Nhiều ý kiến trái chiều về giao dịch bất động sản qua sàn
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo cuối tháng 6, trong đó nêu quan điểm nếu 100% giao dịch nhà đất qua sàn sẽ cung cấp thông tin số liệu về giá nhà đất một cách chính xác.
Theo VARS phân tích, thị trường bất động sản hiện tồn tại cơ chế hai giá đất. Một là khung giá của Nhà nước và hai là giá thị trường, với sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ. Giao dịch qua sàn có thể giúp giải được bài toán xác định giá đất.
Cũng theo phân tích này, nếu bắt buộc thông qua sàn và 100% thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách. Đây cũng là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác. Khi có cơ sở dữ liệu sẽ giúp giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng thị trường. Việc yêu cầu mua bán qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết kịp thời.
Trước đó, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (gồm 10 chương, 92 điều), Chính phủ đề xuất hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai.
Nhiều đại biểu Quốc hội tranh luận về vấn đề giao dịch bất động sản qua sàn. Ảnh VNM.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) lại quan điểm khác so với VARS. Ông Châu cho rằng thực tế các sàn địa ốc không giúp làm tăng tính minh bạch về giá cho thị trường như kỳ vọng. Ngược lại, giao dịch địa ốc qua sàn làm tăng chi phí, đội giá bán, thậm chí có nhiều trường hợp môi giới tạo ra giá ảo, khiến người mua đứng trước nhiều rủi ro.
Theo ông Châu, các sàn giao dịch chỉ là đơn vị trung gian giới thiệu, chào bán nhà đất cho người tiêu dùng. Trong đó giá bán do các chủ đầu tư niêm yết và công bố. Nếu cần khảo sát giá giao dịch cụ thể, các chủ đầu tư có thể cung cấp chính xác theo dữ liệu sơ cấp (chào bán lần đầu).
Mặt khác, các sàn được hưởng phí môi giới trên dưới 2% giá trị tài sản, nhiều trường hợp phí môi giới chiếm 4-5%, là một khoản không nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá bán và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.
Chủ tịch HoREA nhấn mạnh các sàn giao dịch chỉ đóng vai trò là cầu nối trong việc bán, cho thuê tài sản khi chủ tài sản. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng cần dịch vụ này vì một số đơn vị có hệ thống bán hàng riêng. Ngoài vai trò cầu nối, các sàn giao dịch bất động sản không làm tăng thêm tính minh bạch về giá trị tài sản, thậm chí đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo, đẩy giá, thổi giá do chất lượng môi giới yếu kém.
Theo ông Châu, các hoạt động của sàn cũng chưa thật sự đảm bảo khi hàng trăm nghìn nhân viên môi giới hiện mới chỉ có khoảng 10-15% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh chất lượng nguồn nhân sự của các sàn giao dịch địa ốc còn kém, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch vẫn diễn ra thường xuyên.
Chủ tịch HoREA, cho rằng các kênh có thể giúp Nhà nước xác định giá bất động sản chính xác là: chủ đầu tư dự án, các phòng công chứng, cơ quan thuế và ngân hàng (nếu khuyến khích giao dịch nhà đất thanh toán nhà băng).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA). Ảnh Quochoi.vn.
Trước đó, trong phần thảo luận làm rõ một số vấn đề liên quan đến dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) ngày 23/6, các đại biểu đã có nhiều ý kiến xung quanh việc giao dịch bất động sản qua sàn. Theo đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp), quy định giao dịch bất động sản đều phải qua sàn giao dịch là chưa hợp lý. Theo ông Hoà, hãy để cho 2 bên tự thỏa thuận như hiện hành, hạn chế tình trạng lợi dụng pháp luật để độc quyền, câu kết để trốn thuế làm cho thị trường bất động sản nhiều rủi ro, tăng chi phí cho khách hàng.
"Chỉ quy định khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản mà không bắt buộc, sàn giao dịch này phải chịu trách nhiệm pháp lý khi cung cấp thông tin không đúng, đủ cho khách hàng", ông Hoà cho biết.
Trong khi đó, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) lại ủng hộ quy định phải giao dịch qua sàn. Theo ông Cường, muốn cho thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo như vừa qua thì luật phải tập trung vào quy định rất chặt chẽ về môi giới và khi hoạt động môi giới thông qua một văn phòng mà chúng ta gọi là sàn giao dịch.
"Sàn này phải chuyên nghiệp, nó có khả năng để trợ giúp cho người mua, người bán, có khả năng để là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường", ông Cường cho ý kiến.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ủng hộ việc giao dịch BĐS qua sàn
Ngày 23/6 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị có báo cáo dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Liên quan quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn đang được dư luận quan tâm, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, các giao dịch bất động sản hình thành tương lai có nhiều đặc thù như: Tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng.
Do vậy, cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
"Việc yêu cầu giao dịch bất động sản qua sàn nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân, hạn chế hiện tượng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội", Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.
Cùng với đó, nâng cao được vai trò, trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; tạo lập được môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh, ổn định.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp.
