Nhiều trở lực "kìm chân"

Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) hay còn gọi là miền Tây, với vị thế lớn khi là vùng hậu cần của TP HCM, sát vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ, "cái nôi" của hàng loạt sản phẩm kinh tế chủ lực nhưng cũng chịu nhiều thiệt thòi và ngày càng tụt hậu.

Minh chứng là trong ba thập kỷ qua, GDP của khu vực giảm mạnh. Cụ thể, vào năm 1990, GDP của TP HCM chỉ bằng 2/3 so với ĐBSCL thì hai thập niên sau, tỷ lệ này đã đảo ngược và duy trì đến nay.

Nơi đây cũng đứng đầu cả nước về hai cái nhất, là tỷ lệ nhập cư thấp nhất và tỷ lệ di cư cao nhất. Trong đó, 1,3 triệu dân miền Tây di cư ở thập niên 2009 - 2019. 

Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP HCM, thời từng là Bí thư Tỉnh ủy Bến Tre đã đánh giá, với tiềm năng và lợi thế lớn, ĐBSCL hội tụ đủ những yếu tố cần thiết để trở thành một trong những vùng kinh tế trọng điểm của khu vực và cả nước. Tuy nhiên, các tỉnh ở khu vực này phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình phát triển, dẫn đến tụt hậu về nhiều mặt so với khu vực phía Nam và bình quân cả nước.

Nhiều ý kiến cho rằng lý do ĐBSCL chưa thể "cất cánh", lớn nhất phải kể đến hạ tầng giao thông. Trong khi đó, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy nền kinh tế, gồm cả thị trường BĐS.

Tính đến năm 2020, vùng chỉ có 45 km đường cao tốc, chiếm khoảng 3% chiều dài cao tốc cả nước, chưa kể những con đường quốc lộ cũng nhỏ hẹp. Thời điểm này, một số dự án giao thông vẫn "nghẽn" và chưa được xác định được ngày triển khai. 

Còn hiện tại, khu vực cũng chỉ có khoảng 150 km cao tốc đang khai thác, gồm tuyến Lộ Tẻ - Rạch Sỏi, TP HCM - Trung Lương và Trung Lương - Mỹ Thuận. Ngoài trở lực này, miền Tây còn đối diện với nhiều thách thức về nhân lực, cơ chế - chính sách,...

Dần cởi bỏ nút thắt hạ tầng

Ngày 4/3, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã ký Quyết định phê duyệt Quy hoạch vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050. 

Ngay sau đó hai ngày, phát biểu tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nông nghiệp bền vững vùng ĐBSCL, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, ĐBSCL là vùng đầu tiên trên cả nước được Chính phủ phê duyệt quy hoạch vùng theo Luật Quy hoạch. 

Người đứng đầu Chính phủ đặc biệt lưu ý quy hoạch vùng phải thực hiện 4 tốt. Theo đó, quy hoạch tốt thì có dự án tốt, dự án tốt thì có nhà đầu tư tốt, nhà đầu tư tốt thì có sản phẩm tốt.

Theo bản quy hoạch này, phạm vi, ranh giới lập quy hoạch gồm toàn bộ ranh giới hành chính của TP Cần Thơ và 12 tỉnh: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà Vinh, Hậu Giang, An Giang, Sóc Trăng, Kiên Giang, Bạc Liêu và Cà Mau; vùng biển ven bờ của các tỉnh: Tiền Giang, Bến Tre, Trà Vinh, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau và Kiên Giang.

Riêng về hạ tầng giao thông đến năm 2030, toàn miền Tây sẽ đầu tư xây dựng mới và nâng cấp khoảng 830 km đường bộ cao tốc, khoảng 4.000 km đường quốc lộ, 4 cảng hàng không cùng 13 cảng biển, 11 cụm cảng hành khách và 13 cụm cảng hàng hóa đường thủy nội địa.

Cụ thể, hệ thống đường bộ cao tốc trong vùng đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050 có tổng chiều dài khoảng 1.166 km, bao gồm ba trục dọc kết nối các tỉnh, thành phố trong vùng với vùng Đông Nam Bộ và ba trục ngang nhằm tăng cường kết nối với hệ thống cảng biển trong vùng với các cửa khẩu quốc tế.

Cụ thể, các trục dọc gồm tuyến cao tốc Bắc - Nam phía Đông (đoạn TP HCM - Cần Thơ - Cà Mau) dài khoảng 245 km, quy mô 4 - 6 làn xe.

Tuyến cao tốc Bắc - Nam phía Tây (đoạn Đức Hòa - Rạch Sỏi) dài khoảng 180 km, quy mô 6 làn xe. Tuyến cao tốc TP HCM - Tiền Giang - Bến Tre - Trà Vinh - Sóc Trăng dài khoảng 150 km, quy mô 4 làn xe.

Các trục ngang gồm tuyến cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng dài khoảng 191 km, quy mô 6 làn xe. Tuyến cao tốc Hà Tiên - Rạch Giá - Bạc Liêu dài khoảng 212 km, quy mô 4 làn xe. Tuyến cao tốc Hồng Ngự - Trà Vinh dài khoảng 188 km, quy mô 4 làn xe.

Đồng thời, hạ tầng đường thủy, hàng hải, đường sắt và hàng không sẽ được nâng cấp để đáp ứng nhu cầu phát triển. 

Ngoài hạ tầng giao thông, việc Phú Quốc lên thành phố và cơ chế đặc thù phát triển TP Cần Thơ cũng là động lực lớn thúc đẩy phát triển vùng và thị trường BĐS.

Ngày 1/1/2021, Phú Quốc đã chính thức trở thành thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam, định hướng là thành phố du lịch với việc thiết lập mô hình quản lý theo mô hình chính quyền đô thị đã tạo cú hích mới cho BĐS đảo Ngọc.

Ngoài ra, ngày 1/11/2021, Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Cần Thơ. Cụ thể gồm quản lý tài chính - ngân sách nhà nước; quản lý đất đai; điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, cục bộ quy hoạch chung đô thị; thu nhập của cán bộ, công chức, viên chức; dự án nạo vét kết hợp thu hồi sản phẩm luồng hàng hải Định An - Cần Thơ; khu liên kết sản xuất, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp vùng Đồng bằng sông Cửu Long. 6 cơ chế được kỳ vọng mang lại diện mạo mới cho thành phố, là động lực phát triển kinh tế đô thị.

Cuộc di cư của các "sếu đầu đàn"

Vài năm trở lại đây, ĐBSCL có nhiều triển vọng phát triển hạ tầng khi nhận được sự quan tâm của Trung ương, cộng hưởng với thực trạng quỹ đất TP HCM và khu vực Đông Nam Bộ đã kín các dự án, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, do đó dòng vốn có xu hướng dần dịch chuyển về "vùng trũng" Tây Nam Bộ.

Thị trường dần xuất hiện những con “sếu đầu đàn” như Vingroup, Tân Hoàng Minh, NovaGroup, Hòa Phát, T&T, Kita Group, FLC, TNR,…. 

Tiên phong cho làn sóng dịch chuyển về Tây Nam Bộ phải kể đến Vingroup với 17.000 tỷ đồng rót vào loạt dự án tại Kiên Giang, hay Vincom Plaza Cao Lãnh tại Đồng Tháp. 

Nhận thấy tiềm năng và cơ hội tại Đồng Tháp, mới đây Phát Đạt đề xuất đầu tư ba dự án KCN 14.726 tỷ đồng, dự kiến khởi công vào năm 2024. 

Trước đó, NovaGroup đã đề xuất quy hoạch, phát triển ý tưởng xây dựng Mekong Smart City tại thị xã Tân Châu (An Giang) và huyện Hồng Ngự (Đồng Tháp). 

Trong giai đoạn 1, NovaGroup sẽ tham gia đấu giá trên quỹ đất sạch có sẵn để phát triển dự án Khu đô thị thông minh Rồng Xanh và dự án Khu du lịch làng nghề Bùi Thanh Thủy, dự án Las Vegas Island 250 ha với số vốn đầu tư trên hai tỷ USD.

Trước đó vào năm 2019, CTCP Tập đoàn FLC khởi công dự án FLC La Vista Sadec tại TP Sa Đéc quy mô 15 ha.

Từ đầu năm 2021, Cần Thơ liên tục hút nhiều ông lớn đến tìm hiểu, nghiên cứu đầu tư như Sovico, Hòa Phát, T&T.... 

CTCP Tập đoàn Sovico của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo đã được UBND TP Cần Thơ chấp thuận cho khảo sát hai dự án logistics và Khu đô thị du lịch sinh thái Phong Điền quy mô 2.650 ha. 

Hồi tháng 5/2021, Tập đoàn Hòa Phát cũng được TP Cần Thơ chấp thuận cho khảo sát, nghiên cứu loạt dự án như Khu đô thị thương mại - dịch vụ cao cấp tại quận Bình Thủy 452 ha và hai dự án khác tại quận Cái Răng và Ninh Kiều với quy mô gần 100 ha.

Một "ông lớn" địa ốc miền Bắc là CTCP Tập đoàn T&T từng đề xuất lập quy hoạch ba dự án phát triển đô thị 173 ha tại quận Cái Răng, ngoài ra còn có các dự án khu công nghiệp, các trung tâm logistics, hai dự án khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao (một dự án đã thu hồi).

Trước đó, LDG Group giới thiệu dự án nhà phố xây sẵn Thành Đô tại Ô Môn với vốn đầu tư hơn 350 tỷ đồng. Hay Kita Group ra mắt siêu dự án Stella Mega City quy mô 150 ha, tổng mức đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng. 

Novaland cũng đã khai trương Resort Azerai Cần Thơ tại Cồn Ấu, với 30 bungalow 60 phòng nghỉ và 45 căn biệt thự cao cấp timeshare. Cũng tại KĐT Cồn Ấu, Vingroup cũng đang chuẩn bị triển khai dự án Vinpearl Cồn Ấu.

Giai đoạn 2021 - 2025, Cần Thơ mời đầu tư 23 dự án khu đô thị, khu công nghiệp với quy mô hàng trăm ha tại các quận Bình Thủy, Cái Răng, Ninh Kiều.

Hiện tại, thị trường địa ốc Hậu Giang ghi nhận sức nóng khá cao, với sự xuất hiện của DIC Group cùng dự án DIC Victory City Hậu Giang, Vingroup đầu tư TTTM Vincom, Khu dân cư Vạn Phát Sông Hậu huyện Châu Thành, TNR Holdings với khu đô thị mới thị xã Ngã Bảy 2 quy mô 10,6 ha. Hay Cát Tường Group rót vốn gần 2.000 tỷ triển khai dự án KĐT Cát Tường Western Pearl 78 ha tại TP Vị Thanh, LinkHouse ra mắt khu đất nền Vạn Phát Residence tại Cái Tắc. 

Bên cạnh đó, động thái mới nhất của Tập đoàn Đất Xanh tại tỉnh này là thành lập công ty BĐS vốn 350 tỷ để làm các dự án. Trước đó, doanh nghiệp từng nghiên cứu dự án quy mô 94 ha tại đây. 

Hồi tháng 6/2021, UBND tỉnh Hậu Giang đồng ý chủ trương cho CTCP Tập đoàn Sao Mai tài trợ kinh phí lập quy hoạch chi tiết ba khu đô thị với diện tích hơn 450 ha. Liên danh CTCP Phát triển dự án THD Việt Nam và CTCP Phát triển và Kinh doanh Nhà làm nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị mới khu vực 4 nằm tại phường 5, TP Vị Thanh quy mô 2.700 tỷ đồng. 

Ngay sau đó một tháng, Tập đoàn FLC được chấp thuận nghiên cứu, tiếp cận đồ án quy hoạch phân khu xây dựng Khu đô thị mới 927C với quy mô gần 490 ha thuộc xã Đông Phú, xã Phú Hữu và thị trấn Mái Dầm. 

Đây không phải là dự án đầu tiên của FLC tại Hậu Giang. Hồi tháng 5/2021, UBND tỉnh này đã có buổi làm việc với doanh nghiệp để nghe báo cáo phương án quy hoạch hai khu đô thị tại TP Vị Thanh với quy mô hơn 350 ha.

Bên cạnh đó, loạt doanh nghiệp như CTCP Nghỉ dưỡng sinh thái Tây Đô, Hano-Vid, CTCP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng đã được chấp thuận đầu tư loạt dự án BĐS tại tỉnh này. 

Cà Mau cũng trở thành điểm đến ở các tỉnh miền Tây đang hút các nhà đầu tư lớn. T&T Group trúng thầu dự án Khu đô thị mới nhóm 5 (TP Cà Mau) với diện tích gần 23 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.

Ngoài ra công ty của bầu Hiển còn nghiên cứu, lập quy hoạch khu vực sân bay Cà Mau và thực hiện đầu tư loạt dự án lớn khác như cảng nước sâu Hòn Khoai, tuyến cao tốc đoạn từ TP Cà Mau đến Mũi Cà Mau...

Trước đó, Tuần Châu Group cũng bày tỏ mong muốn đầu tư xây dựng một thành phố hải sản ở Cà Mau với quy mô khoảng 500 ha bằng cách lấn biển trong tương lai. Trong khi, Nam Miền Trung Group mong muốn UBND tỉnh Cà Mau chấp thuận cho công ty nghiên cứu, phát triển hai khu kinh tế Năm Căn và Sông Đốc theo xu hướng đô thị mới gắn với cảng biển.

Mới đây, Tập đoàn FLC cũng muốn làm tổ hợp khách sạn và KĐT nghỉ dưỡng tại TP Cà Mau.

Ngoài ra, tại các tỉnh thành như Vĩnh Long, An Giang, Kiên Giang cũng ghi nhận sự có mặt của các doanh nghiệp BĐS lớn như Tân Hoàng Minh (làm siêu dự án du lịch 24.000 tỷ đồng tại Phú Quốc; doanh nghiệp này cũng muốn tài trợ quy hoạch Phú Quốc thành "Silicon Valley" - hướng trung tâm tài chính - đô thị - công nghệ cao, đề xuất lấn biển ở Hàm Ninh), TNR Holdings (ra mắt dự án đất nền TNR Stars Thoại Sơn 11,29 ha tại An Giang), Kita Group (triển khai dự án Stella Mega City Vĩnh Long),....

BĐS thời gian tới ra sao?

Nhận định về thị trường địa ốc miền Tây giai đoạn tới, nhiều chuyên gia cho rằng nhờ sự đổ bộ của các ông lớn và thay đổi tích cực về hạ tầng, BĐS khu vực tiếp tục tăng trưởng và còn nhiều dư địa để phát triển trong tương lai.

Phát biểu tại sự kiện của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vào cuối tháng 1/2022, ông Dương Quốc Thủy, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS TP Cần Thơ cho rằng tại ĐBSCL, dư địa quỹ đất dành cho phát triển nhà ở còn rất lớn, giá còn thấp, và thị trường qua các năm không xảy ra tình trạng sốt đất ảo.

VARs cũng dự báo rằng trong năm 2022, thị trường nhà đất miền Tây sẽ sôi động nhưng không xảy ra tình trạng sốt đất hay đóng băng. Mức giá dự kiến tăng trên 10% so với năm 2021.

Nguồn cung sẽ dồi dào hơn dự kiến khoảng 11.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại các tỉnh như Long An, Hậu Giang, Cần Thơ, An Giang. Đặc biệt tại một số đô thị lớn như Cần Thơ, Tân An, Long Xuyên sẽ xuất hiện sản phẩm chủ đạo là căn hộ chung cư.

Về thị trường nhà ở, các phân khúc giá thấp từ 1 - 2 tỷ đồng vẫn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó tại các tỉnh còn nhiều quỹ đất lớn như Hậu Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu… cũng sẽ xuất hiện xu hướng phát triển các khu đô thị sinh thái, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người dân.

Về bất động sản công nghiệp, nguồn cung toàn vùng khá dồi dào với 65 khu công nghiệp được quy hoạch với diện tích 26.511 ha. Tiềm năng phân khúc này trong năm 2022 sẽ có chiều hướng lan rộng sang các tỉnh còn nhiều quỹ đất và thu hút đầu tư mạnh mẽ như Hậu Giang, Đồng Tháp, Bến Tre, Vĩnh Long.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, báo cáo của VARS cho thấy thị trường tại Phú Quốc sẽ sôi nổi trở lại cùng với tiến độ kiểm soát dịch bệnh và mở cửa đón khách du lịch quốc tế.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng trong thời gian tới, khu vực ĐBSCL hội tụ nhiều lợi thế để phát triển kinh tế, kéo giá bất động sản tại khu vực này tăng ngang bằng với các tỉnh khu vực Đông Nam Bộ và TP HCM.

"Những lợi thế phát triển kinh tế như vậy sẽ kéo theo nhiều nhà máy, khu trọng điểm được hình thành. Các lao động trí thức, lao động chất lượng cao về sinh sống và làm việc sẽ gia tăng nhu cầu phát triển nhà ở, khu đô thị, dịch vụ... Tất cả những hoạt động đó sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản.

Trong khi đó, quỹ đất với mức giá hấp dẫn vẫn còn nhiều. Tôi cho rằng, một vài năm nữa thị trường sẽ được kéo cân bằng, giá đất khu vực miền Tây sẽ tăng giá, cân bằng với các tỉnh Đông Nam Bộ và TP HCM", ông Đính dự đoán.