Nguồn cung thiếu trầm trọng

Trong 3 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm này là do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao dẫn đến tình hình hoạt động bị ảnh hưởng.

Cụ thể, báo cáo thị trường bất động quý I/2023 của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM là 1.610 căn, giảm 25% theo năm. Số lượng dự án tại TP HCM đủ điều kiện được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản, được công bố bởi Sở Xây dựng TP HCM cũng vô cùng ít ỏi khi chưa tới 10 dự án.

Những cái tên có thể kể đến ở TP Thủ Đức là khu nhà ở cao tầng thuộc các lô đất B1, B2, B3 – khu dân cư và công viên Phước Thiện (tên thương mại Vinhomes Grand Park; 554 căn nhà liên kế vườn tại 554 nền đất thuộc khu nhà ở thấp tầng thuộc Khu đô thị Sài Gòn Bình An (tên thương mại là The Global City) do Masterise Homes phát triển; 724 căn hộ thuộc khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng thuộc dự án King Crown Infinity, 299 căn hộ thuộc dự án The Metropole Thủ Thiêm do Sơn Kim Land là nhà phát triển và chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội là 2.040 căn, giảm 27% theo năm. Theo thống kê, riêng tại Hà Nội, giai đoạn từ năm 2018 đến 2022, nguồn cung căn hộ mới giảm 14%/năm.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, tính đến thời điểm khoảng giữa tháng 4/2023, theo công bố của Sở Xây dựng thành phố, thủ đô có 7 dự án đủ điều kiện được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Nguồn cung bất động sản mới là các dự án được phép mở bán rải ở các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Long Biên và huyện Thường Tín.

Khu vực quận Thanh Xuân có 2 dự án sẽ tung nguồn hàng gồm tổ hợp công trình hỗn hợp Pandora do Công ty TNHH Liên doanh ô tô Hòa Bình làm chủ đầu tư; dự án khu nhà ở hỗn hợp 107 Nguyễn Tuân VihaComplex của Liên danh Công ty TNHH Xuân Lộc Thọ và Công ty Cổ phần In và Thương mại Thống Nhất.

Nam Từ Liêm cũng có 2 dự án đủ điều kiện mở bán là dự án nhà ở xã hội NHS thuộc đường Tố Hữu của Liên danh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 4 và Công ty CP Đầu tư Xây dựng NHS; dự án tòa chung cư U38.1 thuộc Khu đô thị mới Tây Mỗ Đại Mỗ do Công ty CP Kinh doanh Bất động sản S-Vin Việt Nam làm chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tổ hợp nhà ở và văn phòng Miracle Tower (Đống Đa) do Công ty CP In 15 làm chủ đầu tư, dự án nhà ở cao tầng thuộc ô đất CT7 phường Phúc Đồng (Long Biên) do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Long Biên làm chủ đầu tư và dự án nhà ở thấp tầng ở Thường Tín của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản Kim Cương cũng đủ điều kiện mở bán.

Ngoài ra, nguồn cung thứ cấp trên thị trường cũng có xu hướng tăng nhẹ do một nhóm nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn với bài toán cân đối dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng.

Giá chung cư khó giảm

Hiện nay, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, so với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TP HCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.

Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.

Nhận định về giá chung cư trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, giá chung cư sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng đưa ra khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ: “Đối với những người mua để ở thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê".

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ tại hội thảo vực dậy bất động sản mới đây rằng, trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.

Khi nhìn vào tư duy và cách thức soạn thảo luật, việc có thể tháo gỡ được nguồn cung và nguồn vốn cho thị trường bất động sản hay không còn là dấu hỏi lớn.

Nếu luật chưa được sửa đổi triệt để và chưa có những tư duy tiến bộ thì những người có thẩm quyền cũng khó phê duyệt dự án, tức là sẽ không dám phê duyệt như tình trạng hiện nay. Đặc biệt, khi công cuộc phòng, chống tham nhũng ngày càng quyết liệt hơn thì nhiều cán bộ sẽ rụt rè hơn.

Trong Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có đề cập đến một giải pháp là Chính phủ sẽ soạn thảo một Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét ban hành nhằm tạo tính thống nhất trong quy trình phê duyệt các dự án bất động sản. Đây là một giải pháp tốt vì làm cho các cán bộ có thẩm quyền phê duyệt dự án vững tâm, đồng thời cũng là khung pháp luật thống nhất để phê duyệt dự án.

Từ đó, Chính phủ cần ban hành một Nghị định hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục phê duyệt một dự án bất động sản ở mức chi tiết để giải quyết những vướng mắc, xung đột, chồng chéo của các luật. Vấn đề còn lại là làm thế nào để các bộ cùng nhau lo lắng trên một tư duy thống nhất, tránh tình trạng cát cứ mang tính cục bộ về quyền lực của ngành.

Chính vì vậy, tương lai của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng có mức cung ngày càng cạn, vốn ngày càng thiếu, không đảm bảo được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, kinh doanh của người dân.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ không có tác động gì nhiều đến người ở chung cư, nếu Nhà nước có đánh thuế nhà để ngăn chặn đầu cơ thì cũng không thể có ảnh hưởng đến phân khúc chung cư.

Giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị căn hộ cũng không cao, chỉ khoảng 10 - 20% giá thành căn hộ. Đây chính là lý do cơ bản làm chỗ ở tại chung cư không chịu áp lực của giá đất quá cao ở Việt Nam.

Như vậy, giá chung cư trung, cao cấp không giảm và sẽ tiếp tục không giảm trước tình hình như trên đã giới thiệu, giá chung cư sẽ ngày càng tăng.