Một trong những nội dung tại dự thảo trước đây của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nhận được nhiều quan điểm trái chiều là quy định mua bán, cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) phải giao dịch qua sàn. Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, sau khi thẩm tra dự thảo luật tại phiên họp ngày 12/4, đã yêu cầu Chính phủ rà soát lại quy định này để đảm bảo quyền tự do lựa chọn của người dân.

Tại tờ trình mới nhất ngày 26/4, sau khi tiếp thu, Chính phủ giữ nguyên quan điểm cần bắt buộc. Theo bản thảo luật mới nhất, hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Về lý do đưa ra đề xuất này, Chính phủ cho biết căn cứ vào loạt chủ trương của Đảng, Trung ương và khẳng định "đã đánh giá tác động kỹ".

Hiện không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn nhưng theo Chính phủ, 99% các chủ đầu tư đều bán hàng qua sàn hoặc môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn còn tự tổ chức sàn giao dịch hoặc bộ phận bán hàng riêng.

Các trường hợp mua bán, giao dịch trực tiếp (không qua sàn giao dịch, không qua công chứng) dẫn tới nhiều rủi ro cho người mua vì khó kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản. Thực tế đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo bán bất động sản không có pháp lý (dự án ma, dự án không đủ hạ tầng kỹ thuật, không được phép xây dựg) hoặc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Điển hình là dự án lừa đảo của Công ty Alibaba tại Đồng Nai, Vũng Tàu hay dự án Roxana Plaza Bình Dương của Công ty TNHNN Xây dựng và dịch vụ thương mại bất động sản Tường Phong.

Bên cạnh đó, tờ trình cũng đánh giá, quy định buộc giao dịch qua sàn cũng không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư, hay giá bán. Bởi, thay vì chủ đầu tư bỏ chi phí để tự tổ chức bán hàng, họ thuê sàn bất động sản thực hiện sẽ tiết kiệm chi phí vì sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp nên hiệu quả, hiệu suất cao hơn.

"Việc quy định giao dịch qua sàn không làm giảm tính cạnh tranh của thị trường hay tạo độc quyền của các sàn giao dịch", tờ trình Chính phủ nêu.

Do đó, quy định buộc bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn sẽ tăng kiểm soát, minh bạch, bảo vệ người dân trong các giao dịch nhưng không làm ảnh hưởng tới quyền tự do và góp phần tăng cạnh tranh giữa các sàn giao dịch. Nhà nước sẽ có công cụ quản lý thông tin, điều tiết thị trường nhanh và kịp thời khi có biến động, chống thất thu thuế, rửa tiền.

Mua bán BĐS qua sàn trực tiếp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua nhà

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là hoàn toàn phù hợp. Bởi vì, điều này mang đến các lợi ích cho các chủ thể tham gia.

Về phía chủ đầu tư, giao dịch qua sàn sẽ giúp chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng. Cùng với đó, các sàn giao dịch có đội ngũ môi giới bất động sản kinh nghiệm với tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh và rất hiệu quả. Đặc biệt, do đặc tính công việc chỉ tập trung vào việc tiếp cận và tư vấn khách hàng nên các sàn giao dịch bất động sản có nhiều công cụ hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án, tiếp cận và tư vấn khách hàng.

“Đây là những lý do khiến việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín, chuyên nghiệp đạt hiệu quả cao, giúp các chủ đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian tìm kiếm, tư vấn và bán hàng”, ông Đính chia sẻ trên Reatimes.vn.

Theo ông Đính, từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện cho các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Nhưng thực tế trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà vẫn luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vì vậy, không thể nói việc bỏ giao dịch qua sàn sẽ làm giảm chi phí.

Về phía nhà đầu tư, người mua nhà, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là quy định tốt, trực tiếp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua nhà.

“Nếu giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm được điều này. Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án giống như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình trung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường bất động sản”, ông Đính khẳng định.

Trước đó, tại phiên thảo luận dự Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) ngày 12/4, nhiều thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho rằng không nên quy định cứng giao dịch qua sàn.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế nhận xét, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng trung gian, chi phí 8-10% và được tính vào giá giao dịch. Sàn cũng không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, mà chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Chưa kể, có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Quy định bất động sản trên giấy phải giao dịch qua sàn đã có tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, sau đó được bỏ khi sửa luật năm 2014 và áp dụng đến nay.

Về quy định thanh toán trong giao dịch bất động sản, sau rà soát và tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã chỉnh sửa tại dự thảo luật.

Theo đó, Khoản 2 Điều 49 dự thảo luật mới nhất quy định, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cung cấp cho khách hàng thông tin tài khoản mở tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài để nhận tiền thanh toán theo hợp đồng.

"Việc này thể chế hoá Nghị quyết 18 của Trung ương, đảm bảo quyền tự do thoả thuận các bên trong hợp đồng và tạo điều kiện, khuyến khích tăng sử dụng thanh toán qua ngân hàng", tờ trình Chính phủ nêu.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 92 điều, dự kiến được Quốc hội xem xét, thảo luận tại kỳ họp tháng 5 tới.