Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, đây là cơ hội nghìn năm có một để thống nhất giữa các luật với nhau, khi đồng thời nhiều bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản được đưa ra sửa đổi cùng lúc, đặc biệt là bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Đóng góp ý kiến về việc thời hạn sử dụng chung cư hay sở hữu vĩnh viễn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư đang là vấn đề nóng được dư luận rất quan tâm. Hiện dự thảo Luật đang đưa ra 2 phương án xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư; gồm: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng; hoặc Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Ông Lực đánh giá đây cũng là phương án hữu hiệu để giải quyết tình trạng người dân vẫn bám trụ tại các chung cư, khu tập thể cũ đã rất xuống cấp, không đảm bảo an toàn sử dụng. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình (phương án: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng) đã được một số quốc gia trên thế giới áp dụng thành công như Singapore.

“Tôi thống nhất phương án áp dụng niên hạn sử dụng đối với nhà chung cư và không nên dùng thuật ngữ thời hạn sở hữu”, ông Lực nêu quan điểm.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị Nhóm soạn thảo cần quan tâm, đánh giá tác động của phương án áp dụng niên hạn sử dụng lên giá nhà chung cư. Vấn đề vị chuyên gia này đặt ra là việc không hồi tố đối với những dự án chung cư đã xây dựng trước ngày Luật có hiệu lực (dự kiến 1/1/2024) liệu có gây ra tình trạng “sốt” giá chung cư đã bàn giao hay không, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án mới khan hiếm như trong thời gian qua.

Trước đó, Bộ Xây dựng từng nêu quan điểm về việc áp dụng phương án "Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng" kỳ vọng sẽ giúp mặt bằng giá chung cư giảm xuống, giúp người dân dễ dàng mua nhà chung cư hơn. Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, cần tính đến trường hợp giá chung cư cũ (trước thời điểm Luật có hiệu lực) tăng giá do được sở hữu vĩnh viễn và kéo theo giá mặt bằng giá chung cư mới cũng tăng mạnh.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Dự thảo chưa quy định về phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập. Để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp thì không chỉ có nhà ở xã hội mà còn có phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập (Affordable housing). Phân khúc này có thể đóng góp quan trọng cho nguồn cung nhà giá phù hợp thu nhập đại đa số người dân.

“Bộ Xây dựng có thể thống kê nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với thu nhập để xác định nên tập trung phát triển phân khúc nào”, ông Lực gợi ý.

Hiện nay, chưa có định nghĩa chính thức nào tại Việt Nam về Affordable housing. Tuy nhiên, với tầm quan trọng của phân khúc này, ông Lực đề nghị Nhóm soạn thảo cân nhắc, tham khảo kinh nghiệm nước ngoài để đưa khái niệm, các chính sách hỗ trợ Affordable housing vào Luật Nhà ở sửa đổi (tương tự như nhà ở xã hội) theo hướng Nhà nước có trách nhiệm một phần đối với việc phát triển phân khúc này và xem xét áp dụng một số ưu đãi với chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở này như miễn thuế thu nhập.

Nhà ở đang là một vấn đề nan giải tại nước ta trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng nhanh chóng và quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Dự thảo Luật Nhà ở đang được xem xét sửa đổi đồng thời với Luật Đất đai được dư luận kỳ vọng sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề tồn tại trong lĩnh vực đất đai nói chung và nhà ở nói riêng. Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục tiếp thu ý kiến đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian sớm nhất.

Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ góp phần hạ nhiệt giá nhà 

 Liên quan đến dự thảo xung quanh vấn đề  thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây tranh cãi, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law nêu quan điểm rằng, nếu nội dung sở hữu nhà chung cư có thời hạn tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2 được thông qua sẽ có tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm đi, vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi ôm càng lâu thì càng bị mất giá.

Bên cạnh đó, việc sở hữu chung cư có thời hạn là một trong những “liều thuốc” góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn, hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay. Đề xuất này cũng giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.

Tuy nhiên, trong trường hợp hết hạn sử dụng, nếu công trình bị phá dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Ngoài ra, từ trước tới nay người dân đã hình thành thói quen nhà ở là sở hữu lâu dài. Vì vậy, dự thảo lần 2 này của Bộ Xây dựng cần được lấy ý kiến rộng rãi từ người dân.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thời hạn sở hữu, sử dụng nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng. Cụ thể:

Thứ nhất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên quy định cụ thể người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư...

Thứ hai, đề xuất có phương án về việc bồi thường, tái định cư cho người dân trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm xử lý nhà chung cư có thời hạn của Singapore và các quốc gia đi trước để có chính sách phù hợp, tạo sự đồng thuận của người dân.

Thứ ba, để tránh chồng chéo giữa các quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước cần thống nhất các quy định giữa 2 luật này về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn. Nếu sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai là gốc cũng cần sửa đổi. Cụ thể là sửa đổi nội dung Điều 126 Luật Đất đai 2013 đối với người mua căn hộ: Chuyển từ "đất ở ổn định lâu dài" sang hình thức "đất ở có thời hạn". Chỉ có như vậy mới không xảy ra chồng chéo với đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2.