Chia sẻ tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra sáng 19/4, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia đánh giá, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không còn là vướng mắc mà nó đang ngày càng trở thành ngòi nổ của khủng hoảng kinh tế. Mỗi khi thị trường lao dốc như thời gian vừa qua sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của toàn bộ hệ thống ngân hàng.

Ông Nghĩa phân tích, bất động sản là một ngành quan trọng và có độ lan tỏa rất cao. Thống kê các cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ trước đến nay chỉ bắt nguồn từ ba nguyên nhân, một là tỷ giá hối đoái, hai là bất động sản và ba là sự kết hợp của cả hai nguyên nhân này. Tuy nhiên, phần lớn các cuộc khủng hoảng trong vòng 10 - 15 năm trở lại đây đều bắt nguồn từ bất động sản.

Ông Nghĩa cho rằng, đối với vấn đề đang tồn tại của thị trường bất động sản Việt nam thì phải vừa tìm cách phục hồi, vừa ngăn chặn rủi ro lan sang hệ thống tài chính ngân hàng. Bởi nếu khủng hoảng xảy ra, người gửi tiền sẽ “xuống đường”.

“Tôi là những người trong cuộc và biết rõ chúng ta đang rất khổ sở để xử lý vấn đề của ngân hàng SCB và câu hỏi đặt ra là chưa biết sẽ tới đâu. Huống hồ nếu thêm vài trường hợp tương tự như vậy xảy ra thì mức độ nguy hiểm sẽ thế nào?

Có một vị lãnh đạo cấp cao của Việt Nam đã nghỉ hưu mới đây gọi điện thoại cho tôi nói về những khó khăn hiện nay và đưa ra một câu kết luận: Rồi cũng sẽ qua thôi nhưng cái giá phải trả là 5 – 7 năm tăng trưởng. Đây là một người có rất nhiều kinh nghiệm liên quan đến các cuộc khủng hoảng.

Do đó, theo tôi, chúng ta phải tranh thủ thời gian và phải làm thật nhanh. Tôi muốn nói với các nhà hoạch định chính sách rằng, vấn đề hiện nay không chỉ là vướng mắc mà có thể là một vực thẳm”, chuyên gia nhấn mạnh.

Liên quan đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản, ông Nghĩa cho rằng, những doanh nghiệp đang điêu đứng hiện nay đều không sở hữu ngân hàng. Ngược lại, những tập đoàn đang sở hữu ngân hàng thì tương đối ổn. Vì họ có ngân hàng trong tay, họ có thể tái cấu trúc lại nợ xấu, có thể đảo nợ và không bị chuyển nhóm nợ,…  Do đó, hiện nay phải tập trung tháo gỡ cho những doanh nghiệp không có sở hữu ngân hàng.

Một đối tượng nữa cần phải chú ý, theo vị này đó là những nhà đầu tư đang vay tiền của ngân hàng. Bởi hiện nay giá cả tài sản thế chấp giảm xuống mức rất thấp, nợ ngân hàng rất lớn. Và tất nhiên khi rủi ro xảy ra thì cả họ và ngân hàng đều phải gánh chịu.

“Cuối cùng toàn bộ những tác động của thị trường bất động sản xấu hay tốt đều đánh thẳng vào chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng. Do đó, những khó khăn của bất động sản hiện nay không chỉ phải giải quyết về vốn mà còn là pháp lý và cao hơn nữa là chống khủng hoảng. Mọi thứ chưa tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh, nếu không sẽ phanh không kịp”, vị này nhấn mạnh.

Khó khăn cũng là cơ hội cho thị trường

Cũng tại tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”, ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Khó khăn vướng mắc của thị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đặt ra rất nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương và cũng nhiệm vụ của các doanh nghiệp.

 Thời gian vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, giao nhiệm vụ cho các bộ ngành địa phương thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ cho thị trường. Chúng ta đã thấy nhiều giải pháp được triển khai đã có kết quả cụ thể và tác động tích cực với thị trường. Tại thời điểm này Chính phủ đang trình Quốc hội sửa đổi 3 chính sách rất quan trọng: Luật Đất đai, Luật nhả ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Những nội dung như chính sách về chuyển nhượng dự án bất động sản và nhiều nội dung khác đã được sửa đổi, bổ sung thì Quốc hội cơ bản rất đồng tình và cho thêm một số ý kiến để Chính phủ sửa đổi và nghiên cứu, trình Quốc hội trong cuộc họp tháng 5 tới.

 Với các chủ đầu tư, tôi đồng tình với các ý kiến cho rằng, thời điểm này có nhiều khó khăn, nhưng đó cũng là cơ hội để điều chỉnh và cơ cấu lại các hoạt động cho phù hợp, tự cân bằng. Thị trường sẽ có những thanh lọc và lựa chọn nhất định đối với các chủ thể tham gia thị trường, ví dụ như môi giới, cung cấp, nhà thầu, tư vấn... Khó khăn, thách thức luôn đồng hành với cơ hội cho người có khả năng vượt lên.

Trong khi đó, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đã đưa ra nhận diện vấn đề khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Theo ông Hiếu, thị trường đang vận động và gặp ách tắc. Vấn đề là tại sao thị trường dừng lại? Khung pháp lý là vấn đề mấu chốt, nhưng khung pháp lý này đã đưa vào áp dụng từ năm 2014 tới nay?

 Theo ông Phan Đức Hiếu, cần tập trung vào 2 vấn đề. Thứ nhất, phải giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng.

 Thứ hai là nếu các dự án đang chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi nhanh hơn thì cần đơn giản hoá các chính sách trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian. Sắp tới sửa 3 Luật, nhưng chắc chắn cần thêm thời gian. Vì vậy, có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường. Ông Hiếu rất đồng tình với quan điểm của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc vướng thông tư thì sửa thông tư, một luật sửa nhiều luật, một nghị định sửa nhiều nghị định.

"Sắp tới, trong quá trình sửa các Luật liên quan, tôi khuyến nghị, chúng ta xây dựng theo hình tháp, một Luật có nhiều thông tư, Nghị định nhưng tôi cho rằng nên xây dựng Luật theo hình tháp ngược. Nghĩa là một thông tư, nghị định có thể hướng dẫn nhiều Luật có liên quan đến vấn đề đó", ông Phan Đức Hiếu cho hay.