩm có thể linh hoạt chuyển đổi giữa nhà xưởng và nhà kho, nhà xưởng/nhà kho nhiều tầng sẽ ngày càng phổ biến.

Về phân khúc bất động sản nhà ở, thị trường quý I/2023 ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và doanh số do thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như lãi suất cao, thanh khoản thấp, nguồn cung hạn chế, …

Cụ thể, trong quý đầu năm, TP HCM mở bán 2.900 căn hộ mới (tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái) và bán được 960 căn hộ (giảm 23% so với cùng kỳ). Giá bán sơ cấp trung bình đi ngang quanh mức 2.500 USD/m2. Không có nguồn cung mới trong phân khúc nhà liền thổ và chỉ có 45 căn được bán ra trong quý I/2023.

Tại Hà Nội quý đầu năm chào đón nguồn cung mới gần 2.000 căn hộ (giảm 44% so với cùng kỳ), thấp nhất kể từ quý I/2020 và bán hơn 2.000 căn (giảm 58% so với cùng kỳ). Giá bán sơ cấp trung bình tăng 20% theo năm, đạt 1.992 USD/m2. Thị trường nhà liền thổ chào đón 1.250 căn mới, bằng 1/5 so với quý IV/2022 và bán được 1.130 căn, tương đương quý IV/2022.

Thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ quý cuối năm nay

Thị trường BĐS vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, với các diễn biến hiện tại, các chuyên gia vẫn lạc quan nhận định bức tranh khởi sắc của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tại “Hội thảo Xu hướng và triển vọng đầu tư bất động sản Tây Nam Bộ năm 2023”, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường BĐS vẫn đang đứng trước những thách thức nhất định. Cụ thể, từ những điểm nghẽn hiện tại về sự khan hiếm quỹ đất, nguồn cung, các vưỡng mắc pháp lý mà vốn FDI rót vào bất động sản trong 5 tháng đầu năm 2023 giảm mạnh 61% so với cùng kỳ năm trước, mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng thu hút đầu tư.

Dù tín dụng bất động sản tăng nhưng dòng tiền trên thị trường nhìn chung vẫn yếu dẫn đến sức mua chưa được cải thiện. Gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng đến nay vẫn chưa phát sinh nợ do pháp lý, thủ tục trong đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc, không thu hút được chủ đầu tư tham gia. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn hạn chế.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết nhiều thông tin đang tác động tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, với các nghị định được ban hành như Nghị định 08/2023/NĐ-CP; Nghị quyết 33/NQ-CP; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước; Nghị định 10 v.v cho thấy Chính phủ đã và đang có nhiều động thái trong việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS. Các Nghị định trên được ban hành nhằm miễn, giãn, giảm thuế, phí, cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp, hạ lãi suất v.v hỗ trợ tích cực cho các thành phần tham gia thị trường.

Ông Đính cho rằng, cho rằng, những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường BĐS khả năng được khơi thông một phần trong cuối quý II, đầu quý III, tạo tiền đề cho sự hồi phục, ổn định và phát triển trở lại trong quý kế tiếp và năm tới. Dấu hiệu phục hồi có thể sẽ rõ nét hơn vào quý III/2023 khi các dự án nhà ở xã hội được triển khai. Thanh khoản của thị trường sẽ tập trung chính ở phân khúc này.

Trên thực tế, dù nguồn cung không nhiều nhưng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các chủ đầu tư uy tín cũng đủ để thị trường xuất hiện giao dịch thực. Ông Đính cho rằng nhu cầu mua bất động sản vẫn được duy trì ở mức tốt, vẫn đảm bảo đủ đổ hấp dẫn, để kích thích các hoạt động đầu tư, phát triển BĐS, nhất là tại những khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao. Các dự án chung cư Hà Nội, chung cư TP HCM vẫn sở hữu lực cầu lớn.

“Với việc Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành thì nếu lãi suất huy động được điều chỉnh xuống dưới 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi Ngân hàng, quay trở về bất động sản, làm tăng đầu tư, giao dịch trên thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.

Cũng tại Hội thảo, PGS. Tiến sĩ Trần Đình Thiên – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng mặc dù nửa đầu năm 2023 nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng còn nhiều khó khăn. Nhưng với những chính sách kịp thời của Chính phủ cũng như sự nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp đã thấy những dấu hiệu tích cực về khả năng quý III hy vọng sẽ có đà khôi phục tăng trưởng, tạo động lực cho ngành bất động sản.