4 phương pháp định giá đất

Sáng 3/11, tiếp tục chương trình kỳ họp, Quốc hội thảo về Luật Đất đai (sửa đổi). Liên quan đến vấn đề định giá đất được dư luận quan tâm, theo dự thảo luật có 4 phương pháp định giá đất.

Cụ thể, phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Tiếp theo là phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.

Trong khi đó, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Cuối cùng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Về quy định các phương pháp định giá đất trong luật, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án:

Phương án 1: Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất nhưng giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp

Phương án 2: Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp

Theo báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 2.

Giải pháp nào để định giá đất sát với giá thị trường?

Góp ý kiến về quy định phương pháp định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông đã có những phân tích và đề xuất các giải pháp để định giá đất sát với giá thị trường.

Chia sẻ trên Quochoi.vn, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, định giá đất có vai trò quan trọng, đó là: Cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất;  Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố;  Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi;  Nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

Ông Long cho rằng, Quy định về định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) phải quán triệt, thể hiện tư tưởng Nghị quyết của Đảng. PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), phương pháp định giá đất được thể hiện tại Điều 159 - Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Các nội dung được quy định trong Điều 159 còn quá sơ sài, không đầy đủ.

 Để hành nghề định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đều phải dựa trên những tiêu chuẩn, chuẩn mực do Nhà nước ban hành. Trên giới Hiệp hội định giá tài sản quốc tế có ban hành tiêu chuẩn định giá tài sản, từng khu vực có ban hành tiêu chuẩn của khu vực. Ở nước ta, Chính phủ giao cho Bộ Tàì chính ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản, trong đó có định giá đất.

Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản của Việt Nam quy định rất cụ thể các khái niệm giá thị trường, giá phi thị trường, nguyên tắc thị trường trong định giá, đạo đức hành nghề định giá, nguyến tắc, căn cư và phương pháp định giá các loại tài sản, trong đó có định giá đất.

Về định giá đất, mỗi phương pháp định giá có mục đích và những điều kiện nhất định để áp dụng. Không thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất cho một loại đất. Tùy theo mục đích và dữ liệu có được để xem xét vận dụng phương pháp nào là phù hợp và có kết quả tin cậy.

Trên thế giới, định giá đất thường sử dụng 04 phương truyền thống như đã nêu trên. Tuy nhiên phương pháp hệ số thì chỉ Việt Nam sử dụng. Ngoài các phương pháp truyền thống, hiện nay trong cuộc cách mạng công nghệ 4.0 người ta sử dụng phương pháp hiện đại. Do vậy, chúng ta không nên loại bỏ một trong các phương pháp định giá truyền thống nào ra khỏi các văn bản quy phạm pháp luật trong việc định giá đất.

Nguyên nhân của những sai phạm trong định giá đất đai hiện nay không phải từ các phương pháp mà do thu thập số liệu thống kê đầu vào chưa chính xác, đội ngũ làm công tác định giá đất còn hạn chế, chưa chuẩn mực.

Từ những điều phân tích trên cho thấy, những điều quy định về định giá đất trong dự thảo là không cần thiết, vừa thừa nhưng lại rất thiếu. Bởi điều đó đã được thể hiện trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt nam, cũng như trong các Nghị định về định giá đất. Ngay trong khoản (8) của Điều 159 cũng đã chỉ rõ: Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất...

Về giải pháp để định giá đất sát với giá thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết: Hiện chúng ta đã sử dụng tất cả các phương pháp truyền thống và phương pháp hiện đại mà trên thế giới đang áp dụng, ngoài ra có thêm phương pháp hệ số để xác định giá đất (đây là phương pháp chỉ riêng Việt Nam sử dụng).

Nhưng trên thực tế giá đất do Nhà nước xác định chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30%-40% giá đất thị trường. Bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.

Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5-2. Như vậy điều này đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước.

Thực chất trên thị trường đất đai có 2 loại giá: Giá do Nhà nước định và giá thị trường. Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển, khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5%- 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Vậy cơ chế nào, giải pháp nào để có thể giá Nhà nước ban hành có thể sát với giá thị trường?

Thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, từ kinh nghiệm định giá đất của các nước cũng như hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất của chúng ta thời gian qua, để xác định giá đất sát với giá thị trường, chúng ta cần có những giải pháp sau:

Chính phủ ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản (Tiêu chuẩn định giá Tài sản);

Giải pháp tối ưu để giá Nhà nước định sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện; Nâng cao năng lực của đội ngũ định giá đất;

Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm;

Cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất; Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất;

Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai... (cơ quan quản lý tài chính);

Nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.