Tại buổi công bố  Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đã phác thảo những biến động liên tục của mức độ quan tâm bất động sản trong quý I/2023. Thời điểm đầu tháng I/2023, mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản tiệm cận gần mức 200 điểm index thì đến 22/1 – thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ quan tâm sụt giảm mạnh, chỉ còn xấp xỉ khoảng 60 điểm index.

Sang đầu tháng 2/2023, khi kỳ nghỉ Tết kết thúc và Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước liên tục họp khẩn về tín dụng (dù chưa có kết quả khả quan), nhưng những động thái này ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của mức độ quan tâm với thị trường với gần 300 điểm index.

Cùng với hàng loạt các thông tin tích cực sau đó như Thủ tướng chỉ đạo gỡ khó cho thị trường bất động sản; Thống đốc Ngân hàng thông báo về gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ VND cho nhà ở xã hội. Kế đó, Nghị định 08/2023, Nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS​; dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) gỡ khó trái phiếu doanh nghiệp​ và Nghị định 10/2023 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai​ đã khiến mức độ quan tâm của người tìm kiếm với thị trường bất động sản luôn duy trì ở vùng điểm 250-300 điểm index.

Trong mạch suy giảm chung của thị trường bất động sản quý I/2023, bất động sản Hà Nội chứng kiến mức độ quan tâm sụt giảm mạnh ở nhiều loại hình so với quý I/2022. Ở thị trường mua bán, mức độ quan tâm sụt giảm ở tất cả các phân khúc. Trong đó, đất nền Hà Nội sụt giảm mạnh nhất 57%, nhà phố giảm 35%, các phân khúc còn lại như nhà riêng, biệt thự, chung cư có tỷ lệ giảm lần lượt là 33%, 25% và 16%.

Ông Lê Đình Hảo cho biết thêm, với phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc chung cư cao cấp bị ảnh hưởng mạnh nhất về cả giá bán và mức độ quan tâm​. Mức độ quan tâm giảm ở tất cả các quận nội thành trung tâm như Nam Từ Liêm giảm 9%, Hà Đông giảm 8%, Cầu Giấy giảm 12%, Hoàng Mai giảm 10%, Thanh Xuân giảm 13%, Bắc Từ Liêm 13%, Đống Đa giảm 30%, Hai Bà Trưng giảm 11%, Tây Hồ giảm 14%, Long Biên giảm 4%, Gia Lâm giảm 13%, Ba Đình giảm 15%. Về giá bán, so với cùng kì năm ngoái, giá bán căn hộ cao cấp giảm 10%, trong khi đó căn hộ trung cấp và bình dân lần lượt tăng 4% và 3%.

Cũng theo Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp, giá rẻ và ở các dự án ngoài trung tâm​. Một số dự án có nguồn hàng sơ cấp mở bán trong quý I/2023 có thể kể đến là NHS Trung Văn với mức giá 18-20 triệu đồng/m2, The Melody Residence có giá bán từ 40-50 triệu đồng/m2, Moonlight I-An Lạc Green Symphony​ có giá bán từ 45-50 triệu đồng/m2, Imperia River View có giá bán 43-45 triệu đồng/m2​, The Zurich có giá 50-60 triệu đồng/m2, Masteri West Heights có giá bán 60-80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thị trường cho thuê lại ghi nhận những diễn biến trái chiều ở một số phân khúc. Cụ thể, nhà phố và biệt thự cho thuê ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh lần lượt là 130% và 80% thì các phân khúc khác của thị trường cho thuê lại ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm. Đơn cử, nhà trọ cho thuê giảm 60%, chung cư cho thuê giảm 20%, nhà riêng giảm 2%.

Cũng theo ông Hảo, một điều đáng chú ý ở cả thị trường mua bán và cho thuê là dù mức độ quan tâm giảm nhưng xu hướng lại đang dịch chuyển dần về sản phẩm có diện tích nhỏ. Ông Hảo cho biết ở thị trường mua bán, chung cư có diện tích nhỏ dưới 35 m2 tăng trưởng 5% về mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản. Trong khi đó, căn hộ diện tích lớn hơn 70 m2 sụt giảm 20% mức độ quan tâm và căn hộ diện tích trung bình từ 35-70 m2 sụt giảm 12%.

Với thị trường cho thuê, trong khi hai loại căn hộ diện tích 35-70 m2 và từ 70 m2 trở lên sụt giảm mức độ quan tâm thì loại căn hộ diện tích nhỏ hơn 35 m2 vẫn thu hút người quan tâm. Nhận định về sự lên ngôi của các căn diện tích nhỏ, ông Hảo cho biết chung cư nhỏ, giá vừa túi tiền thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế dòng tiền. Thị trường căn hộ với các căn diện tích nhỏ sẽ tiếp tục ghi nhận những chuyển biến tích cực về mức độ quan tâm ở cả hai thị trường mua bán và cho thuê trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản nhà phố ổn định, nhà liền thổ giảm mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Colliers Việt Nam trong quý I/2023, thị trường biệt thự, nhà phố tại Hà Nội quý đầu năm dần ổn định. Sau những vấn đề tín dụng cũng như tin tức bất lợi trong thời gian qua, tỷ lệ thấp thụ ở thị trường nhà liền thổ trong quý I dao động ở mức 65%. Tuy nhiên, thị trường Hà Nội vẫn tiếp tục ghi nhận mức giá bán trung bình cho loại hình này ở mức 3.000 – 4.500 USD/m2, tương đương 70 - 105 triệu đồng/m2, không có nhiều sự thay đổi so với quý trước.

Colliers Việt Nam cho rằng, vấn đề về tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến các chi phí đầu tư tăng lên cùng với hạn chế trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, hỗ trợ người mua dẫn đến lượng giao dịch trong quý I không có nhiều biến động.

Nguồn cung tương lai tại thị trường Hà Nội được Colliers dự báo sẽ có xu hướng chuyển dịch ra các khu vực vệ tinh như Hoài Đức, Gia Lâm hay Mê Linh nhờ vào sự phát triển của hạ tầng như tuyến vành đai 3.5 và vành đai 4 cũng như tính độc bản của các dự án tại các khu vực, trong đó huyện Hoài Đức dự kiến chiếm 18% nguồn cung tương lai của khu vực Hà Nội. Bên cạnh đó, giá bán ở các khu vực vệ tinh này có sự cạnh tranh so với khu vực trung tâm, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho các khu vực vệ tinh này.

Trái ngược với biệt thự, nhà phố, phân khúc nhà liền thổ lại sụt giảm. Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2023 của CBRE, trong quý I, nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận khoảng 1.250 căn, chỉ bằng 1/5 số căn mở bán của quý IV/2022. Đây là lượng mở bán cao nhất ghi nhận được trong quý đầu tiên của một năm kể từ năm 2020. Bên cạnh đợt ra hàng tiếp theo của dự án hiện hữu Vinhomes Ocean Park (VOCP) 3 – The Crown, đợt mở bán mới trong quý này còn đến từ quỹ căn nhà phố thương mại Mega Complex vừa được ra mắt tại dự án VOCP2 – The Empire.

Tỷ lệ bán tiếp tục cho thấy dấu hiệu chậm lại khi chỉ có một số ít dự án ghi nhận hàng đã bán trong quý này. Ước tính tại thời điểm cuối quý I/2023, số căn nhà ở gắn liền với đất tiêu thụ được trên thị trường đạt khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý trước tuy nhiên chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong một quý ở giai đoạn quý II và quý III/2022. Phần lớn số căn bán được đến từ 2 dự án đại đô thị VOCP2 và VOCP3 do chủ đầu tư liên tiếp triển khai các đợt mở bán kể từ quý II/2022. 

Về giá bán, giá chào bán trung bình của nhà ở gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp quý đầu năm nay giảm nhẹ 0,8% so với quý trước.

Các chuyên gia của CBRE cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu tới từ sự khác biệt về vị trí và loại hình sản phẩm mở bán mới trong quý này dẫn đến giá chào bán thấp hơn so với quý trước. Trong khi đó, thách thức về kinh tế vĩ mô bao gồm lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường thứ cấp khi giá chào bán thứ cấp ở quý này giảm tiếp 3% so với quý trước xuống còn 6.570 USD/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm thuế GTGT), tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh lập hồi quý 3.2022. Đây là đợt giảm giá bán thứ cấp thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019.

Xét theo khu vực, hầu hết các quận đều ghi nhận mức giảm giá bán thứ cấp từ 2-3%. Trong đó, Long Biên và Gia Lâm của Hà Nội và Hưng Yên (khu vực giáp ranh Hà Nội) là các khu vực chứng kiến mức giảm mạnh hơn, trung bình từ 6-7% do thanh khoản chậm lại bởi các biến động trên thị trường tài chính.

CBRE dự báo, trong thời gian tới, nhiều khả năng xu hướng giảm giá bán nhà liền thổ tại Hà Nội sẽ duy trì trong quý tiếp theo nhưng với tốc độ chậm hơn. Phần lớn các chủ đầu tư sẽ tiếp tục “chờ và xem” trước khi tung ra thị trường quỹ hàng còn lại của những dự án hiện hữu hoặc triển khai dự án mới, kéo theo sự sụt giảm về lượng mở bán mới.