‏‏‏Nhiều tín hiệu tích cực cho bất động sản

‏Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua quá trình phục hồi mạnh mẽ, là một trong những điểm sáng nổi bật trong bối cảnh toàn cầu đang chịu đựng sự suy yếu và biến động khó lường.‏

‏Sự phục hồi của nền kinh tế cùng với các dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế dường như sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với  bất động sản ở mọi phân khúc, bao gồm căn hộ, văn phòng cho thuê, nhà xưởng. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế do nhiều nguyên nhân, dự kiến mặt bằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới.‏

‏Hơn thế nữa, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành trong 4 lần kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng đã giảm đáng kể, dao động từ 6,7% đến 10%, tiếp cận mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý II/2023.‏

‏Nhiều ý kiến cho rằng, mặt bằng lãi suất giảm sẽ tạo động lực thúc đẩy phục hồi đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản, với việc tận dụng tối đa ưu đãi về tín dụng và mặt bằng giá cả. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ đảo chiều trong năm 2024.‏

‏Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2023 diễn ra đầu tháng 12, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, kinh tế Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội hồi phục trong năm 2024. Cơ sở cho nhận định này do Việt Nam đang xuất hiện nhiều động lực tăng trưởng tích cực.‏

‏Cụ thể, Việt Nam hiện đang có 04 động lực tăng trưởng chính, bao gồm: Trung Quốc mở cửa trở lại; Việt Nam đang đón đầu cơ hội dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu; dịch vụ, tiêu dùng tăng trưởng khá khả quan; đầu tư công, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023 được đẩy mạnh.‏

‏Cũng theo chuyên gia, bên cạnh những động lực tăng trưởng, Việt Nam còn đang sở hữu một nền tảng vĩ mô ổn định khi lạm phát thấp, tỷ giá vừa phải, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát. Cùng với đó, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và đặc biệt là hội nhập quốc tế thông qua việc ký kết các hiệp định FTA đang được Việt Nam thực hiện tốt. Chưa kể, Việt Nam cũng đang trong quá trình đẩy mạnh hoàn thiện thể chế. Mới đây nhất, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sang năm 2024, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).‏

‏“Đây là những cơ sở để chúng ta mạnh dạn dự đoán, nền kinh tế Việt Nam có triển vọng hồi phục trong năm 2024. Khi kinh tế khởi sắc, thị trường bất động sản tất yếu cũng chuyển biến tích cực”, TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.‏

‏Có cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực để có thể “đảo chiều” trong năm 2024.‏

‏Theo đó, lãi suất, tăng trưởng tín dụng và các chính sách bất động sản là 3 tín hiệu sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục trong thời gian tới.‏

‏Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, về lãi suất, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động, 4 lần hạ lãi suất điều hành. Hiện nhiều ngân hàng đã giảm mạnh 3-5% lãi suất huy động so với đầu năm. Như vậy, lãi suất đang dần tiệm cận ở mức lý tưởng.‏

‏Về hạn mức tăng trưởng tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đề ra năm 2023 đạt 14-15%, song tính đến ngày 22/11, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%.‏

‏Về chính sách bất động sản, năm 2023, Việt Nam đã sửa đổi và thông qua nhiều bộ luật quan trọng, đặc biệt trong đó là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Với Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến sẽ được thông qua vào năm 2024. Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, năm nay Việt Nam còn đẩy mạnh nhiều chính sách hỗ trợ thị trường như Gói hỗ trợ lãi suất 40 nghìn tỷ đồng, Gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công; Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết 33 thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững; Nghị định 10 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng…‏

‏“Trong khoảng nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản khả năng sẽ “đảo chiều”, chuyển từ trạng thái trầm lắng sang xu hướng dần hồi phục. Tuy nhiên, thị trường bất động sản “đảo chiều” không có nghĩa là ngay lập tức sôi động mà chỉ mới thoát khỏi xu hướng đi ngang. Để thị trường thực sự khởi sắc, vẫn cần một lộ trình rõ ràng”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.‏

‏Một số phân khúc bất động sản sẽ khởi sắc trong năm 2024‏

‏Tại Buổi Báo cáo thị trường bất động sản của CBRE Việt Nam diễn ra hồi tháng 10, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam đưa ra nhận định, dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường bất động sản vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Chu kỳ mới sẽ bắt đầu tư quý II. ‏

‏Theo đó, những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn, và cũng là phân khúc có khả năng phục hồi sớm nhất.‏

‏Bà Dương Thùy Dung phân tích, phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý III/2024. Về nguồn cung, do nguồn cung của phân khúc này đang rất thấp, do vậy sẽ có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.‏

‏Đối với chung cư cao cấp và hạng sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.‏

‏Như vậy, trong trạng thái phục hồi của thị trường để bước vào chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Trong thời gian tới, nguồn cung có chất lượng sẽ tăng lên khi thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các dự án thiên về yếu tố phục vụ sức khỏe của người mua, đồng thời quy mô, tiện nghi, tiện ích đi kèm cũng cao hơn.‏

‏Về giá bán, ở với thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ không giảm xuống nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi vì trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy, mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình từ 7 - 10%/năm.‏

‏Ở thị trường thứ cấp, mặc dù thời gian qua thị trường rất khó khăn, tính thanh khoản tạm thời đang bị giảm, nhưng về tương lai trung và dài hạn thì mức giá vẫn đang tăng trưởng cao. Bởi vì hiện tại nhu cầu thực của người đi mua nhà vẫn cao ở cả Hà Nội và TP HCM. Trong khi đó, nguồn cung để cung cấp ra thị trường lại đang khan hiếm.‏

‏Ngoài ra, một nguyên nhân khác khiến cho mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao là vì càng ngày các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm.

‏Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan. Vì nguồn cung trong năm 2024 cũng không có quá nhiều sản phẩm đắt tiền hay sản phẩm hạng sang mà có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân hơn, và nếu giá có cao hơn thì chất lượng cũng tốt hơn nên người dân cũng sẵn sàng chi trả cho những sản phẩm như vậy.‏

‏Đối với nhà phân khúc nhà ở và đất nền, bà Dung phân tích: Thị trường nhà ở gồm có phân khúc đất nền hoặc phân khúc những dự án gắn liền với đất như: Villa, biệt thự, nhà phố/liền kề,… vẫn sẽ là phân khúc được người dân rất ưa chuộng bởi vì tính riêng tư của loại hình này so với chung cư.‏

‏Theo bà Dung, có một điểm là những sản phẩm này có giá trị khá cao, cho nên sự phục hồi của thị trường này sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư. Chưa kể hiện tại, nguồn cung của thị trường này còn tồn đọng khá nhiều, nên cần thời gian để tiêu thụ nốt, đặc biệt là ở Hà Nội. Như vậy, có thể tới năm 2025 thì thị trường này mới có sự phục hồi rõ rệt. ‏

‏Thị trường bất động sản công nghiệp là phân khúc hoạt động tốt nhất khi có những chỉ số kinh doanh tốt trong thời gian qua. Giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cũng cao lên đến 80 - 90% tại các thành phố KCN cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương,… Điều này rất tốt cho hoạt động kinh doanh quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. ‏

‏Tuy nhiên, nếu đứng ở khía cạnh người đi thuê thì đây là một thị trường rất cạnh tranh vì không có nhiều lựa chọn. ‏

‏Cũng theo bà Dung, mặc dù thời gian qua  thị trường bất động sản công nghiệp có tăng trưởng nhưng nhìn vào vị trí địa lý, giá thuê cũng như chi phí liên quan đến đất đai, nhân công,… so với các nước trong khu vực thì chi phí tại Việt Nam vẫn còn rất hợp lý. Hơn nữa, Việt Nam đã đầu tư hệ thống hạ tầng nhiều giúp cho việc kết nối rất tốt. Nhờ vậy mà Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng, thu hút nhiều FDI và nhiều nhà sản xuất lớn đặt chân đến để phát triển. Họ sẽ chuyển đổi thị trường và mở rộng ra các thị trường khác để phân hoá rủi ro, không làm gián đoạn đến sản xuất. Ngoài ra, Việt Nam cũng là một trong những lựa chọn hàng đầu đối với những công ty phụ trợ, linh kiện. ‏

‏Như vậy, bất động sản công nghiệp dự báo là phân khúc đón nhận sự tăng trưởng mạnh nhất trong chu kỳ mới vì gần như thị trường này không bị ảnh hưởng quá nhiều từ yếu tố pháp lý, hay chênh lệch cung - cầu.‏

‏Với bất động sản nghỉ dưỡng, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho rằng, trong ngắn hạn nhìn chung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn tiếp tục chững lại và cần có thời gian để hấp thụ hết những nguồn cung đã tung ra thị trường thời điểm trước đây. Nguồn cung hiện hữu khá dồi dào sẽ ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê của người mua nên họ sẽ cẩn trọng hơn. ‏

‏Tuy nhiên, ở những thị trường mới, nguồn cung chưa có nhiều và nhu cầu vẫn cao đồng thời lại có sự hỗ trợ tốt nhờ vào cơ sở hạ tầng, kết nối thì sẽ phục hồi sớm hơn vào năm 2024, điển hình là Phan Thiết. ‏

‏Một xu hướng đáng chú ý là các dự án mới có chất lượng tốt vẫn được đưa ra thị trường mặc dù không nhiều và các nhà điều hành khách sạn vẫn muốn mở rộng mạng lưới tại Việt Nam. Chứng tỏ họ vẫn nhìn thấy tiềm năng lâu dài của thị trường này trong dài hạn, đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.‏

‏‏