Khó khăn còn 'bủa vây' doanh nghiệp bất động sản

Theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch & Đầu tư), kinh doanh bất động sản tiếp tục chịu áp lực và ảnh hưởng nặng nề nhất trong các ngành. Điều này thể hiện qua số doanh nghiệp gia nhập thị trường và vốn đăng ký thành lập mới giảm lần lượt gần 59% và 54% so cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, lượng doanh nghiệp bất động sản rút khỏi thị trường vẫn tăng cao, trên 40% so với cùng kỳ năm 2022, mức cao nhất trong 17 lĩnh vực, ngành nghề.

Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam trong báo cáo đưa ra đầu tháng 6 cũng đánh giá các doanh nghiệp địa ốc đồng loạt rơi vào trạng thái "như người sắp chết đuối". Bộ Xây dựng trong các nhận định gần đây cũng chỉ ra, thị trường bất động sản chưa hết khó khăn. Nguồn cung sụt giảm, các doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền.

Khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp địa ốc đối lập với mức tăng trưởng ấn tượng về số đơn vị gia nhập thị trường lĩnh vực này nửa đầu năm 2021, khi cao hơn gần 45% so với 2020.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận về bức tranh doanh nghiệp nói chung, thị trường có một số tín hiệu khả quan. Tháng 6, số lập mới và tái gia nhập thị trường đạt khoảng 21.000 doanh nghiệp.

Tính chung nửa đầu năm, có hơn 113.000 doanh nghiệp thành lập mới, quay trở lại thị trường, trung bình 19.000 đơn vị mỗi tháng. Trong khi đó, khoảng 100.000 doanh nghiệp rút lui, tức bình quân 16.600 đơn vị, Số này giảm lần lượt 6% và 13% so với bình quân 5 tháng và 4 tháng đầu năm 2023.

"Đây là những tín hiệu tích cực trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn", Cục Quản lý đăng ký kinh doanh cho biết.

Dù vậy, số vốn đăng ký bình quân trên một doanh nghiệp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 9,3 tỷ đồng, thấp nhất cùng kỳ 5 năm qua. Vốn đăng ký tăng thêm cũng giảm hơn 48% so với cùng kỳ 2022.

Khó khăn về đơn hàng, tồn kho tăng, giá nguyên liệu tăng cao trong khi sức mua yếu là những nguyên nhân khiến doanh nghiệp giảm nhu cầu vay vốn mới cho sản xuất. Cục Quản lý đăng ký kinh doanh khuyến nghị, các chính sách hỗ trợ, xúc tiến thương mại và tháo gỡ khó khăn về thị trường cho các doanh nghiệp cần được các bộ, ngành đẩy nhanh hơn. Bởi, khi có thêm những giải pháp thúc đẩy đầu ra, doanh nghiệp mới có nguồn lực trả nợ, hấp thụ vốn mới.

'Bán mình' để tồn tại

Thị trường khó khăn không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân mà ngay cả các doanh nghiệp BĐS cũng buộc phải bán bớt tài sản để giải bài toán về dòng tiền. Mới đây, nhà phát triển BĐS ở Thái Lan là Everland đã chi hàng chục triệu USD mua lại khách sạn 3 sao Ibis Saigon South, khách sạn 4 sao Capri by Frasers cùng tọa lạc ở quận 7 (TP HCM). Trước đó, vào năm 2020, ibis Saigon South được rao bán với giá 14,7 triệu USD, Capri by Fraser rao bán với giá 23,7 triệu USD.

Tập đoàn Keppel có trụ sở tại Singapore vừa công bố sẽ cùng Quỹ đầu tư Keppel Việt Nam chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP Thủ Đức (TPHCM) của Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền. Cụ thể, Keppel Corporation Limited và Quỹ đầu tư Keppel Việt Nam lập ra Keppel Consortium để thực hiện liên danh với Khang Điền. Với khoản đầu tư này, nhóm Keppel Consortium sẽ sở hữu 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại.

Ngoài ra, Keppel thực hiện một thương vụ khác tại huyện Nhà Bè. Cụ thể, Keppel Land đã thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd. ký kết thỏa thuận với Công ty Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong 3 lô đất có tổng diện tích 6,2 ha. Ba lô đất này nằm cách nhau 400 m, trải dọc theo tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè). Tổng vốn đầu tư cho dự án dự kiến lên tới hơn 7.400 tỷ đồng với quy mô hơn 2.400 căn hộ. Trên khu đất này, Keppel Land cùng đối tác đang triển khai xây dựng dự án Celesta. Dự án được chia thành 3 giai đoạn với 3 phân khu, gồm Celesta Rise, Celesta Heights và Celesta Gold.

Tương tự, chủ đầu tư BĐS đến từ Malaysia là Gamuda Land vừa mua lại 100% cổ phần một công ty trong nước để phát triển dự án khu phức hợp căn hộ cao tầng tại TP Thủ Đức. Dự án có diện tích khoảng 3 ha, quy hoạch 1.300 căn hộ với tổng giá trị phát triển ước tính lên đến trên 250 triệu USD. Đây là thương vụ M&A thứ hai của Gamuda Land chỉ trong vòng một năm qua.

Trong khi đó, Frasers Property Vietnam vừa thông báo chính thức về việc hợp tác với Gelex Group, tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước. Theo đó, hai bên sẽ cùng triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc Việt Nam với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu dự kiến khoảng 6.000 tỷ đồng, tương đương 250 triệu đô la Mỹ.

Công ty Nova F&B - một thành viên của NovaGroup, chuyên cung cấp dịch vụ ẩm thực tại các dự án do Novaland phát triển, vừa được doanh nghiệp Singapore mua lại thông qua sự sắp xếp của VinaCapital. Danh tính của bên mua cũng như giá trị thương vụ chưa được các bên công bố.

Ngoài các thương vụ mua bán, góp vốn với các công ty có vốn nước ngoài, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam liên tục có các thương vụ đầu tư, “thâu tóm lẫn nhau” thông qua việc mua bán cổ phần. Nhờ đó mà các doanh nghiệp đang khó khăn có thể tiếp tục duy trì, hoàn thiện những dự án dang dở trong bối cảnh khó tiếp cận nguồn vốn.

Cụ thể, doanh nghiệp BĐS Phát Đạt thông báo đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho khu đất để phát triển dự án Astral City với số tiền nộp ngân sách nhà nước là 511 tỷ đồng. Dự án có diện tích 3,73 ha do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - KL làm chủ đầu tư, trước đây là công ty con của Phát Đạt. Tháng 6/2022, Phát Đạt thông qua Nghị quyết HĐQT để chuyển nhượng cổ phần Sài Gòn - KL cho Tập đoàn Danh Khôi.

Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 cũng vừa chuyển nhượng cổ phần cho một doanh nghiệp BĐS khác để triển khai dự án tại Văn Khê (Hà Đông, Hà Nội).

Giải pháp giúp doanh nghiệp BĐS "vượt khó"

Trước tình hình trên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã phân nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản và đề xuất hướng xử lý riêng cho từng đối tượng.

Đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, VARS cho rằng cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm.

Trong đó, các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường, nên nhanh chóng đưa ra các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu ở thực.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý. VARS cho rằng các đơn vị này nên tổ chức những chương trình xúc tiến đầu tư. Điều này sẽ giúp đẩy mạnh quá trình kêu gọi đầu tư hoặc mua bán và sáp nhập (M&A).

Còn lại là nhóm doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án.

Trong trường hợp này, Nhà nước nên có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc mua lại các sản phẩm của doanh nghiệp, sau đó hoàn thiện những thủ tục vướng mắc còn tồn tại và có thể bán đấu giá dự án để lựa chọn nhà đầu tư mới phù hợp hơn.

“Song song với các kế hoạch trên, Nhà nước cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc chung cho toàn thị trường bằng các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể, nhắm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi”, báo cáo của VARS nêu.

Riêng với các sàn giao dịch, hội cho rằng cần tập trung hạn chế khủng hoảng bằng hoạt động tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn cố gắng giữ được khả năng kinh doanh. Đồng thời, các sàn duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí.

Ngoài ra, sàn giao dịch cũng như cá nhân môi giới phải giữ mối quan hệ tốt với các chủ đầu tư và nguồn hàng. Song song đó, VARS khuyến khích họ tìm kiếm thêm cơ hội ở các phân khúc sản phẩm mới.

“Các đơn vị cần duy trì khách hàng truyền thống và phát triển tệp khách hàng mới. Không chỉ vậy, doanh nghiệp có thể hỗ trợ khách hàng xử lý khủng hoảng và tìm hướng kích thích nhu cầu mới”, các chuyên gia của VARS chia sẻ thêm.