Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý I/2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án, giảm 5 dự án so với quý IV/2022 và giảm 22 dự án so với quý I/2022. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 52 dự án, giảm 7 dự án so với quý IV/2022 và giảm 4 dự án so với quý I/2022.

Số lượng dự án hoàn thành trong quý là 14 dự án, giảm 14 dự án so với quý IV/2022 và giảm 8 dự án so với quý I/2022.

Tại hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế" tổ chức ngày 27/4 vừa qua, nhiều chuyên gia nhận định chưa bao giờ Chính phủ đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) như hiện nay. Song, vẫn cần các giải pháp đồng bộ để thị trường này phát triển bền vững...

Tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế - TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Người ta đang nói nhiều về vướng mắc pháp lý nhưng tại sao 10 năm trước cũng vướng mắc mà thị trường vẫn "chạy"?.

Ông Điền lý giải, có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS chậm phục hồi: Nguồn tín dụng thiếu, trái phiếu "bị bóp" và nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường này. Pháp lý vướng mắc ít ai gỡ vì "sợ". Để vực dậy BĐS - một thị trường rất quan trọng đối với nền kinh tế thì cần giải quyết các vấn đề một cách căn cơ, từ câu chuyện pháp lý đến cơ chế cho thị trường vốn.

Ông Điền cho hay lâu nay, tài sản trên đất chủ yếu từ nguồn gốc đất công. Vì vậy, cần sớm xác lập quyền sử dụng cho tư nhân để doanh nghiệp có thể dùng thế chấp, vay vốn.

Ngoài ra, thủ tục cần phải đơn giản hơn khi nhiều dự án gặp vướng mắc rất lâu. Ví dụ, việc tính thuế tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận cũng khó, vì phải định giá theo giá thị trường mà ít ai dám thực hiện vì sợ sai.

Việc xây dựng công trình trên đất thì thủ tục quá nhiều, cơ quan nhà nước tham gia quá sâu. Nên chăng cần xã hội hoá, giao cho đơn vị tư nhân thẩm tra, cấp phép và chịu trách nhiệm cho nhanh, gọn?

Về vốn, nếu chỉ phụ thuộc ngân hàng thì không ổn, vì ngân hàng sợ rủi ro nên phải để thị trường trái phiếu phát triển. Với việc giao dịch BĐS, chỉ nên khuyến khích vay vốn ở thị trường sơ cấp, hạn chế cho vay trên thị trường thứ cấp vì sẽ dễ đầu cơ, mua bán lòng vòng.

Địa phương đang có tâm lý e ngại, sợ sai

Cũng tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay gặp nhiều khó khăn hơn so với năm 2021. Cả dự án cấp phép mới và dự án đang triển khai xây dựng đều giảm trên dưới 50%. Lượng giao dịch cũng giảm mạnh. Giá trị trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành giảm nhưng dư nợ tín dụng bất động sản vẫn liên tục tăng.

“Nguồn cung không có mà dư nợ tín dụng tăng thì không biết tăng ở đâu? Vậy có phải là thiếu vốn hay không?”, vị này đặt vấn đề.

Đánh giá về một số tồn tại chính trên thị trường, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp. Tình trạng này có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Ngoài ra, thị trường có một thực tế đó là có dự án bất động sản không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý nhưng có dự án pháp lý “ngon” thì lại không có vốn. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao,…

Những khó khăn dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Tuy nhiên phải lưu ý là riêng phân khúc cao cấp theo thống kê của Bộ Xây dựng nguồn cung vẫn rất dồi dào, nhưng người mua không mua. Nguồn cung mà nhà nước cần người dân cần hiện nay chính là nhà ở giá hợp lý (nhà ở xã hội) thì thiếu vô cùng. Trong quý I/2023 cả nước chỉ có duy nhất một dự án NOXH được khởi công trong khi cùng kỳ năm ngoái có tới mười mấy dự án.

“Tôi tham gia Tổ công tác của Chính phủ làm việc với các địa phương thì phải thừa nhận không phải tất cả các dự án đều bị vướng về pháp lý. Ngược lại, pháp lý rất rõ ràng, chỉ có điều các địa phương hiện nay đang e ngại chưa cho triển khai. Tức là tâm lý e ngại, sợ sai. Do đó các sở, ngành tại địa phương cứ ngồi với nhau rồi lại loanh quanh ý kiến, cho nên có những dự án từ năm trước đến năm nay vẫn đứng yên. Đây là một thực tế phải thừa nhận”, ông Khởi cho hay.

Theo vị này, nguyên nhân cũng có một phần chủ quan của doanh nghiệp trong việc đề ra chiến lược đầu tư, kinh doanh dẫn đến quá kỳ vọng vào sức tiêu thụ của thị trường mà không đánh giá kỹ nhu cầu thực của người mua.

“Tôi chưa thấy một doanh nghiệp bất động sản nào đến cơ quan nhà nước như chúng tôi hỏi xem chính sách tới đây như thế nào để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp. Tới đây có 3,4 luật sửa đổi được ra đời như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và sẽ có nhiều tác động, đây là chỗ doanh nghiệp cần quan tâm.

Tuy nhiên, chính sách bất động sản khác với các chính sách tài chính, tức là có độ trễ ít nhất 6 tháng. Tức là 6 tháng sau khi các luật này ra đời các doanh nghiệp mới thấy vướng. Tôi cũng nhận thấy sự tham gia của các chủ đầu tư trong các dự thảo lấy ý kiến sửa Luật rất ít. Không đọc dự thảo nhưng sau đó mới kêu vướng.

Chúng tôi cũng đề nghị các địa phương quan tâm đến các doanh nghiệp địa ốc, cái gì đã rõ, không còn gì vướng cứ mạnh dạn phê duyệt để các dự án được triển khai, không nên ngồi bàn đi bàn lại”, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.