Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua

 Giới chuyên gia nhận định, thị trường  bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn, năm 2024 sẽ là giai đoạn phục hồi.  Tại talkshow "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nhìn lại năm 2023 & dự báo năm 2024" do Đất Xanh Services tổ chức mới đây, ông Nguyễn Minh Hoàng, CEO Công ty CP Đầu tư T&A, cho biết số liệu bán hàng tháng 12/2023 của doanh nghiệp đã tăng gấp 3-3,5 lần so với 11 tháng đầu năm.

"Trong khi đó, tháng 12 rất ít sản phẩm mở bán mới, các sản phẩm bán ra đều từ những dự án mở bán cũ. Với số liệu này, tôi tin thị trường sẽ hồi phục tích cực hơn trong năm nay", ông nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land, nhìn nhận thị trường bất động sản đã bớt khó khăn và đã có những chuyển biến tích cực trong 2 quý cuối năm 2023, khác hoàn toàn so với 2 quý trước đó, thậm chí còn hồi phục tiệm cận quý I-II/2022.

Theo ông Bình, trong thời điểm thịnh vượng, các sản phẩm như căn hộ, nghỉ dưỡng, nhà liền thổ, đất nền... đều được bán rất tốt. Tuy nhiên, khi thị trường suy thoái, nhà đầu tư đều dừng hoạt động mua bán. Và đây cũng là lúc phân khúc bất động sản ở thực chiếm lĩnh thị trường.

Đối với thị trường sơ cấp, nguồn cung căn hộ mới trên thị trường năm 2023 rất khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Mặt khác, nguồn cung dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, thị trường rất khan hiếm sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở thực, vừa túi tiền. Tỷ trọng hàng tồn kho tích lũy nhiều năm trong tổng cung vẫn lớn, tạo áp lực ra hàng thu hồi vốn nhanh từ các chủ đầu tư.

Do vậy, dù sự quan tâm đối với bất động sản duy trì ổn định theo năm, khả năng chi trả thực tế của người mua vẫn gặp hạn chế.

"Hầu hết khách chưa mua bất động sản chủ yếu do chưa đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai, hoặc chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt", chuyên gia tại Đất Xanh Services nhận định.

Cũng tại Diễn đàn Thị trường bất động sản 2024 tổ chức ngày 5/1, đại diện Tổ Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, 2023 là một năm đầy "vất vả" với thị trường bất động sản Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước đã lần lượt "ngoi lên, siết chặt", khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.

VARS cho rằng, đây chính là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó.

"2023 là năm "bùng phát" căn bệnh "khó khăn" của thị trường bất động sản Việt Nam, sau một khoảng thời gian "ủ bệnh" khá dài và có dấu hiệu "khởi phát" kể từ tháng 5/2022. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều "lỗ hổng" trong phát triển thị trường bất động sản, từ cơ chế chính sách đến quá trình thực thi. Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn thấp", VARS nhấn mạnh.

Cũng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, rất nhiều vấn đề mang tính nghịch lý trên thị trường vẫn còn tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Phân khúc bất động sản cần thiết thì không có cung, phân khúc bất động sản vượt quá khả năng tài chính của người dân thì lại dư thừa, tồn kho. Với phân khúc nhà ở xã hội, nơi "cháy hàng", nơi lại "ế chỏng chơ". Chưa kể thị trường còn xảy ra thực tế, ngân hàng "thừa tiền", doanh nghiệp "thiếu vốn".

"Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hang, nhưng thị trường bất động sản giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh", đại diện Tổ Nghiên cứu thị trường của VARS nhận định.

Thị trường BĐS sẽ hồi phục rõ nét từ cuối quý III

Dự đoán về tiến trình hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam, VARS cho rằng, 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng trên hành trình "vượt chướng ngại vật" của lĩnh vực bất động sản. Thị trường sẽ dần đi vào ổn định và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn trong năm tới.

Cụ thể, quý I và quý II/2024, thị trường sẽ duy trì những tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Tuy nhiên, để thị trường thực sự hồi phục rõ nét, khả năng phải từ cuối quý III/2024.

Cũng theo VARS, năm 2024, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

Tại sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, để thị trường thực sự xoay chuyển tình thế, thoát khỏi khó khăn trong năm 2024 vẫn cần Chính phủ và các bộ, ngành thể hiện rõ vai trò của mình.

Theo ông Đính, 2023 là năm tương đối "bậ̂n rộn" của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, hệ thống ngân hàng với thị trường bất động sản. Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu "đuối sức rõ rệt", thị trường bất động sản đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ các chủ thể này.

Tuy nhiên, dù đã có nhiều động thái nhưng mức độ tác động lại chưa rõ ràng. Theo khảo sát của VARS, các động thái phát huy tác động thực tế tới thị trường và doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Về phía các ngân hàng, mặc dù đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường bất động sản như kỳ vọng. Bởi lẽ, nhu cầu vay trên thị trường không cao. Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cũng đạt mức rất thấp, chưa đến 1%.

Vì vậy, TS. Nguyễn Văn Đính đề xuất cần có thêm các cơ chế chính sách cụ thể, "mở thực sự" và được áp dụng ngay để xử lý nhanh nhất các nhóm vướng mắc đang tồn đọng trên thị trường.

Cũng tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường đang có 4 cơ sở tích cực tác động đến khả năng hồi phục trong thời gian tới.

Đầu tiên là kinh tế 2024 được dự báo sẽ phục hồi tốt hơn 2023. Năm 2023, tăng trưởng kinh tế là 5%, sang đến 2024 khả năng tăng trưởng kinh tế sẽ đạt 6 - 6,5%. Và đặc biệt là mặt bằng lãi suất đã tương đối thấp nhưng vẫn sẽ tiếp tục giảm. Đây là hai yếu tố cực kỳ quan trọng đối với tiến trình hồi phục của thị trường bất động sản.

Thứ hai là nhiều khuôn khổ pháp lý như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)… đã và sẽ được thông qua trong năm 2024 và năm nay sẽ có các văn bản hướng dẫn thực hiện. Cộng với đó, Chính phủ chuẩn bị sửa Nghị định 44, Nghị định 08 thì sẽ tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

"Rõ ràng với những cơ chế chính sách như vậy và độ ngấm chính sách cũng bắt đầu rõ nét hơn thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Vấn đề thứ ba là các kênh vốn. Vị chuyên gia cho biết, năm 2024 Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra dư địa cho tăng trưởng tín dụng là 15%, sửa các cơ chế chính sách theo chiều hướng tạo thuận lợi hơn, đơn cử như Thông tư 06. Vì vậy, cơ bản "nút thắt" nguồn vốn cũng sẽ dần được gỡ bỏ.

Cuối cùng là các vụ việc vi phạm trên thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại cơ bản đã được giải quyết. Hiện đã chuyển sang giai đoạn đền bù cho các nhà đầu tư. Trên thực tế, lượng trái phiếu phát hành cũng dần phục hồi trong thời gian gần đây.

Theo giới chuyên gia, khi thị trường bất động sản có nhiều cơ sở để hồi phục vào cuối năm 2024 thì rõ ràng, thời điểm hiện tại chính là cơ hội để các nhà đầu tư rục rịch quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về chiến lược và mục tiêu đầu tư để tránh "chôn vốn".