Chung cư là điểm sáng

Trong báo cáo thị trường  bất động sản năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Điều này trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Nguyên nhân được cho là do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết trong quý IV/2023, địa bàn Hà Nội có khoảng 4.500 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Tuy nhiên, có đến 90% thuộc phân khúc cao cấp.

Dự báo về giá bán chung cư sơ cấp năm 2024, chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá bán của loại hình này sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8%.

Đáng chú ý, không có bất kỳ dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và năm 2022. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020.

Theo đó, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng ngoài nguyên nhân do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Bên cạnh đó, dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết năm 2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM vẫn không giảm dù nhu cầu đối với loại hình này đi xuống. Tuy nhiên, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn tăng 6 - 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Còn TP HCM chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1-4%.

Dự báo về giá bán chung cư sơ cấp năm 2024, chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá bán của loại hình này sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8%.

Về phân khúc đất nền: Trong năm 2023, giao dịch đất nền tương đối ảm đạm và chỉ đến gần cuối năm, thị trường này mới bắt đầu có các tín hiệu hồi phục tại một số khu vực. Theo thống kê, mặc dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, song thị trường đất nền vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thỉnh thoảng, có đến 43% nhà môi giới cho biết, giao dịch đất nền giảm mạnh hơn 50%, 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50% trong quý IV/2023.

Có thể thấy, giai đoạn này thanh khoản của thị trường đất nền sụt giảm nghiêm trọng do đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư bởi loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Tuy nhiên, thị trường đất nền vẫn là loại hình được dự báo sẽ phục hồi chậm nhưng vẫn hấp dẫn trong các kênh đầu tư.

Cụ thể, theo báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản mà Batdongsan.com.vn, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản trong năm 2024, 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Dù đất nền vẫn là một trong những loại hình có triển vọng thu hút sự quan tâm của người dân nhưng trên thực tế trong ngắn hạn, khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đem đến nhiều tác động khó khăn hơn cho thị trường đất nền từ năm 2024. Cụ thể, với các quy định siết chặt về phân lô đất nền như hiện nay, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do người mua hàng lo ngại về rủi ro pháp lý. Đồng thời, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to.

Nhiều chuyên gia nhận định, đây sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất thị trường bởi từ trước đến nay phân khúc này phục vụ chủ yếu cho nhu cầu mua đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Bất động sản công nghiệp vẫn sẽ dẫn đầu thị trường

Trong báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, bất động sản công nghiệp duy trì vị trí "đầu bảng" trong suốt cả năm 2023. Việt Nam trở thành cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của nhiều doanh nghiệp ngoại, đặc biệt ở lĩnh vực công nghệ cao.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng bất chấp những khó khăn của nền kinh tế. Đáng chú ý, giá thuê đối với phân khúc này tăng khoảng 20% so với kỳ trước. Tại khu vực phía Nam, giá thuê trung bình khoảng 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tương đương tăng 15% so với năm 2022. Trong đó, TP HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động nào về giá do các khu công nghiệp sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn.

Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Đánh giá về xu hướng năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục khởi sắc. Việt Nam có nhiều động lực giúp thị trường này hứa hẹn khởi sắc trong năm 2024.

Vị chuyên gia dự báo nguồn cung năm 2024 sẽ duy trì đà tăng, đặc biệt là các khu công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, thông minh cũng như chú trọng đến yếu tố "xanh hóa". "Trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000 ha đất dành cho khu công nghiệp, với khoảng 558 khu công nghiệp trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay", ông Đính cho hay.

Về vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế cũng tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Năm 2024, dự kiến vốn FDI khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước.

Trong đó, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn vẫn dẫn đầu trong phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Về lực cầu, Việt Nam tiếp tục là điểm đến được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Theo đó, các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ… sẽ là khách hàng tiềm năng của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam.

Đồng quan điểm, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cũng dự báo, nhờ các ưu thế về tỷ lệ lấp đầy cũng như tiềm năng nhu cầu của các doanh nghiệp, tập đoàn nước ngoài, giá thuê sẽ còn tiếp tục tăng trưởng. Nhận định về xu hướng trong tương lai, vị chuyên gia CBRE Việt Nam cho rằng phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục giữ vững phong độ thu hút nhà đầu tư.