Ngày 28/6, tại Hội thảo "1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp" dưới sự chủ trì của Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, Báo Nông thôn Ngày nay/Điện tử Dân Việt đã tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đã đưa ra nhiều giải pháp trong việc đầu tư xây dựng căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH)dành cho người có thu nhập thấp.

Trước hết, lâu nay chúng ta chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận và cho rằng NƠXH chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; là hoạt động mang tính “từ thiện”.

“Nếu quan điểm như vậy thì không phát triển được. Tôi cho là đây là chính sách kinh tế nhân văn. Trước hết phải có tính chất kinh tế, hấp dẫn mới thu hút doanh nghiệp và người dân tham gia”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Vấn đề thứ 2 là vướng mắc về cơ chế chính sách, quy trình thủ tục và thực thi. Hiện nay, chúng ta chưa có một cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong việc phát triển NOXH. Vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể liên quan giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp chưa rõ ràng, thiếu nhất quán nên mỗi địa phương tiến hành một kiểu.

Đồng thời, NƠXH Liên quan đến 6 luật (Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản) cùng nhiều nghị định, thông tư khác. Trong đó, có sự chồng chéo phức tạp nên rất khó phát triển. Ngoài ra, quy trình, thủ tục để phát triển NƠXH còn nhiều phức tạp so với dự án nhà ở thương mại.

“Trao đổi với Địa ốc Hoàng Quân, chúng tôi ghi nhận việc hoàn thành dự án NƠXH phải mất đến 3 - 5 năm. Chưa kể khâu đền bù giải phóng mặt bằng luôn bị kéo dài. Thời gian gần đây mới có cải thiện phần nào nhờ sự vào cuộc của chính quyền địa phương. Nhìn chung doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn ở khâu thủ tục và thực thi”, TS. Cấn Văn Lực nói.

 Thứ ba là vướng mắc liên quan đến quỹ đất. Tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất phát triến NƠXH còn xảy ra tại nhiều tỉnh, thành, chủ yếu do vấn đề quy hoạch, thực thi. Đơn cử như quỹ đất tại tỉnh Bắc Ninh hay TP.HCM bắt đầu khan hiếm, nhưng ở nhiều địa phương khác lại rất dồi dào. 

Tiếp vấn đề nữa liên quan đến trình tự, thủ tục mua, thuê, bán NƠXH tương đối phức tạp, các đối tượng được mua NƠXH phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện về nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập…; tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.

Quan trọng hơn là nút thắt về vốn. Hiện nay chúng ta đang chú ý tới vốn ngân hàng, điều này đúng nhưng chưa đủ. Vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp thương mại, nên gói 120.000 tỷ đồng từ Nghị quyết 338/NQ-CP ngày 3/4 thông qua chính xác là gói tín dụng thương mại có ưu đãi lãi suất chứ không phải gói tín dụng kinh tế nhân văn.

“Khi làm việc với chúng tôi, doanh nghiệp cho rằng tỷ suất sinh lời tối đa 10% thì không thể làm được khi lãi suất đi vay cũng đã trên 8%. Vậy nên chúng ta cần nguồn vốn bền vững hơn”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Một vấn đề nữa là vướng mắc liên quan tới trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội. Hiện nay, thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện (nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập...); tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.

Cùng đó, là việc kiểm soát hồ sơ giao cho chủ đầu tư, dẫn tới rủi ro trục lợi chính sách. Quy định sau 5 năm mới được bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội hay không cho phép doanh nghiệp hoạt động tại các khu công nghiệp được mua nhà ở xã hội.

Vấn đề phê duyệt giá bán trần mất nhiều thời gian, làm chậm thời gian mở bán. Quan điểm của tôi là nên linh hoạt không cứng nhắc, cả thuê và mua.

Cuối cùng là vướng mắc về hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp. Doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ xây dựng do chủ trương, chính sách chưa rõ ràng. Thông tin, dữ liệu, phân tích còn hạn chế; không biết, không dự báo được cung – cầu như thế nào? Khâu truyền thông còn hạn chế, nhất là đến với đối tượng mua, thuê nhà...

Cần những giải pháp thực sự đột phá

Nêu ra các giải pháp về tháo gỡ khó khăn về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực đưa ra các giải pháp cụ thể: Quán triệt, thống nhất quan điểm, coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội". Hai là cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn. Mục đích sử dụng nhà ở xã hội dành cho cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê. Vị trí, bố trí nhà ở xã hội riêng khu hay đan xen với nhà ở thương mại nên linh hoạt theo từng địa phương.

Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, chúng ta nên mở rộng hơn, linh hoạt theo từng địa phương.

Tiếp đó, tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho nhà ở xã hội (quy hoạch, hệ sinh thái, hạ tầng...); Khắc phục tình trạng trục lợi chính sách, và cần chính sách phù hợp, công khai, minh bạch; Làm tốt hơn công tác khảo sát/đánh giá thực trạng, phân tích và dự báo về cung - cầu nhà ở xã hội.

Ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội; Chú trọng khâu quy hoạch, linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, cân nhắc phương án cho phép chủ đầu tư nộp tiền; Có quy định mức tối thiểu về diện tích, tối đa về giá (giá trần) nhưng cần sát thị trường hơn; Tăng vai trò của các bên liên quan (nhất là chính quyền địa phương, doanh nghiệp vàcơ quan chủ trì); Có đủ cơ sở pháp lý và nguồn vốn, đảm bảo tính khả thi và bền vững.

Cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý: Cần Ban hành nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội; Quy định mức lợi nhuận tối đa phù hợp hơn hoặc thay đổi cấu trúc vốn; Rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm; giảm thiểu mạnh qui trình, thủ tục đầu tư cũng như điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội; Không nên quy định cứng nhắc về thời hạn cho vay mua nhà ở xã hội tối thiểu; Bổ sung quy định về quy chuẩn diện tích và giá bán (áp dụng giá trần); Có cơ quan đầu mối, chủ trì về phát triển nhà ở xã hội?

Các nội dung quan trọng trong các Nghị quyết, Đề án về phát triển nhà ở xã hội cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Gắn phát triển nhà ở xã hội với trách nhiệm địa phương

Cũng tại Hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng Hà Quang Hưng chia sẻ về nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Ông Hà Quang Hưng cho rằng người đứng đầu các Bộ, ngành, địa phương là rất quan trọng cần giữ vai trò thúc đẩy, có trách nhiệm quyết liệt thực hiện. Qua đó cải thiện thứ bậc của Việt Nam về nhà ở trong bảng xếp hạng của quốc tế.

"Phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, là trách nhiệm, nghĩa vụ và đạo đức của người làm quản lý nhà nước, của xã hội, của các doanh nghiệp và của người dân", đại diện Bộ Xây dựng nêu quan điểm.

Đồng thời, để đẩy nhanh được tiến trình phát triển số lượng NƠXH, cần có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh, xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp. Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó là chính sách nhằm hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Việc triển khai thực hiện theo quan điểm "không hy sinh tiến bộ, công bằng xã hội, môi trường để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần".

Các Bộ, ngành và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải có quyết tâm cao, nỗ lực lớn và xác định việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà công nhân là một nhiệm vụ chính trị trọng tâm.

Trong đó đảm bảo xây dựng NƠXH phải được lồng ghép vào quy hoạch đô thị, quy hoạch công nghiệp, dịch vụ gắn với phát triển thị trường bất động sản, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương.