Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, Dự thảo đã đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, áp dụng đối với các loại nhà chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư tái định cư, chung cư công vụ. "Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Điều 27 Dự thảo).

Về vấn đề này, VCCI cho rằng thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định mới so với quy định hiện hành và nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp nên đề nghị ban soạn thảo cân nhắc, xem xét một số vấn đề.

Đánh giá tác động quy định, VCCI cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

“Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả”, VCCI nêu.

Mặt khác, đơn vị này cho biết, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi Luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.

Bên cạnh đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp.

Từ góc độ chuyên gia, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho hay, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tuổi thọ của công trình được quy định theo cấp bậc của công trình (từ bậc 1 đến bậc 4) và có 2 vấn đề quan trọng cần lưu tâm: Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất trên, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp; thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

Theo ông Khương, sau thời gian 50 - 70 năm sử dụng như tại đề xuất, quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ kết thúc theo niên hạn công trình, nhưng quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định. Đây là điểm cần phải được làm rõ trong dự thảo Luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của họ có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Bên cạnh đó, có 2 sắc luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Chẳng hạn, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50 - 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây mới. Như vậy, cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này. Đối với công trình chung cư và căn hộ, cơ quan soạn thảo cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng tiếp hay không.

“Xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy, đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý”, ông Khương nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) cho rằng, hướng tiếp cận vấn đề là cần xác định rằng, chung cư có thời hạn 50 năm hay 70 năm thì sau đó quyền sở hữu đất của ai? Nên chăng chung cư là thuộc sở hữu nhiều người, sở hữu lâu dài, còn thời hạn công trình thì theo quy định của Luật Xây dựng, sau 50 năm hoặc 70 năm sẽ tiến hành kiểm định chất lượng công trình, nếu còn tốt thì cho người dân ở tiếp, nếu không thì Nhà nước đứng ra làm đơn vị trung gian thu hồi, bán đấu giá đất và chia đều cho các chủ sở hữu.

Cần thiết quy định rõ hơn về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW nhận định: Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư. Trong đó, phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

1- Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.

2- Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán căn hộ).

Thời hạn sở hữu nhà chung cư  quy định tại khoản 2 được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước đó.

Ngay khi được đưa ra, Dự thảo đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều, bên cạnh những ý kiến đồng thuận thì còn nhiều ý kiến băn khoăn với đề xuất này do lo ngại ảnh hưởng đến quyền sở hữu lâu dài tài sản.

Đầu tiên, từ phía quan điểm cá nhân, tôi cho rằng cơ bản các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã góp phần giải quyết cơ bản các vướng mắc tranh chấp trong nhà chung cư. Đồng thời cải thiện, nâng cao chất lượng sống của người dân, từng bước tạo nếp sống văn minh đô thị tại nhà chung cư, khu chung cư.

Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư trong khi pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Theo đó, công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Song, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

Đơn cử, báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội rất phức tạp với số lượng khoảng 1.579 chung cư cũ xuống cấp. Ngoài vướng mắc về cơ chế chính sách, năng lực của một số chủ đầu tư ở một số dự án còn hạn chế hay chính sách hỗ trợ tạm cư, tái định cư tại chỗ còn chưa thống nhất, thì có sự thiếu đồng thuận của chủ sở hữu chung cư trong việc di dời, cải tạo.

Người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, dẫn đến kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư, gây ảnh hưởng tới tài sản, tính mạng cho người dân khi mà đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống. Do đó, việc quy định rõ ràng hơn về thời hạn, niên hạn sử dụng cho nhà chung cư là việc cực kỳ cần thiết.